时评:50%土地溢价率是底线?

聚焦北京商报2014-04-04 10:15:07
提要:7月17日,北京同日溢价成交了四幅经营性用地,总价达36.7亿元。加上不久前的海淀万柳和大兴庞各庄地块的溢价成交,似乎北京土地市场从冰封到解冻再到炙手可热,几乎仅仅用了不到两个月的时间。

7月17日,北京同日溢价成交了四幅经营性用地,总价达36.7亿元。加上不久前的海淀万柳和大兴庞各庄地块的溢价成交,似乎北京土地市场从冰封到解冻再到炙手可热,几乎仅仅用了不到两个月的时间。

事实上,就在今年5月以前,北京土地市场甚至还可以用“淡出鸟来”形容。彼时,土地市场还流行个主题词,叫“底价成交”,挂出的地块有人要就算不错。从2011年四季度到今年6月底,京城土地市场成交住宅用地29宗,成交额仅为256亿元左右,且成交地块大部分以交易起始价成交。甚至有14宗、约220公顷住宅用地因长期无人参与竞买,被取消交易。

暂且不说连日来多幅地块溢价成交是否意味着土地市场回暖,单就这些地块的溢价率来看就颇为耐人寻味。中冶五建联合体22亿元摘得大兴旧宫地块,溢价率45%;中鑫源9.4亿元拿下通州区永顺镇地块,溢价率45.7%;众美集团4.8亿元竞得大兴区庞各庄镇地块,溢价率46%;万柳地块26.3亿元花落中赫置地,溢价率40%。无论地块品质多高,人气多旺,溢价率也绝对不超过50%,似乎有一道看不见的天花板。

这其实可以看出政府的良苦用心。一方面不断推出一些优质地块,稳定市场预期;另一方面又必须为地价设置红线,严防因楼市回暖而引发地价飙升、地王频出,从而令调控陷入被动。从近期块地竞拍过程来看,每块地都已预先设置好价格上限,竞拍一旦达到上限,立即转入政策房竞拍。从溢价率就可以看出,与2009年土地市场火爆时动辄超过100%溢价率相比还算温和。

事实上,土地市场供应不足,一直是业界抱怨的焦点之一。

而对于国土部门,如果说之前减少住宅用地供应,是根据当初房地产市场的变化而主动调整,现在则表现为有节制地顺应市场需求。而当前土地市场的回暖得益于楼市成交回暖的同时,与政府对土地市场供应结构有关。除了众所周知的万柳地块因稀缺而身价“高贵”,近日成交的几个地块的品质也相对优质。

然而,毕竟溢价率攀升的背后是地价的涨幅,而地价攀升将直接作用于房价。对此相关部门也不得不谨慎。据悉,北京市国土局近期将对社会公布第二批拟供应项目信息,将对稳定市场预期起到关键作用。稳健的土地供应对于宏观经济“保增长”以及缓解财政收入意义更可谓重大。可以预见,政府土地政策的平衡必将持续。

业内分析,之前楼市整体的不景气,对于各大房企而言,面对库存量激增,减缓拿地实属无奈之举。随着楼市转暖,开发商看好未来土地市场的发展,拿地补货,甚至抢占先机,自然也是理所当然。倘若没有溢价率“红线”,土地市场的上升势头还着实难以预料,溢价率50%能否被超越,随着未来调控加大预调和微调的新变化,土地市场走向如何,人们将拭目以待。

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