提要：我们只在京津沪渝布局，这四个直辖市本身就是比较受关注的地区。另外，我们定位于做高端住宅，不是什么地块都能做高端，供选择的北京上海地块很容易成为地王。

8月29日，融创中国在香港召开中期业绩报告会，凤凰网现场对话融创中国董事会主席孙宏斌，他透露，从顺驰过快的全国扩张中中吸取了教训，只在京津沪渝布局。以下为对话实录：

凤凰房产：虽然销售金额全年目标可能会达到300亿，但毛利率实际是下降的，这是否是因为一部分项目降价销售，下半年项目均价约为多少？现在融创资金情况如何？下半年买地开支是多少？

孙宏斌：其实我们每个项目的毛利率与净利率都没有变化。为什么总体下降，原因主要有两个：一个是收购北京首钢项目，我们占35%，首钢占65%，这是有溢价的，仅这一项，将毛利率拉下10%；另一个是扩张速度太快，今年上半年我们付了10个亿现金与14亿贷款，目前看来对于利率贡献是负的，实际上明年就开始有回报了。这就像父母工资在涨而存款下降一样，因为他们养着两个上大学的儿子，只花钱不赚钱。我们现在就像养着两个上大学的儿子，等到毕业后，他们就不花钱可以赚钱了。

单从项目来看，毛利率是没有下降的，不是因为降价引起的，而是因为并购的事情，这是比较正常的。

关于负债率，融创上半年支付了约40亿土地款，还有24亿绿城负债，能把负债率仍然控制在93%是很不容易的。我们也将在未来继续维持这个水平，我没想降低融创的负债率，为什么要降低呢，今年的土地市场也不错、贷款也不是那么容易，现在钱很值钱，而我们有钱放在账上不做开发，就为降低负债率，是没有意义的。

凤凰房产：融创好像特别青睐地王地块，包括北京万柳地王拍卖也有参加，是因为现金流比较充裕吗？下半年有何拿地计划？有无相中地块？

孙宏斌：这与我们的战略有关：我们只在京津沪渝布局，这四个直辖市本身就是比较受关注的地区。另外，我们定位于做高端住宅，不是什么地块都能做高端，供选择的北京上海地块很容易成为地王。

所以我们也会持续关注优质地块，下半年我们的拿地计划主要集中在北京、上海的核心地块。上半年投入了一半资金预算与绿城合作，约为43亿元，下半年双方都将再投入18亿注入合营公司，另外，下半年预计也将约43亿投入到土地市场中。

凤凰房产：会不会继续收购绿城的一些项目？对于绿城的销售有如何调整，价格方面有何调整？

孙宏斌：我们与绿城合作后，对绿城的产品、品质、价格影响不大，因为我们看中的就是绿城的品质，如果这个改变，我们的合作便没有意义。其实合作后绿城主要的改变在于销售结构，比如将户型面积稍微调小，售价方面相较于去年年底有一定微升。

我们也不会再购买绿城项目，目前绿城不缺钱，而且绿城在长三角、天津的项目都合作过了。我们的布局很坚决，只在京津沪渝，所以绿城其他项目并不符合我们的定位，不在我们的合作范围之内。

凤凰房产：融创定位是一直深耕京津沪渝，在调控的背景下，聚焦一线城市风险会不会比较高，受调控影响比较大？融创为何只定位市场比较窄的一线城市，未来会不会往二三线发展？是否从顺驰之前过于快速全国化的失败中吸取了教训？

孙宏斌：我们确实从顺驰过快的全国扩张中中吸取了教训：一个是现金流的控制，二个是范围太大管理难度也太大。

但我认为京津沪渝绝对不是一个很窄的市场，四个地方的总人口大概有1.2亿左右，每年的开发量在1亿平米以上，这是个巨大的市场，这里面也有一线与二三线之分：京沪算一线，天津算二线，重庆是三线，另外我们在嘉兴等四线城市也有发展。我们一直看好一线城市，我从来不认为二三线城市市场优于一线城市，一线城市有机会我们绝对不会放弃。

而且我们一定会坚持高端产品，不能因为它是高端产品就认为它卖得不好，高端产品也有卖得好与不好，关键在于销售。高端产品的销售速度与现金回流应该更好。

凤凰房产：这一年来融创的股价一直低于发行价，您如何看待这个问题？

孙宏斌：确实，我们发行价在销售只有五六十亿的时候已经很低了，现在销售已经能完成300亿，仍然低于发行价，我也感到比较痛苦。投资者对于融创的认识也需要过程吧。 （作者：邓雨露）