进入7月，也就到了下半年，很多大家关心的问题、趋势，都会进入对上半年的总结盘点，以及对下半年的展望和分析。在今年的上半年，从北方的内蒙古呼和浩特，到南方的安徽铜陵，一些城市陆续在放开楼市限购，从7月10日开始，山东济南的新房和二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人，在济南买房都不再有套数的限制。这意味着，在济南实施了3年多的限购政策正式退出房地产市场。今天是济南的限购放开之后的第五天。

　　在济南某楼盘销售中心，记者看到，前来咨询购房的顾客明显增多。

　　济南市民：适当的时候我们会考虑买，当然不是说一放开限购马上就买，因为限购放开了，限贷款还没有放开。放开后对房产有好处，对老百姓有好处，会考虑买。

　　售楼中心置业顾问李女士告诉记者，自从10号济南解除二套房限购政策，凭借着学区房的优势，虽然楼盘并没有推出优惠活动，但是在刚需的刺激下，看房者有了明显增加。

　　李女士：限购取消之后对外地的客户更好一些，因为怎么说也能买上房子了，不用交社保和纳税证明，也不用等一两年之后再买了。

　　而另一处售楼中心一位姓郭的置业顾问告诉记者，目前放开二套房限购之后，主要的客源来自两个方面：一是户口在外地的客户，另一个是有着改善住房需求的济南当地人。

　　置业顾问：因为它牵扯到外地户口在济南只能买一套房子，家里已经有一套了，你比如孩子上学，需要改善住房啊，他就没办法买，只有卖掉以后才能买，他们一听限购解除嘛，下手比较快一些。

　　相关统计数据也印证了两位置业顾问的说法，据了解，今年上半年，济南房价出现了量价齐跌的现象。济南市共成交商品住宅229.81万平米，共计20968套，同比分别下降了26.73%和24.45%。而解除限购政策的10日当天济南市共成交商品房687套，比上一日增加了321套，7月11日，济南市共成交商品房740套，环比10日增加了53套。

　　而对二手房来说，解除二套房限购的政策效应并不明显，21世纪不动产济南某分店工作人员告诉记者，从10日放开限购以后，仅成交了2套住房，售房者和购买者在价格上都没有明显的变化。对此，济南美克美家不动产徐经理这样解释：

　　徐经理：可能时间比较短，现在没有一个明显的变化，通过我们对客户的一些回访反应不想预想中那么火爆，稍微平淡一些，大众接受可能有一个过程。

　　事实上，在经历了成交量的上升之后这两天已经开始回落，7月13日，济南市共成交商品房333套，比12日减少了62套。7月12日，济南市共成交商品房395套，比11日减少了345套。

　　短短五天时间，已经是经过了一个从上升到回落的过程，刚才报道中：济南解除限购之后的情况是，新房的部分在刚需的刺激下效果明显，但是二手房的部分，表现还不明显。

　　而同样是省会城市放开限购。今年上半年的末尾，6月28日，内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅出台了关于《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，成为全国第一个正式发文放开限购的城市。到现在半个月了，时间比济南的更长一些，具体的效应也有不同：新楼盘冷清，二手房交易倒是比较热闹。

　　在全国楼市下行的大背景下，内蒙古呼和浩特也同样面临着库存压力大、交易量下滑等问题。今年6月28日，呼和浩特市人民政府办公厅出台了关于《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》，成为全国首个正式发文放开限购的城市。

　　在取消限购一周多后，记者来到了位于呼和浩特金桥开发区的某楼盘售楼部，每平米5800元的超大面积广告并没有让售楼部火爆如潮，看房的人寥寥无几。售楼部的工作人员表示，虽然市政府取消限购政策，但消费者多在观望。

　　工作人员：卖的不是很好，有时候一天一套也卖不出去，这两天卖的也很少，和限购令取消之前也没啥变化。

　　面对销售压力，各楼盘纷纷推出促销，包括推出低价特价房、价格抵消、首付分期付款、买房赠送家电、装修或者面积等，各种促销手段让人眼花缭乱。然而这些营销噱头的背后却是依旧坚冰未消的房价。准备买房的市民王先生告诉记者：

　　王先生：看他们有送家电的，送装修的，我觉得和我预期的想象房价有点高，我希望是取消了限购令以后，房价再能低点就好了。

　　与冷清的新楼盘相比，二手房交易则呈现出一番热闹景象。在呼和浩特有多家连锁店的家得乐房产中介公司，记者看到，前来咨询房源信息的消费者比较多，这家中介公司一名李姓经理向记者表示，二手房和租房市场比较活跃：

　　李经理：二手房主要的优势就是地理位置好，而且平米数也不太大，总价低首付低，对人们还款能力的要求也不是太高，所以人们买这样的房子也能接受了，除此之外就是受到国家对小产权房以及合同房打击力度比较大，一下显得二手房房本各方面手续比较齐全，所以销售起来比较容易，比较简单。

　　此外，租房者的数量也越来越多，城中村改造拆迁户成为该租房群体的主要组成部分，随着呼和浩特城镇面貌十年巨变工程的启动，令相当一批城中村居民暂时成为城区内闲置房的“新主人”。拆迁、建设、回迁，走完这个程序最少要三年左右时间，在此期间，房屋租赁自然成为“热门”业务。

