提要：今天是重阳节，让我们把目光聚集到老年群体。近一两年，仿佛突然之间，到处都在讲“养老地产”。养老地产能给开发商带来滚滚财源吗？能让老人们老有所依吗？

今天是重阳节，让我们把目光聚集到老年群体。近一两年，仿佛突然之间，到处都在讲“养老地产”。养老地产能给开发商带来滚滚财源吗？能让老人们老有所依吗？

中国的数据

2020年老龄人口将达2.48亿

据预测，到2020年，我国老龄人口将达2.48亿，占人口总数的17.1%；到2030年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达4亿。 中国养老压力之重、服务需求潜力之大，市场前景之广，不可小觑。

养老产业年总产值可达1万亿

伴随着中国社会老龄化趋势的加剧，养老产业的投资价值也在逐渐显露。老龄产业涵盖多个方面，包括医疗、保健、配套服务、项目开发管理等，年总产值可达1万亿元。

十二五规划90%靠居家养老

国务院办公厅印发的《十二五社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》中提出90/07/03模式，即90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设，因此养老地产的发展势在必行，市场前景明朗。

现状

楼市调控后养老地产被热炒

粗略统计，如今全国已有超过20家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”。

业内人士表示，近两年养老地产热的很大一部分原因是由于房地产调控政策。因为住宅市场受限，开发商转而寻找平衡市场风险的产品，写字楼、商业、综合体、旅游地产等也是由此被推上热炒的高潮。不过，养老地产尽管市场广阔，但是资金回笼慢、回报周期长、运营模式复杂、利润率也低于常规物业。

困惑

养老地产不止建房子那么简单

“过去产品没有细化，一般大家买房就是自己居住为主，现在看来老年人问题突出了，但是真正符合老年人生活的住宅或者社区并不多。”中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长顾云昌明确表示，当前房企巨头对于养老地产的热衷并不是虚热，的确是因为市场有很大的需求。

“有人以为简单持有一个养老地产项目并运营就是养老地产，万科在研究了三四年后发现其实并不那么简单。”万科副总裁毛大庆此前在接受媒体采访时曾表示，国外养老地产的群体划分比普通住宅还要细，从50岁、60岁的人群，到需要临终关爱的人群，其间每个不同年龄段人群、不同情况人群的需求都需要考虑到。

戴德梁行相关负责人则建议，地方政府应将老年住宅项目纳入城市规划方案中，并建立一套服务准则从而规范私营护理服务。概念的明晰与确立、标准的梳理与共享，无疑是当前最为亟需的。

前景

开发之后怎么运营还是问题

“养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。”全国工商联房地产商会会长聂梅生也曾提醒开发商，养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营？是出售型定价还是持有型定价等问题都需要详尽考虑。

如今许多养老地产的商业模式都在销售、持有或两者兼顾中纠结。

专家这样看

养老地产起点过高、覆盖面有限

李念中 清华苑建筑设计有限公司总经理

如果将日本、中国香港和中国内地三个地方的养老地产进行对比，会发现香港的养老地产虽然起步的标准比较低，但是和社会保障体系融合得比较好，覆盖的面比较广。日本起步最早，养老地产会和很多方面结合起来，比如老人家到一定年龄会把房子抵押给养老院，根据房子档次的不同选择不同的养老标准。

而中国内地的养老地产由于起步便是和商业地产结合起来，因此商业氛围浓厚，标准也更高，但是由于标准高，能够覆盖到的人群也只能是金字塔尖的那一部分。

养老地产不是简单地盖房卖房

于长江 北京大学深圳研究生院社会学教授

在我国，现在还普遍是老年人在为年轻人买房。说到底，这也是买房养老，属于家庭式养老，老人养孩子，孩子以后再养老人。你让再买一套给老人养老，不太现实。于是，这陷入一个悖论之中，养老地产或许奢侈到只能谄媚高端收入的老年群体。但这个群体有钱，即便你什么都不做，他们都有办法养老。而真正需要解决的中层、低层收入群体，依然享受不到养老地产带来的种种便利。

因此，我认为，养老地产不能是简单地盖房子卖房子，一定是与保障制度、保险制度、商业保险制度、慈善机制等等相结合。

老人有话说

无障碍通道要布满社区

张先生 60岁，退休干部

集中开发社区养老是最为理想的模式。理由有主要两点：一、综合服务性强。社区的硬件设施可以统一从老年人使用的角度开发。软件上，可以配专门的物管和家政人员点对点的服务，甚至可以建立老年人的健康档案；二、在集中管理的基础上又有分散性，虽然是从子女家庭中剥离出来，但仍属于家庭式养老，老年人容易接受，容易理解。

在开发的过程中，首先注意选址，交通便利清净之地为佳。其次户型设计以单间为宜，只带卫生间，其他都设为公共的，厨房、餐厅、娱乐室、阅览室等。关键是，社区里，任何区域都要有无障碍通道。

社区里能与同龄人聊聊就好

陈女士 80岁，独身20余年，与儿子邻居

因为老伴儿走得早，今年刚过80岁的我已经守寡了20余年。2009年便搬去跟儿子一起住，儿子家旁边的业主要卖房，于是儿子便出钱把隔壁的房子买了下来，供我一个人住。

自从分开住后，我每天的生活都比较单调，久而久之，我开始经常失眠，结果患上了老年抑郁症，严重的时候为了治疗，我还经历了住院。究其原因，医生认为是我独身一人太久了，在精神上没有人陪伴，再加上交际圈子变窄、缺乏感情支持等等。

我一直觉得哪里都不如自己家里好，我只是希望身边跟我有相同环境的老人能多一点，大家有事没事一起聊聊天，互相串串门也就够了。

他们这样做

英国：有全智能化老年公寓

从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式，包括：生活照料、物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等)。英国生命信托基金会还计划构建一种全智能化老年公寓。公寓将采用电脑技术、无线传输技术等手段，在地板和家电中植入电子芯片装置，使老人的日常生活处于远程监控状态。

丹麦：养老社区DIY

在丹麦，目前最流行的是自助养老社区(DIY)。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分满足。

美国太阳城：歪打正着的“老人城”

美国太阳城，原本只是建些住宅供美国寒带的人在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。受此启发，开发商干脆把目标定在55岁以上的老年群体。太阳城的建筑规划完全按照老年人的需求设计，设置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。