提要：受房地产调控影响，住宅开发瓶颈凸显，商业地产蓝海也已经快速转变成红海。

受房地产调控影响，住宅开发瓶颈凸显，商业地产蓝海也已经快速转变成红海。而近期，一个尚属陌生的概念正受到房地产界的关注，那就是以产业聚集为特征的园区开发，即所谓产业地产。

上海证券近期发布的调研报告显示，除此前传统的园区类上市公司外，越来越多房地产企业进入产业地产领域，尤其是实力雄厚的实业集团公司。比如，联想集团及其合作企业将在大庆建设科技城项目，总投资超过100亿元。万通在携手TCL高调进军产业地产后，今年2月，又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合，通过万通的专业开发，盘活汇源集团工业用地，收取租金及管理费用。而万通则将借此转身成为轻资产模式的房地产公司。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。

在开拓产业地产方面，拟上市公司联东集团旗下的联东地产可谓成绩斐然。在近十年时间里，该公司在上海、北京、沈阳、无锡、天津等地开发了众多产业地产项目，目前已经成为产业地产的领军企业。其产业园区有工业制造、总部园区和主题（电子信息、物联网、文化创意、软件园等服务外包）园区。

“我们一直做住宅和商业地产，这两个领域门槛不高。产业地产连概念都没弄明白，但还是想了解一下是否有进入的可能。”上海一家中小型房地产企业负责人告诉记者。

房地产三大泡沫逼企业转型

目前房企之所以如此热衷研究产业地产，主要是行业深度调整所致。天津泰达集团旗下产业园区管理公司负责人谢天告诉记者，表面上看，做产业地产要有非常好的政府资源才可以顺利拿到地，又要有雄厚的资金实力来支撑园区持有成本，对很多企业来说似乎门槛较高。但实际上，一些中小型房地产企业也在试图通过与产业地产管理运营公司合作的方式，参与产业园区开发。

“大家都看到了，房地产业依靠粗放型发展模式实现高额利润的黄金时代，已经成为历史，行业进入壁垒显著提高，平均利润率开始降低。在这种形势下，房地产企业急需战略转型。”一家房企负责人告诉记者。

对于目前房地产市场的形势，用“三大绞肉机”来形容三个开发领域的泡沫，即三四线城市住宅泡沫、商业地产泡沫，以及保障房泡沫。三大原本可供房企容身的蓝海市场已经迅速转变成红海，投资风险不断加大。于是，另一个产业地产概念被提了出来。

联东U谷金山项目总经理刘璐认为，开发产业地产可以有效摆脱粗放型的资源开发和简单的政策招商，而是以产品、服务和附加值招商，地产商可以帮助政府对产业园区进行市场化管理，以应对市场需求。

房地产开发的“高难度动作”

因为符合经济发展方向和房地产调控方向，产业地产目前面临良好的发展机遇，无论是在土地还是金融方面，都可以获得不同程度的支持。

从融资上看，园区类公司的融资优势非常明显。2011年，房地产企业受到国家限贷政策的影响，开发贷大幅收紧，陷入融资难、成本高的困境。但园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，且融资成本相对较低。其中海泰发展和大港股份去年获得的长期借款利率均低于7%，苏州高新和外高桥也获得了基准利率的长期贷款，即使是借款利率相对较高的东湖高新和华夏幸福，其长期借款利率也不过7.76%和7.32%，明显低于房地产行业整体融资成本。

对于地方政府来说，产业园区对地方经济的贡献十分明显。据上海证券分析师舒延飞介绍，地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。其次，开发区在产业集群化进程中扮演着日益重要的角色。以珠江三角洲为例，周边各经济开发区通过专业化的发展形成了以计算机、家电为主的产业集群，百公里内即可完成90%以上计算机零部件、80%以上的手机部件和100%的彩电部件的采购；再次，成熟的开发区不仅对解决当地就业、增加地方税收和推高土地出让价格都有积极作用，而且还能对周边地区发挥示范和溢出效应。

基于上述原因，产业地产获得了地方政府的大力支持。土地出让环节也变得非常灵活。“产业地产可以是工业用地出让，也可以是综合类商业用地。一般来说，产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建，开发商通过这部分住宅回笼一些资金。但产业园区部分，需要开发商自主招商，运营管理。能否将园区规划、定位与当地产业经济结合，成功引入适合地方经济的企业，是产业园区能否成功的关键。”一位产业地产专家告诉记者。

目前我国大多数产业园区都是政府主导和经营。从运营模式上看，通常由政府提供土地、资金进行基础设施建设，制定政策吸引企业入园投资，并且承担了日常的维护工作。这一模式的优点在于充分利用了政府资源，由政府出面解决了开发区初建时面临的资金和土地压力，为园区发展提供了较为宽松的物质环境。但缺点亦同样明显：较多的政府干预一定程度上导致了开发区建设偏离市场规律，成为政绩工程。

随着越来越多民营企业进入产业地产领域，这片蓝海如何有效耕耘，避免成为另一个商业地产泡沫，也成为了业内关注的话题。宝龙地产黄永华副总裁表示，由于产业地产运营商需要有高超的资源整合能力，要能够驾驭更大范围的企业招商，并衔接好政府、企业资源，因此产业地产远比商业地产更为复杂。

大连慧谷产业园管理公司谢天介绍，对于政府来说，产业地产是城市化的重要抓手，可以实现区域价值的提升，并推动城市化。但对于产业地产开发商来说，如何从房地产开发商转变为产业园区运营商，如何快速完成招商引资，如何搭建有效的盈利模式等都是需要认真考虑的问题。