提要：“郊区之城”究竟应该如何建设？尽管霍华德的“田园城市”思想，成为众多郊区大盘造城的思想来源，但诸如发展模式等关键问题，仍有待求解。

郊区大盘的发展是城市化进程中一个不可缺少的部分，它可形成城市的一种生活模式、生活方式和置业标准。不管是它的环境还是配套生活，都是一种城市居住文化的基础。然而问题在于，“郊区之城”究竟应该如何建设？尽管霍华德的“田园城市”思想，成为众多郊区大盘造城的思想来源，但诸如发展模式等关键问题，仍有待求解。

何为郊区之“城”？

在国内房地产造城历程中，那些曾经的城市郊区诞生了众多动辄千亩的大盘。以广州华南板块为例，八大千亩以上的大盘齐聚，成为国内地产造城的典型，也成就了星河湾、碧桂园、雅居乐等南派名企。

而上海在开发浦东的过程中，也诞生了体量过百万平方米的锦绣华城、金色城市等超级大盘。

房地产实战专家、王牌企划董事长上官同君认为，我国的城市化尚处于较低水平，即使是上海、北京、广州等特大城市与西方发达国家相比仍存在较大差距，之所以出现郊区化的现象有其特定的背景条件。

比如城市中心区与城郊接合部(或郊区)在土地成本和开发成本上存在较大差异，成为开发商进行区位选择的动力；政策及城市规划对城郊接合部位的控制力相对薄弱，开发商具有投机的动机和可能。

另外，随着我国城市化进程的加快，大量农民拥入郊区及城郊接合部繁荣了这一区位的房地产市场；人们生活观念的变化和城市基础设计的进一步完善，为这一区位房地产的开发与销售创造了条件。

“什么样的郊区大盘能算是一座城？我觉得至少要具备以下三个条件。”河南省商业经济学会常务副会长宋向清说，“一是生活配套设施齐备，其中包括就医、就学以及生活必需品的购买等；二是交通便利，国外之所以形成郊区化是因为地铁等公共交通特别发达；三是具备集群效应，能形成新的城市中心。”

宋向清解释说，这几个指标就是客户让渡价值的基础，客户让渡价值是顾客总价值与顾客总成本之间的差额。在超市购买东西也好，在郊区购买房子也好，他得到的价值利益减去他付出的成本(包括时间成本、货币成本、精神成本、体力成本等)，如果这个结果远远大于零的话，这个购买才有可能实现，否则就不会成功。

如何从“盘”到“城”？

城市是一个空间聚集的产物。当这种聚集发展到一定程度时，成熟的城市区域，特别是市中心区域就会变得不堪重负。这时，聚集的规模负效应开始体现，具体表现为交通拥挤，空气、水、噪音严重污染，城市生活质量随之下降，由此导致部分城市居民向郊区迁移。

从长远看，城市郊区化是一种趋势，郊区大盘承载着城市发展中心迁移的重任，那么郊区大盘如何才能实现从盘到城的演变呢？

宋向清告诉记者，国外有三种可借鉴的模式：一是服务于某产业项目的专属大盘开发，可叫做产业拉动型。这种郊区大盘一般和某项产业开发项目配套，按照产业项目特点和产业工人生活习惯等进行小区设计以及交通、商场、教育、医院等专属性设计和开发，针对性强，易于销售和管理，比如富士康、华南城、宇通等项目的产业专属大盘。

二是依托某项文化积聚项目而设计建设的郊区大盘，可以叫做文化拉动型。这种类型的楼盘一般会受到专业人士青睐，释放较多的文化和艺术品位，可以打造成高端专业精英社区，如画家村、古玩村、花鸟村、垂钓村、考古村等。

三是依托自然环境幽美，山善水慈，人杰地灵之区域设计开发的郊区大盘，可以叫做环境拉动型。这种类型的大盘一般会受到家境条件较好，在市区已经购置住房，希望在节假日享受田园生活的家庭青睐，如郑州的洞林湖、思念果岭山水、龙泊圣地等。

“不论是哪种类型，郊区大盘一定要找准定位，锁定主要的特定群体，进行富有个性特色，符合适宜人群需要的专属设计，才能强化并固化开发商在居民心目中的专业形象，产生聚集效应，完成由盘到城的转变。”宋向清说。

上官同君则认为，目前的郊区大盘缺少的就是“城”的特色。“王牌地产研究院目前正在对合村并城项目进行课题立项，郊区大盘其实就是新型城镇化，用‘特色城镇’的理念来定位郊区大盘应该是未来的方向。”

他表示，郊区大盘需要战略营销作支撑，需要“经营城市”和“城市营销”的专业作支撑，也需要务实的复合地产的资源整合和经营相匹配，需要投资商的战略投资思维，更需要投资商专业的开发团队相适应，因此，不要小瞧了郊区大盘，既为城，就要在营销中和城相匹配。

哪些开发模式可以借鉴？

在国内一些发展较快的城市中，不少郊区大盘也已经为我们提供了可借鉴的成功模式。

●单纯住宅模式

指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目。单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。

单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展。代表项目有广州碧桂园凤凰城、天津万科东丽湖、郑州思念·果岭山水等。

●主题驱动模式

在经历了单纯的郊区住宅大盘开发之后，越来越多的郊区(新城)大盘项目开始引入某一主题。目前运用较多的主题有“体育运动主题”和“教育主题”。也有项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题。

代表项目有重庆奥林匹克花园、深圳桃源居等。在郑州，有清华·大溪地和清华·忆江南等。

●旅游地产模式

即通过利用、改造项目自身较强的自然景观优势，或人为打造良好的景观、娱乐氛围，形成区域旅游、娱乐热点。通过旅游、娱乐热点的形成，带动区域升值，进而在项目周边开发住宅等物业。

与单纯住宅模式的不同在于，旅游地产模式的核心是旅游或是主题娱乐，住宅是配套，而单纯住宅模式中的景观等更多作为住宅的配套。

比如建业与焦作修武县政府围绕云台山开发相关旅游地产项目，签订了战略合作协议，主要涉及开发“云台山”旅游品牌，延伸产业链条，完善配套设施，项目总投资将达50亿元。

●总部基地(商务花园)模式

“总部基地”就是大量企业的总部职能在同一区域密集分布，以形成经济学中提到的“内聚效应”。从产品的角度而言，其实指的是低密度花园式小体量办公楼群。

商务花园从严格意义上来说也属于工业地产，但与传统工业地产不同的是，它一般剥离了生产功能，更主要承担的是商务、研发功能。代表项目有北京的丰台总部基地。

●产业整合模式

该类项目旨在进行房地产开发的同时发展某项产业，在项目中引入生产、研发或贸易等功能，横向发展、延伸完善产业链，使项目拥有大量产业人群，从而直接推动后续地产的开发，最终使地产开发在区域价值提升的基础上实现利润。

比如长春汽车城、天津的绿地盘龙谷文化城。