提要：在4月份市场供应小幅放量后，郑州写字楼供应量预计在下半年进入“井喷期”。在经历过去数年的开发期后，今年全市将有近200万平方米的新增写字楼项目集中入市，为过去几年供应量的总和。

高去化率成为关键

□记者 李飞 实习生 刘博文 文 李文波 图

核心提示

在4月份市场供应小幅放量后，郑州写字楼供应量预计在下半年进入“井喷期”。记者近日从市场上了解到，不少开发商把推盘计划放到了下半年。在经历过去数年的开发期后，今年全市将有近200万平方米的新增写字楼项目集中入市，为过去几年供应量的总和。单年增量与增幅都创下了郑州写字楼市场的历史新高。有业内人士称，2012年既是郑州写字楼市场的验收年，又是名副其实写字楼推盘年。

供应量为过去3年的总和

▲

▲

据相关数据显示，从2004至2012年一季度期间，郑州写字楼供应量、需求量一直呈现增长的势头，除了2009年的郑州楼市寒冬期，写字楼市场的供求量跌至21万平方米近年来的最低位以外。踏入2010年，郑州写字楼市场进入快速发展期。供应量、需求量呈现快速上扬的势头。其中供应量更是首次达到78万平方米的水平。而2012年，市场供应量将达到200万平方米的水平，是2010年全年供应量的2.5倍，2011年的2倍，“井喷”现象非常明显。

值得一提的是，2012年新增供应量创历史新高的环境下，一旦写字楼市场消化率未如理想，那么整体市场空置率将很有可能出现进一步的攀升。届时，市场竞争随时将进入厮杀的时代。

住宅引发写字楼供应井喷

▲

▲

“二季度可以看成是下半年行情的预演，下半年写字楼推盘将汹涌而至。” 有专家认为，今年郑州写字楼供应量和销售量相对前几年都出现了较大幅度的增长，但真正出现供应“井喷”的时候应该是在今年下半年。

目前，郑州的写字楼市场主要集中在金水区和郑东新区两大区域。而今年将入市的新供应项目，主要是集中在郑东新区。据不完全统计，今年上半年推出的写字楼近8个，到年底郑州将有32个写字楼陆续入市（其中涵盖内部认购项目）。绿地中央广场、建正东方中心、升龙广场、建业总部港、上上国际中心、中科金座以及美盛中心等高端写字楼项目将联手集中入市，填补郑州写字楼市场高端产品不足的缺陷，新增供应量应该会达到200万平方米，将大大缓解可售物业稀缺的现状。

记者近日实地走访了郑东新区CBD和新东站等地，发现确实有不少写字楼拔地而起，这些项目都将成为今年郑州写字楼市场的“新鲜血液”。

多种原因促使写字楼供应爆发

▲

▲

在采访的过程中，记者了解到，多数业内人士认为，住宅市场限购限贷，写字楼商铺等在这些方面尚未受到限制，成为为数不多的投资渠道之一。“自2008年开始，特别是此轮房地产宏观调控以来，住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加快商业用地的整理和推介进度，接连出台的楼市调控政策强力截断大量住宅投资客”，而写字楼近两年市场供应持续萎缩，在市场需求强劲的情况下，使得郑州写字楼市场供应量在今年表现突出。“同时，写字楼市场也存在刚需，市场购买需求在去年因为供应奇缺而受到压制，部分开发商由于资金链紧绷，也会把部分物业由租转售，这也是导致写字楼供应井喷的原因。”也有专家认为，由于经济形势好转刺激更多的企业搬迁升级或扩张，对高品质写字楼的需求增加，对于这些新近入市的高端写字楼的需求有增无减。

政策的利好增强了开发商对办公物业的信心，大量的城市综合体项目在二三线城市如火如荼地建设，其最主要的原因，是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。同时郑州各个经济区的发展也给甲级写字楼市场提供了良好的发展前景，很多企业整层购买的现象也越来越普遍，未来需求仍然旺盛。

随着住宅市场宏观调控的深入，持续不断的楼市调控政策，让全国各地的住宅市场遇冷。像郑州这类二三线城市的商业地产便成为很多地产商争抢的蛋糕。而当地政府则顺应市场，大手笔规划和推出商业用地，由此导致地方商业项目供应量激增。

写字楼供应量大已成共识

▲

▲

据统计，以今年郑东新区CBD和新东站等地区的几大写字楼为例，其中多数本地开发商早年都以住宅开发为主，“从郑州乃至全国的情况来看，这轮商业地产供应的迅速膨胀主要是住宅调控，开发商资金从住宅转投商业地产。加上受前期商业地产租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”未来几年，郑州写字楼的库存消化周期将会创下新高。

有业内人士透漏，1-4月份郑东新区写字楼成交量为8.22万平方米，其中四月成交形势最为良好，单月成交量为3.39万平方米，主要成交项目为绿地之窗、千玺广场、升龙广场以及中科金座，但市场上的写字楼基本上呈现概念化、产品简单化和配套设置雷同化等特点，所以需要用优质写字楼来刺激市场，如果同一时间段市场供应比较多，那么市场消化就会逐渐放慢。

很多家企业则表现一些忧虑，“今年郑州写字楼成交将有压力，原因在于写字楼新增供应过大按揭利率高企，回报率难以企及，买家持货意愿不强，并且产品同质化程度高，彼此之间竞争激烈，难以共赢。”

投资需防范租售倒挂的风险

▲

▲

据正弘置业调查显示，在郑州写字楼市场仍处在发展初级阶段，办公物业整体供求量平均仅占全市商品房开发量的5%-10%，基数较低，整体去化量与住宅物业大趋势上保持一致。1-3年内的波动可能较为剧烈；另一方面，据相关调查，现有优质写字楼租赁客户中金融、保险、信息软件服务、房地产行业等服务性行业占比较高，而生产制造业租户数量较少，本地企业占比较大而外资企业占比太小，导致整体市场租金水平提升较慢，因此办公整体均价及供应量受个别区域、个别项目的影响较为明显，价格及供应量波动幅度远大于住宅产品。

正弘置业王振东建议，投资者认清楚，写字楼作为房地产市场内的投资品的属性会随着经济发展越来越明显，尤其是看到一线城市的发展经历中，写字楼的租金会稳步提升也可能存在短时期内空置率增加，从而导致的租售倒挂，价格波动剧烈的影响。对于郑州这种二线甚至三线城市内，作为投资者尤其要预防此类风险。

作为投资者要防范上述风险，首先应从以下方面入手：一、选择传统写字楼聚集区，历史积淀形成的商务氛围、交通环境与租赁客群是新兴片区5-8年之内所无法替代的，更何况对于郑州写字楼市场而言，三年可能就意味着市场存在周期性调整；二、选择设计标准相对超前的优质写字楼，郑州本地租赁群体多数为金融、地产及服务业，其办公环境更换周期相对较短，加之写字楼市场自身发展，高标准写字楼的不断涌现，必将形成新一轮办公升级，选择建标较高的写字楼能有效防范市场租赁客群的转移。