提要：上周在北京举行的秋季房展上，尽管场内冷冷清清，但来自外埠甚至境外的楼盘推介却明显增加。

* 维持严调控的主基调

* 限贷限购能持续多久？

* 转变调控思路，将火力对准空置房

* 商品房保障房双轨运行将成常态

上周在北京举行的秋季房展上，尽管场内冷冷清清，但来自外埠甚至境外的楼盘推介却明显增加。

“中国鼓励扩大内需，可是因为限购限贷，海外的楼盘拼命来中国推销，现在不少国内有消费能力的人跑去买海外房，这不是拱手把内需推出去吗？”北京大学经济学院教授平新乔在接受路透专访时称。

的确，中国房地产调控像个烫手山芋，“紧”将拖累经济，“松”则引发民怨，对中国将上任的十八大新一届政府而言，调控的阀门应旋到何种温度，才能既挤了泡沫又不致过度伤及经济？

中国房地产业协会副会长朱中一认为，现在的政策，没有适当的替代一般是不会松。“为什麽不会松，因为调控的方向是对的，抑制投机和投资，不完善的地方可以完善，而且像8月的情况，市场比较稳了，如果没有替代性的政策，一松，投资渠道狭窄，房价又上来了。”

房地产近年来一直是扰动中国经济起落的不稳定因素，只要经济下滑，松绑房地产的呼声就起。但中国将GDP增长目标调低至7。5%，已表明政府对房地产调控及结构调整带来的经济下滑容忍度明显提高，意味着下一届政府执政时对房地产的严调控少了一些顾忌。

财政部财科所副所长刘尚希在接受路透专访时就指出，GDP增速过去的底限是8%，中国十二五规划中已经下调至7%左右，即使到了6%也是可以的，只要就业稳定，中国没有必要太看重GDP增长的数字。

“只要房价没涨，房地产调控就算成功。”他表示。从稳定房价，稳定投资的角度看，目前的房地产调控政策不宜再加力，保持现状就够了。

房地产调控已被上升到当局取信于民的的政治承诺，十八大後料将维持严调控的基调。但是，应该怎麽调？专家们建议，当局应转变调控思路，从目前的抑制投机，转向重点针对空置房;尽快用市场化的税收逐步替代限购限贷等行政举措;并从长远的制度建设方面对商品房、保障房等统筹规划。

国家统计局最新数据显示，8月房价同比继续下降但环比仍小幅上涨，路透测算显示，8月70个大中城市新建住宅销售价格同比下降1。4%，环比则上涨0。1%。

**房产税全面推开？**

在中国两年前推出的一揽子调控政策中，最受民众关注的行政调控措施--限购限贷，还将持续多久？

作为一个行政调控的手段，理论上讲比较难长久。但基於中国现实的难题，在找到可行的市场化调控手段取代行政调控之前，限购限贷很难退出舞台。

中国住建部负责人近日曾表示，下一阶段房地产市场调控仍处於关键时期，要继续督促限购城市执行住房限购措施。

而有望取代限购限贷措施的，包括继续实施差别化财税信贷政策，以及尽快全面推开房产税等，使房地产业回到市场化而非行政干涉的正常轨道上。

平新乔认为，房产税应该尽快推广而不宜再去搞扩大试点，尤其应通过房产税加大对空置房屋税收调节力度，而不是通过限贷限购等将有能力释放的需求人为压抑。

上海和重庆已先行对部分个人住房徵收房产税。上海的徵收范围包括上海居民家庭在上海市新购且属於该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在当地新购的住房。

“在总结上海重庆经验下，要明确这个税的目的是什麽？为了增加地方永久性收入呢？还是为了抑制投资投机性炒房？为了抑制房价过快上涨？同时还涉及到这个税是属於财产税还是消费税，还要不要人大审议？这些问题都要好好论证一下。”朱中一说。

而中国国税总局8月底曾表示，由於对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，房产税扩大试点方案以及细化的徵收标准和办法尚未最终确定。这也暗示了以房产税来取代限购的时机还远不成熟。

一位不具名的财税部门官员也认为，房地产税只能逐步推进，短期内不可能全面推开，“全面开征需要一定条件，产权要登记，房价要评估，还有很多基础性的工作要做，中国目前不具备全面推开的条件。”

