提要：现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。

现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。我们要从两方面来看：

1、赠送部分面积是否属于计入产权部分。

建筑面积=基地面积×容积率

建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚：

1.1、通过当地政府的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。

(购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。)

1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。

(购房者如果遇到前者，没有问题，三证是允许按时办理的。但是购房者如果遇到后者，处理起来会非常麻烦，要看地方监管部门的态度。)

1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。

(购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。)

开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：

房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积(即不计容面积)以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。举个例子：

一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。

这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。

2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。

按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：

2.1、层高2.2米以下不算容积率；(一些项目会做奇偶数层的交叉)

2.2、露台不计算容积率；(尤其顶层和别墅类项目)

2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；(这个情况很常见)

2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；(多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层)

2.5、飘窗不计容积率；(含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等)

2.6、大部分地下室不计容积率；(如果采用覆土结构则按照计算公式计算)

2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。(有些地方会做到5.9米，按两层卖)

总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。

坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比较的总价，或者用什么使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。