　　针对呼和浩特楼市的现状，下半年新楼盘的销售能否走出低迷，业内人士分析，还有待于对市场的进一步观察。

　　相对于省会城市，解除或者放开限购，更多、更早的，应该是在非省会城市、二三线城市。比如安徽铜陵。当地官方今年5月1日披露的一则“楼市促进意见”“撩拨”了市场，这也被认为是铜陵地方政府楼市限购松绑的信号。但两个多月以来，效果好像并不明显，多数市民仍然在观望：

　　安徽铜陵官方今年5月1日披露的一则“楼市促进意见”撩拨市场，为市民购房出台了一系列利好政策，这也被认为是铜陵地方政府楼市限购松绑的信号。但记者在调查中发现，自政府出手放松限购政策实施两个多月以来，效果并不明显，多数市民仍持观望状态。

　　在铜陵市长江西路某楼盘偌大的销售大厅里，只有一位前来咨询买房的客户。楼盘工作人员盛高群告诉记者，新出台的《意见》主要涉及契税和公积金贷款等方面，1%的契税补贴和对公积金贷款的放松给市民带来了直接利益，其中放松公积金贷款政策包括：缩短个人缴存住房公积金期限，提高贷款申请额度和降低首付比例。但这样的救市政策并没有使原本低迷的楼市市场有所转变。

　　盛高群：这次的政策刺激效果一般，我们这边成交的客户基本上还是保持在自己一个常规的状态上，没有什么特别明显的提升。

　　铜陵市某房企工作人员江平介绍说，相比救市政策出台之前，目前买房的人并没有增加很多。

　　工作人员：他们觉得房价可能还会跌，然后他们就一直在观望，都是这样买长不买跌嘛，因为可能你跌了之后，还会有更大的政策出来。

　　记者在街头随机采访中了解到，多数购房者对买房仍持观望态度。为了买婚房今年来一直看房的市民余先生：

　　记者：这个政策对你有什么影响么?

　　余先生：感觉不是很大，因为房价还在那嘛，再等等，看看行情吧，看看政府还会不会出台一些新的政策和鼓励政策。

　　想买二套房的市民刘先生：取消限购是好事情，假如我想买房子，首付肯定降低了，不像以前限购的时候首付高，贷款利息又高，我想等到年底再看看。

　　新华社今天的一则报道说：近期放开限购的范围不断扩大，但多数地方“讳莫如深”，惟恐被舆论贴上“救市”标签。“只做不说”的背后是部分地方政府对楼市下行的焦虑、对“分类调控”的迷茫和对决策风险的担忧。

　　自2010年以来，针对房屋供应偏紧、房价过高、房价上涨过快的城市，实施旨在抑制投资投机需求的限购政策已四年有余。当前，在多种因素作用下，市场形势已发生较大变化。一些供大于求的城市根据对当地经济形势和市场情况的判断，对限购这一阶段性政策作出调整，与中央“分类调控”“因城施策”的调控思路并不相违。

　　但“放开限购”并不意味着抑制投资投机性需求的政策基调发生了改变，不能就此演绎成“刺激救市”。在已传出放开限购的城市中，一些城市的土地出让收入占财政收入比重高、前期开发量过大导致库存高企、土地成交降温明显，相比其他城市，这些城市楼市下行带来的刺痛更加明显，因而急于为楼市松绑。然而，取消限购不是“救命稻草”，交易量的增加还与房价的高低和信贷政策的支持有关，市场不会因此很快发生明显变化。

　　过去的调控经验和教训已经证明，寄希望于通过短期措施的调整来解决房地产行业长期存在的问题，必然会累积更大的风险，不利于行业甚至整个国民经济的稳定健康发展。

　　同时，过去的调控经验和教训也证明，“分类调控”离不开中央统一的指导思想。在中国房地产业协会名誉副会长朱中一看来，在现行体制机制下，市场经济个体难免会有逐利性和盲目性，地方政府也难以摆脱对土地财政和房地产的依赖。

　　近几年，一二线城市大都执行了限购政策，房地产开发企业和社会资本迅速转向尚未执行限购政策的三四线城市，脱离市场现实、超前开发导致如今三四线城市房屋供大于求。朱中一认为，市场经济本质是法治经济，要减少这种逐利性和盲目性，避免市场重蹈覆辙，就必须加强法律和制度建设。

　　按照“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的住房发展总体方向，既要逐渐减少行政措施的干预，发挥市场在资源配置中的决定性作用，也要更好地发挥政府的作用，比如根据住房实际情况科学制订住房发展计划，并以此为依据制订土地出让计划、合理推进保障性安居工程。这才是分类调控的应有之义。

　　一言蔽之，限购退出不用“讳莫如深”，“分类调控”既要考虑当前市场情况又要与十八届三中全会提出的中长期制度相衔接，毫厘进退、分寸取舍在于客观研判地方经济形势和市场情况、主动修正完善楼市调控措施，更在于直面市场调整周期和改革阵痛期，真正负起促进房地产市场持续健康发展和经济平稳运行的责任。