前几周，笔者从供给角度分析中国房地产市场，在《中国到底有多少房子?》一文中计算出，截至2013年底，中国城镇住宅存量面积约175.2亿平方米~240.24亿平方米，再加上农村233.67亿平方米，合计起来上限值高达474亿平方米。

　　在《买房真的不需要再抢了!》这篇文章中计算得出，截至2013年12月，除了住宅类商品房待售面积3.24亿平方米，还有在建住宅类商品房46.35亿平方米。粗略计算，这部分库存需要5年时间消化，各城市差异较大，具体城市需要具体分析。本文从需求角度来讨论下：需求端最重要的是人口因素，虽然这是个中长期因素。

　　两套房的背后

　　不远的将来，爷爷奶奶留一套房，外公外婆留一套房，确实是90后以及年龄更小的群体所面临的情况。在这两套房背后，是加速的老龄化。人口老龄化，国际上有个通用的指标，即60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为一国或地区进入老龄化社会的标准。

　　如果按第二个标准衡量，中国在2000年左右就进入老龄化社会了，2000年中国65岁及以上人口比例为6.96%，2001年该数据为7.1%。而2011年的第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上的人口占比为13.26%，总数为1.79亿，65岁及以上的老年人占比为8.87%，绝对数接近1.2亿。到了2013年底，中国65岁及以上的老年人占比已达9.7%。

　　从增幅来看，2000年起每年以0.2个百分点~0.4个百分点的速度增长，这意味着中国的老龄化进程正在加速。老龄化加速的一个结果就是，社会经济发展活力下降，因为干活的人少了。

　　瑞银证券曾在《亚洲结构性主题——老龄化的亚洲》报告中预计，2010年后中国老年人口加速上升，老龄化加速将持续到2030年左右，2010~2030年间60岁以上老年人口年均增长速度达到3.66%，2030~2050年年均增长速度下降到1.26%。到2050年中国60岁以上人口将占到总人口的31.1%，大大高于届时世界21.9%的平均水平。

　　为什么会出现人口老龄化?

　　现象是老年人多了，但背后的原因是生育率水平和预期寿命的变化，其中前者又比后者影响大得多，至于中国老龄化，两个因素兼有之。

　　从两次人口普查中的预期寿命数据看，2010年该数据为74.83岁，而2000年为71.4岁，10年之中增长了3.4岁。而预期寿命的提高会使人口金字塔的顶部相对加重，即顶部老龄化。而从人口出生率看，从第三次婴儿潮之后，1987年起我国人口出生率开始从2.33%逐渐下降，2009年起人口出生率更是开始低于1.2%，虽然2011年起微弱反弹，但整体趋势难改。而低生育水平则使人口金字塔的底部相对缩减，即底部老龄化。

　　就全球而言，老龄化导致的人口负增长已经成为一个魔咒，诸如德国这些发达国家也都无法摆脱人口负增长的命运。不过，相比于其他国家，中国老龄化过程具有速度更快、间隔更短、发展水平更低的特点。有数据显示，西方主要发达国家完成人口老化(65岁以上人口占比从7%提高至14%)的时间跨度通常在40～100年，日本为25年。

　　而中国第六次人口普查65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。此外，根据联合国的保守预测，中国65岁以上人口占比最早将在2025年达到甚至超过14%。即中国和日本一样，25年间也将完成人口老化，而从2014年算起，只剩11年了。总言之，在低的生育率水平和走高的平均预期寿命推动下，中国的人口金字塔将出现顶部、底部老龄化。通俗而言，就是干活的人少了，有购买力的人少了，消费习惯保守的老年人多了，房地产需求会怎么样呢?相信结论是不言自明的。

　　当然，鉴于中国庞大的人口基数，对房地产的需求绝对量肯定是很高的，但在人口金字塔顶底部老龄化的态势下，对房地产的需求增速无疑是放缓甚至逆转的。