提要：在房地产限购、限贷政策依然紧张的当下，很多房地产商把营销重点转向了商业地产，嗅觉敏锐的投资者，也把目光转移到了写字楼投资上。表现在市场方面，就是销量的明显增长。

在房地产限购、限贷政策依然紧张的当下，很多房地产商把营销重点转向了商业地产，嗅觉敏锐的投资者，也把目光转移到了写字楼投资上。表现在市场方面，就是销量的明显增长。

随着市场旺季到来，写字楼项目预计在二季度集中推售，市场竞争急剧加码。尤其值得注意的是，郑东新区等传统的商务地产核心地段，仍然是市场成交的主力。据了解，在郑东新区范围内，中央政务区的销售表现尤为不俗。

市场

需求强劲，成熟商圈租售两旺

仲量联行最新发布的《全球办公楼指数》报告显示，2011年三季度亚太写字楼租金增幅居全球首位。

仲量联行全球研究团队总监Jeremy Kelly表示：“目前全球办公楼平均空置率仅为13.8%，是近两年来的最低点，未来供应量仍然保持较低水平。因此，一旦市场信心得以恢复，完全能够持续增长势头，而部分市场在2012年的表现将更为强劲。”

“一方面市场有着旺盛的商务办公需求，另一方面大家对楼市调控下写字楼市场前景判断有所保留，这两方面因素叠加的结果，就是市场成交集中于成熟商圈核心地段。”多位业内人士表示。

在郑东新区，除了CBD，还有一个正越来越受重视的板块，就是融汇各方资源于一身的中央政务区。该区域一高端写字楼刚入市即取得5亿元的销售佳绩。

特征

存量下降，政务中心写字楼价值凸显

城市核心区域优质写字楼存量下降，也是这一区域租售两旺的主要动因。相关研究报告显示，郑州市近期新增甲级写字楼入市量较少，甲级写字楼空置率降低至6.2%，比上一季度降低了7.9个百分点。

从区域范围上来看，写字楼市场的新增量主要集中在高铁商圈等新区域，但是以经三路、CBD等传统板块为代表的写字楼商圈，其整体存量呈下降趋势。在此强劲的市场需求之下，位于中央政务区（CGD）的写字楼项目价值开始凸显。

而毗邻金水东路的豫航中心，则打出了“中央政务区世界商务体”的口号。该项目负责人表示，中央政务区周边云集省政府等近百家政要机关、单位、团体，会聚国家主要银行、保险、证券企业总部、国际银行等近百家政要机构，这也是客户最为看好的地段价值。

分析

政经核心，写字楼显贵而稀缺

市场分析人士指出，郑东新区，尤其是中央政务区之所以出现明显的销售回暖现象，与其地段位置有密切的关系。中央政务区的土地供应原本就偏小，而市场需求又比较旺盛，因此销售情况一直不错。

据统计，目前中央政务区在售的写字楼项目总共不到5个，而今年新开的更是寥寥无几。正是因此，越来越多的投资者已经开始认识到在稀缺地段购房的必要性，越来越稀缺的中央政务区的项目就成了市场的宠儿，这些地段的大部分项目销售都取得了不俗的业绩。原本土地供应量就偏小的中央政务区，同等地段的项目更受到市场欢迎。

据豫航中心营销负责人介绍，从项目周边的用地情况来看，目前没有新增的建设项目用地，并且存量土地也已不多，而且该区域是省府及其他政府机关的所在地，在区域建设时，为最大限度地保证政府机关办公车流、人流的畅通，在市政道路的建设方面进行了很大的倾斜，因此这一区域的写字楼项目特别受欢迎。

趋势

咽喉区域，中央政务区全面崛起

一直以来，金水路沿线因为诸多省字头单位云集，一直被称为“中央政务区”。随着郑州区域商圈经济的发展，中央政务区正在形成一种与CBD等城市核心商圈风格迥异的新政务与商务结合的气息。这一地区周边集中了金融、科技、人才、贸易、交通、生活消费和休闲健身娱乐等多种资源优势，是东区最成熟、最完整的城市核心。

虽然郑东新区也有着CBD这样的核心商圈，新东站周边的高铁区也开始发力，但在CBD和新东站之间的咽喉区域，却一直缺少重量级的商务板块。如今，汇集两座5A级写字楼、旗舰商业等多功能于一体的7万平方米纯商务聚合体——豫航中心，正在填补这一空白。与周边屈指可数的高端项目一起，推动中央政务区成为以政治为中心，商务、商业和谐化发展的全新模式。

“郑州正在向发达城市迈进，金水东路作为中央政务区，应该在郑州城市建设中成为领头羊，如果像豫航中心这样的世界级商务聚合体能共享CBD和高铁区，三者能成为一个国际化大商圈，就能加快整个区域的优化和发展，在中原经济区建设中走在前列。”谈到写字楼产品设计的初衷，豫航中心负责人这样说。

样本

豫航中心

占领政经核心制高点

据了解，豫航中心的一些硬件数据，包括1700㎡奢阔空间、9.6米挑高大堂、7500㎡门前广场，在郑州乃至中原，都是十分罕见的顶级商务写字楼指标。

作为中央政务区屈指可数的高端商务聚合体，豫航中心正在成为区域建设和商务运营的标志及核心。“金水东路、农业东路作为中央政务区，最缺乏的就是聚集多元功能的高端商务体。”一位不愿透露姓名的业内人士如此说道。

目前，以中州大道为界，CBD以西多家高端写字楼的建成，形成了完整的商务体系，高端写字楼的价值获得了社会认可。而金水东路沿线由于职能部门林立，几乎没有更多的商业规划用地，变成绝版地块，虽然CBD成为郑东新区的核心商圈，但写字楼项目严重饱和，已经成为这一区域的一个短板。

正是在这样的背景下，作为中央政务区屈指可数的高端商务聚合体，豫航中心一面世就备受各方瞩目。据了解，除了国际5A级写字楼，豫航中心的旗舰商业同样填补了区域高端商业空白，为自身5A级写字楼的世界级企业入驻做好了充分准备。

“以豫航中心为代表的中央政务区世界商务体，或许从某种程度上代表了中原高端商务地产未来的发展方向。”该业内人士认为。