国庆节前一日央行宣布解除限贷同时河南五部门出台意见促进房地产业发展。那么解除限贷以后市场会出现井喷吗?房地产市场会出现进一步分化吗?后限贷时代老百姓究竟该不该立刻买房?14日几位来自河南省内房地产行业的大咖围绕“限贷解除市场会井喷吗”发表真知灼见上演了一场酣畅淋漓的思想碰撞。

　　【议题一】限贷松绑 是救市吗?

　　李晓峰:央行选择在这个时间点解除限贷是用心良苦。各位如何评价央行在这个时候宣布解除限贷?究竟是什么促使央行下决心支持楼市信贷?这对有关房地产的金融市场有何深远的影响?

　　李涛:实际上限购解除后市场受影响不是很大。十一黄金周之前解除限贷与当前的经济有所下滑有关。同时当前的房地产市场一直没有真正用市场那只手去调整这次限贷解除后可以说目前宏观调控手段都松动了。

　　限贷松绑对刚性需求、改善性需求的释放肯定会有影响。因为前几年没有限购、限贷时许多人买房都是从小户型开始他们正面临改善居住环境换二套房因此改善性需求也很大。

　　至于投资性需求我认为可以用“蠢蠢欲动”四个字来形容但真正的投资、投机者应该不会真正进入市场他们还在观望是否会真正实施房产税。

　　王沥锋:此次限购、限贷的松绑对房地产金融市场的刺激明显政策利好下必将刺激楼市销量的增长。而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放市场活跃度必将加大。开发商方面资金链紧张的局面将有望得到缓解。一线销售促使库存压力趋缓也将促成土地市场再次活跃。同时房地产投资在整个固定资产投资中占据了25%的比重房地产的回暖也将带动全国经济的进一步增长经济下行的情况从而有望得到改善。

　　朱洪杰:此次放开限贷我个人理解不是为了救市。2013年全国的成交量达到了历史最高点而通过今年土地的放量供求不存在矛盾因此限贷放开后也不会对市场价格起到决定性影响作用。

　　韩洪涛:我曾经和银行方面探讨过一个问题就是现在银行到底压了多少房款没有放出来?结果令人吃惊。因此如果此次取消限贷还不能够刺激房地产业的健康发展我个人推测不排除下一步开发贷政策逐步放宽的可能性。事实上解除限贷以后目前郑州市各大银行尚未开始执行因此市场也没出现预想的爆发。政策需要消化银行也需要消化。

　　另外外部的购房环境已经发生了变化购房者的心理也发生了变化他们越来越理性了。至于对下一步金融市场的影响我认为是利好的、积极的上升通道已经打开。

　　唐玮:过去我认为限购解除之后会使市场产生变化但现在看来没有什么太大的变化。而当整个经济环境、消费者心理以及供需关系发生变化时一些政策性手段的推出是早晚的事儿。解除限贷后较能刺激改善性刚需购房人群因为改善居住环境的成本降低了很多。那么改善性需求到底有多大量?业内有一个普遍认知是占到整个购房需求的15%实际上这个比例会超过15%。仅从我们的项目来看限贷取消后井喷现象并没有出现只是看房人数增加了成交额增加了20%左右。目前这个阶段应该是一个窗口期我们将迎接房地产行业的白银时代。

　　王鹏:回归市场是大家的共识但我想多探讨一下限贷限购取消后房地产税收制度改革对房地产业将有怎样的影响。有专家曾说中国税收体制改革一旦实施地方财政基本不再有缺口意即可以不再依靠于房地产业。

　　另外现在中国的房地产业存在一个问题一线房的市场占有率仅20%左右远远低于其他传统行业的龙头企业市场占有率这说明目前的房地产行业品牌参差不齐。

　　【议题二】井喷不会出现 市场将长期稳定

　　李晓峰:限贷松绑后郑州楼市销售会出现短时井喷吗?限贷松绑对楼市的销售究竟有多大影响?

　　朱洪杰:我们在地市有几个楼盘。尤其在县城销售楼盘时我们从来没有感觉到首付比例大小是客户关心的问题他们能不欠就不欠能少贷款就少贷。目前的郑州房地产市场除了投资性需求之外其实市场容量很稳定。但为什么今年下降这么多?我一直在思考这个问题我认为是购房成本的攀升抑制了购房欲望。房价没有变却因为贷款的利率上升造成隐性房价升高。限贷放开了但银行利率一直不落地很多购房者纷纷开始观望。

　　唐玮:现在没有出现井喷主要因为各银行还没出台实施细则。从我们楼盘的情况来看看房量比上个月增加了约60%但大都是只看不买大家都在询问银行政策。预计具体政策落地后市场会有变化但井喷不大可能。

　　韩洪涛:从短期情况来看不会出现井喷原因很简单:政策落地需要时间购房者更加理性。但是接下来几个月对开发商是利好势起一些计划明年、后年买房的人可能会提前实施。真正的改善性购房者有可能会提前消费。所以说从短期来看对房地产的发展销售起到很好的积极作用。

　　李涛:我认为不会井喷因为郑州市场一直都呈现小幅上扬的态势目前解除限贷可能在短期内促成市场小幅上升但长期看还是会持续稳健发展。郑州楼市一直相对比较理性原因是首先河南只有一个中心城市郑州郑州的吸附能力很强再加上河南人口基数比较大这就能支撑起整个市场。调控最严厉的时候市场都没有出现降价或大幅的市场波动现在可以预见市场即便有上行态势也不会波动过大。因此限贷解除后会有短期井喷但长期看应该比较平稳。

　　

　　【议题三】取消限贷后 涨价只是为促销

　　李晓峰:随着房贷新政的出台不少楼盘对外宣称“即将涨价”也有人说这只是楼盘的炒作那么房贷新政会影响房价走势吗?郑州未来的房价将呈现什么趋势和特点呢?