对於外界对於房产税寄予的厚望--取代土地财政，调控房价，一些学者不以为然。

“房产税充其量是芝麻税种，就是个绣花针，撬不动中国房地产调控这个大石头。”刘尚希称。他认为，要使房地产行业步入正常化，需要多方面部门和政策配合，并涉及现行的土地政策，仅靠税收无济于事。

朱中一亦表示，重要的是要在制度上完善住房供应制度，改革土地供应制度，这中间要理顺中央地方事权和财权的关系，解决地方政府过多依赖土地财政问题。

**转思路：抑制投机不如火力对准空置房**

国务院参事陈全生指出，要稳房地产，调控思路要变一下，把对销售市场的单一调控思路转变为销售与租赁并重的调控思路，注重买房和卖房并举的调控。把买不起或暂时买不起大房、好房的居民从销售市场引导到租赁市场，建立健全租赁市场的法律法规体系，不断完善租赁政策，使租房有钱赚、租房也能住得安稳。

他在北京举行的一个论坛上表示，“中国提出的调控目标是抑制部分地区房价过快上涨的趋势，这个趋势下去了，我个人认为房地产的调控政策取得明显成效”，并建议房地产转变调控思路，政策调整就是要把“限买”改为“限卖”。

他解释说，“限卖”就是允许买房但限制卖房，奖励租房，闲置罚款。“如果买了房不卖也不租，就是闲置，按照德国的做法，三年闲置房产税翻番，五年闲置组织流浪汉入住，五年以上政府收回。”

他提到，此举有三大好处，利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题，让一部分老百姓合理合法的获得财产支付，扩大中产阶层，同时使低收入家庭散居，避免集中居住引发社会问题。

这一观点也与平新乔不谋而合。他认为，中国楼市调控的重点应该放在对空置房严厉征税，而不应将刚需和改善性需求都抑制，一刀切的调控政策对中国并不合适。

“一线城市有很大泡沫，二三线城市却未必，防止楼市泡沫政策初衷良好，但采取的调控手段和调控思路也需顺势而为，而且短期的行政命令式调控不宜固化，否则只会让经济跟随房地产调控的松紧大幅波动。”平新乔称。

不过，如何界定统计"空置房"却是个现实的难题。包括怎麽界定空置房？用什麽样的方式调查？数据怎麽统计？住户出差、旅游等几种特殊情况怎麽排除在空置房之外等等。

“对住房空置标准的认定有不同看法，也存在住户可能不愿意提供真实信息等困难”，国家统计局局长马建堂在两年前就曾公开表态，他提到，统计部门会在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，评估方案。

**不得不提的保障房**

作为本轮房地产调控重要内容的加快保障房建设，尤其对稳定投资稳定经济有重要作用，中国政府近两年对保障房建设明显提速，商品房与保障房并轨运行无疑是中国稳定房地产市场的重要内容。但对於保障房对低收入能否实现应保尽保专家提出了不同看法。

2009年至2011年底，全国共开工建设城镇保障房2，100多万套，基本建成1，100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。

今年前八个月，全国城镇保障性安居工程新开工650万套，完成投资8，200亿元人民币。前八个月开工率为87%，基本建成420万套。根据安排，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，随着保障房建设加快，未来房地产政策很可能回到“双轨制”上来，即鼓励商品房和保障房同步发展。政府当然应该为低收入者造保障房，而在商品房方面，如能增加供应量就可以防止其价格过快上涨。

中国在1998年就提出了住房政策实行双轨制。2010年底的中央经济工作会议再次提出“要建立符合国情的保障住房体系和商品房体系”，再次明确了住房双轨制。

不过，对政府保障房的覆盖范围，有专家表达了不同的看法。陈全生认为，政府管的保障房是廉租房和租不起房的，而不是去管那些买不起商品房去买保障房的。

“政府管什麽样的保障房？看一下全世界，包括发达国家、发展中国家，有钱买大房，没钱买小房，小房买不起租大房，大房租不起租小房，小房租不起，政府提供廉价租金的廉租房，廉租房的租金租不起，政府让你免费居住，不能在街头流离失所。”陈全生称。

现在要把中低收入纳入住房保障体制，听起来也很好。"但85%的人都是中低收入，把85%的人纳入住房保障体制不就又回到福利分房了吗？还搞什麽改革，还搞什麽市场经济，这个问题要认真思考。"陈全生说。