提要：在限购政策满一年之后，很多购房者对于何时出手购房尤为关切，另外关于银行首套房贷利率的政策也是跌宕起伏，从3、4月份包括郑州在内的多个城市出现首套房贷利率优惠的情况，但是在5月份被央行紧急叫停，但是就在6月7日晚，央行宣布将贷款基准利率下调0.25个百分点。

新浪乐居讯(编辑 王栋) 在限购政策满一年之后，很多购房者对于何时出手购房尤为关切，另外关于银行首套房贷利率的政策也是跌宕起伏，从3、4月份包括郑州在内的多个城市出现首套房贷利率优惠的情况，但是在5月份被央行紧急叫停，但是就在6月7日晚，央行宣布将贷款基准利率下调0.25个百分点。一时间政策又有利于买方市场。郑州房地产市场在经历五月的“日光盘”，开盘热销捷报频传的旺盛期之后，郑州楼市发展趋势又会如何，新浪乐居郑州站针对此现象专访著名经济学家、河南省商业经济学会常务副会长秘书长宋向清。

话题：郑州房地产市场发展

时间：2012年6月7日

地点：河南省商业经济学会办公室

嘉宾：著名经济学家、河南省商业经济学会常务副会长秘书长宋向清

四大因素推动楼市出现复苏迹象

对于前段时间郑州房地产市场出现首套房贷利率85折、9折优惠政策，随即又被叫停，宋向清认为，“(银行)取消贷款的优惠利率，可以使贷款额度释放出去，而且也可以实现它的利润最大化。所以在这种情况下，银行取消优惠利率，目的还是因为业务的需要，所以大家不要把这个政策与国家楼市调控紧密联系在一起。”

五月份郑州商品住宅出现日光盘，几个项目开盘、认筹现场十分火爆，全国多个城市的商品住宅的成交量也都有明显的提升，宋向清对于房地产市场呈现出“复苏”的迹象发表了他的看法，宋向清认为造成这种情况，是有四方面的原因。

宋向清对于四个原因进行详细阐述，“第一是以价换量，促销力度加大；第二，是刚需释放，也就是首套房的购买者、改善型的购买者，包括外地(外籍人士)到一线城市购房的群体，这是一个集中的释放；第三个原因，是预调微调的结果，这些政策的出台激发了市场上潜在购房者，再加上开发商的‘以价换量’等，使潜在的购房者集中购买；第四，对楼市回暖的预期‘发酵’，影响了购房者的心理，也就是在地方出现楼市政策的预调、微调之后，很多人对此比较敏感，马上有人意识到楼市调控的严厉程度有可能慢慢的会放宽，在这种情况下，他们对楼市未来的走势有一个基本的判断，也就是说楼市的严冬已经过去。”

郑州房价的合理价位应该在4500~5500元/平米

如今，包括郑州在内的多个城市的房价回归到合理价位的难度较大，几乎不可能实现，在这种情况下，何时才是普通购房者的出手时机，宋向清分析道，“关于郑州的房价合理价位，原来我写过一篇文章，网友可以去看下，我对郑州房价的合理价位，有一个推论公式，结果是郑州房价的合理价位在4500~5500(元/平米)之间。(最近)郑州楼市的房价一度进阶5500元/平，就是楼市的均价，但是郑州楼市的均价在将要接近5500的时候，又突然上涨，现在郑州的均价差不多6000多元每平米。但是遗憾的是，现在这样的合理价位实现起来的可能性已经很小很小了。”

宋向清就对郑州及全国的房价与地方楼市政策微调的关系进行进一步分析，他认为，地方的微调使得郑州在内的全国多个城市的房价回归合理价位的难度已经非常大。在微调政策之后，对多数人的购房心理产生影响，宋向清认为，“房价的谷底已经‘隐现’，对于购房者来讲，现在已经是购买的最好时机，到该出手的时候了，该出手时就出手。此时不出手，有可能到时候会后悔”。

宋向清就对合理价位的推论因素做了说明，“合理房价(4500~5500元/平米)的推论办法，是依据郑州市人均可支配收入的20倍，这样的一个计算方式推算出来的，根据2011年郑州市人均可支配收入应该是两万多一点，按100平方米计算，20年的话就是40多万，也就是说一个人买4000元/平米的房子，按照人均可支配收入的20倍，将是40多万。但是考虑房地产作为一个商品，它的利润率高于社会其他行业的利润率。加上中原经济区的建设发展，会引起沿海地区部分产业进入中原，会对楼市造成一定影响，现在和将来一段时间，房地产市场还是供不应求的现象，所以基于这个基础上我再加上1000块钱，也就是说5000元/平米，按照上下浮动的比例，增加减少500，得出4500-5500元/平米的价位，这样的算法和推论也是得到业界的认可。”