　　王鹏:前段时间一些楼盘积压的房源较多所以要抓紧时间出手不会真的涨价。现在购房者都很在行相中就买、相不中说再多也没用比置业顾问还精通这里面究竟有没有猫腻。

　　唐玮:所谓的“即将涨价”实际上是营销手段。10月8日当天我们通过电话问了一圈没发现有涨价的。其实我们为应对竞争楼盘涨价也出过方案结果现在搁置了。

　　李涛:我认为此时涨价是愚蠢的一些公司或营销负责人为迎合买涨杀跌的心理做出错误判断哗众取宠。开发商应当勇于承担社会责任主动稳定市场。

　　李晓峰:这也说明一个问题限购政策和限贷政策来的时候影响很大走的时候波澜不惊它对于市场几乎没有任何影响对于企业的销售包括定价影响也不大对老百姓影响也不大。

　　朱洪杰:这跟买股票一样有人希望跌有人希望涨。如果供求平衡的话那么价格应该随价值而定就没有把价格涨上去或是把价格降下来的说法了。

　　王鹏:其实是把房价看得太高啦。

　　王沥锋:供需比直接影响房价波动此次限购、限贷松绑释放大量购房客群因此可以预料银行政策落地后房价还是会上涨的。

　　【议题四】房企分化 将进一步加快

　　李晓峰:着眼整个房地产市场后限购时代已经到来随着限贷的解除郑州房地产市场发展将会出现哪些转变?房企分化会进一步加快吗?

　　韩洪涛:出现分化的最根本原因是行业利润在下降。随着行业利润一再降低一些项目被整合最后的结果就是分化。在这个过程中并不是所有的人都会成功肯定会有“大鱼吃小鱼”那么最后“小鱼”就要退出房地产行业。

　　房企分化会进一步加剧大量的重组现象会发生。实际上不管是大企业还是小企业下一步都应重视资源整合。你有资源、我有资金就可以整合目前郑州已经有很多成功的整合案例。这对行业发展是有利的也是政策层面能够接受的。

　　李涛:非限购区将不再那么红火学区房在短期内受到市场热捧。至于房企分化现在有一种不好的导向很多外围话语权持有者都在误导这个行业不断走向急功近利。在这里也提醒房企大佬和营销人士一分真诚一分人心千万不要被误导。正确的导向应该是:你一定要把用户放在第一位做好产品让客户满意。这样无论市场出现什么样的波动只要你有客户的信任都将赢得市场。

　　王鹏:有些企业只把房地产作为盈利工具而不是毕生追求的事业因此分化是必然的。把专业的事交给专业的人去做对行业发展是有利的。

　　唐玮:市场将越来越细分针对细分产品的领域会出现一些小公司。任何一个大的行业门类里面最终都是往这两个方向去发展:一类是做大公司一类是做小特色。做自己擅长做的事在自己擅长的领域里去取得合理的利润。

　　朱洪杰:分化肯定有可以选择自己擅长的板块、擅长的区域做擅长的产品。

　　王沥锋:此次限购、限贷政策的松绑促使房地产市场完全进入市场化经济时代市场发展将依赖市场需求点房企的成长将更依赖购房者的支撑品牌效应将越发受到市场关注。大房企凭借较强的抗风险能力和土地储备量更能开发出迎合客户需求的房源而“打一枪就跑”的房企将没有生存空间。

　　【议题五】购房好时机 或许就在春节前

　　李晓峰:在诸位看来现在是购房者买房的最佳时机吗?请大家给购房者一些客观的指导意见。

　　韩洪涛:通过对比近几年的数据发现春节前后是最便宜的时机购房成本最低。

　　此次限贷解除以后投机性客户依旧存在但是很多投机性客户已经在观望楼市正把目光转向日益上行的股市。若给大家一个建议的话我觉得如果是纯粹的投机性购房最好就不要再去买住宅产品了不妨去涉足写字楼产品。

　　投资真正的住宅意义不大。价格每年以不到1000元/平方米的幅度上涨再加上新房购买后也不能快速流通还要牵涉近20%的过户费等自持出租基本不够抵银行月供的。

　　李涛:有购房需求的朋友一定要根据自己的实际情况来选择。如果说前段时间受政策影响改善性需求和刚性需求受到抑制现在限贷限购政策解除了我们可以根据自身的条件来释放自我的需求。但受舆论影响认为房子即将涨价而盲目跟随是不理智的。

　　王鹏:急需买住宅的什么时候都可以买但要是现在有房住仅仅是为了改善一下倒不妨观望一段时间。如果是投资的话那就最好不要碰住宅投资商业产品还要区分不同项目不能盲目投资。

　　唐玮:我觉得春节前这一段时间应该是很好的出手时机或者是一个窗口期。投资性的需求我不主张这个时候买。尤其是短期投资的话这个市场还是不要进了没太大的意义。

　　朱洪杰:房价活动不大的情况下买房目的是什么?我觉得是以幸福感提升为主。对于刚需客户来讲从长期来看买房就是娶媳妇生孩子该买就买。现在库存偏大到明年下半年随着这些库存的消化将会迎来供求关系变化那时候房价有可能会有所上升。对于投资性需求来讲投资性需求和炒股是一样的别人都干的时候你别干。

　　王沥锋:我认为房价将稳步增长降价不可能同时主城区价格稳定新兴区域越来越活跃其中主城区内的新房源后补不及遇到现售的好房源要赶早不赶晚。同时也不妨把目光投向郑上新区、航空港区等新兴区域。