双限取消郑州楼市不会现井喷 购房时机或在春节前

聚焦中新网河南新闻2014-10-21 15:27:50

  国庆节前一日,央行宣布解除限贷,同时河南五部门出台意见,促进房地产业发展。那么解除限贷以后,市场会出现井喷吗?房地产市场会出现进一步分化吗?后限贷时代,老百姓究竟该不该立刻买房?几位来自河南省内房地产行业的大咖,围绕“限贷解除,市场会井喷吗”发表真知灼见,上演了一场酣畅淋漓的思想碰撞。

  【议题一】限贷松绑是救市吗?

  李晓峰:央行选择在这个时间点解除限贷,是用心良苦。各位如何评价央行在这个时候宣布解除限贷?究竟是什么促使央行下决心支持楼市信贷?这对有关房地产的金融市场有何深远的影响?

  李涛:实际上,限购解除后,市场受影响不是很大。十一黄金周之前解除限贷,与当前的经济有所下滑有关。同时,当前的房地产市场一直没有真正用市场那只手去调整,这次限贷解除后,可以说目前宏观调控手段都松动了。

  限贷松绑,对刚性需求、改善性需求的释放肯定会有影响。因为前几年没有限购、限贷时,许多人买房都是从小户型开始,他们正面临改善居住环境换二套房,因此改善性需求也很大。

  至于投资性需求,我认为可以用“蠢蠢欲动”四个字来形容,但真正的投资、投机者,应该不会真正进入市场,他们还在观望是否会真正实施房产税。

  王沥锋:此次限购、限贷的松绑,对房地产金融市场的刺激明显,政策利好下必将刺激楼市销量的增长。而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放,市场活跃度必将加大。开发商方面,资金链紧张的局面将有望得到缓解。一线销售促使库存压力趋缓,也将促成土地市场再次活跃。同时,房地产投资在整个固定资产投资中占据了25%的比重,房地产的回暖也将带动全国经济的进一步增长,经济下行的情况从而有望得到改善。

  朱洪杰:此次放开限贷,我个人理解不是为了救市。2013年全国的成交量达到了历史最高点,而通过今年土地的放量,供求不存在矛盾,因此限贷放开后,也不会对市场价格起到决定性影响作用。

  韩洪涛:我曾经和银行方面探讨过一个问题,就是现在银行到底压了多少房款没有放出来?结果令人吃惊。因此,如果此次取消限贷,还不能够刺激房地产业的健康发展,我个人推测,不排除下一步开发贷政策逐步放宽的可能性。事实上,解除限贷以后,目前郑州市各大银行尚未开始执行,因此市场也没出现预想的爆发。政策需要消化,银行也需要消化。

  另外,外部的购房环境已经发生了变化,购房者的心理也发生了变化,他们越来越理性了。至于对下一步金融市场的影响,我认为是利好的、积极的,上升通道已经打开。

  唐玮:过去,我认为限购解除之后,会使市场产生变化,但现在看来没有什么太大的变化。而当整个经济环境、消费者心理以及供需关系发生变化时,一些政策性手段的推出是早晚的事儿。解除限贷后,较能刺激改善性刚需购房人群,因为改善居住环境的成本降低了很多。那么改善性需求到底有多大量?业内有一个普遍认知,是占到整个购房需求的15%,实际上这个比例会超过15%。仅从我们的项目来看,限贷取消后,井喷现象并没有出现,只是看房人数增加了,成交额增加了20%左右。目前这个阶段应该是一个窗口期,我们将迎接房地产行业的白银时代。

  王鹏:回归市场是大家的共识,但我想多探讨一下,限贷限购取消后,房地产税收制度改革对房地产业将有怎样的影响。有专家曾说,中国税收体制改革一旦实施,地方财政基本不再有缺口,意即可以不再依靠于房地产业。

  另外,现在中国的房地产业存在一个问题,一线房的市场占有率仅20%左右,远远低于其他传统行业的龙头企业市场占有率,这说明目前的房地产行业品牌参差不齐。

  【议题二】井喷不会出现市场将长期稳定

  李晓峰:限贷松绑后,郑州楼市销售会出现短时井喷吗?限贷松绑对楼市的销售究竟有多大影响?

  朱洪杰:我们在地市有几个楼盘。尤其在县城销售楼盘时,我们从来没有感觉到首付比例大小是客户关心的问题,他们能不欠就不欠,能少贷款就少贷。目前的郑州房地产市场,除了投资性需求之外,其实市场容量很稳定。但为什么今年下降这么多?我一直在思考这个问题,我认为是购房成本的攀升抑制了购房欲望。房价没有变,却因为贷款的利率上升,造成隐性房价升高。限贷放开了,但银行利率一直不落地,很多购房者纷纷开始观望。

  唐玮:现在没有出现井喷,主要因为各银行还没出台实施细则。从我们楼盘的情况来看,看房量比上个月增加了约60%,但大都是只看不买,大家都在询问银行政策。预计具体政策落地后,市场会有变化,但井喷不大可能。

  韩洪涛:从短期情况来看,不会出现井喷,原因很简单:政策落地需要时间,购房者更加理性。但是接下来几个月对开发商是利好势起,一些计划明年、后年买房的人可能会提前实施。真正的改善性购房者,有可能会提前消费。所以说从短期来看,对房地产的发展销售起到很好的积极作用。

  李涛:我认为不会井喷,因为郑州市场一直都呈现小幅上扬的态势,目前解除限贷,可能在短期内促成市场小幅上升,但长期看还是会持续稳健发展。郑州楼市一直相对比较理性,原因是首先河南只有一个中心城市郑州,郑州的吸附能力很强,再加上河南人口基数比较大,这就能支撑起整个市场。调控最严厉的时候,市场都没有出现降价或大幅的市场波动,现在可以预见市场即便有上行态势,也不会波动过大。因此限贷解除后,会有短期井喷,但长期看应该比较平稳。

  【议题三】取消限贷后涨价只是为促销

  李晓峰:随着房贷新政的出台,不少楼盘对外宣称“即将涨价”,也有人说这只是楼盘的炒作,那么房贷新政会影响房价走势吗?郑州未来的房价将呈现什么趋势和特点呢?

  王鹏:前段时间一些楼盘积压的房源较多,所以要抓紧时间出手,不会真的涨价。现在购房者都很在行,相中就买、相不中说再多也没用,比置业顾问还精通这里面究竟有没有猫腻。

  唐玮:所谓的“即将涨价”,实际上是营销手段。10月8日当天,我们通过电话问了一圈,没发现有涨价的。其实,我们为应对竞争楼盘涨价也出过方案,结果现在搁置了。

  李涛:我认为此时涨价是愚蠢的,一些公司或营销负责人为迎合买涨杀跌的心理,做出错误判断,哗众取宠。开发商应当勇于承担社会责任,主动稳定市场。

  李晓峰:这也说明一个问题,限购政策和限贷政策,来的时候影响很大,走的时候波澜不惊,它对于市场几乎没有任何影响,对于企业的销售包括定价,影响也不大,对老百姓影响也不大。

  朱洪杰:这跟买股票一样,有人希望跌,有人希望涨。如果供求平衡的话,那么价格应该随价值而定,就没有把价格涨上去或是把价格降下来的说法了。

  王鹏:其实是把房价看得太高啦。

  王沥锋:供需比直接影响房价波动,此次限购、限贷松绑释放大量购房客群,因此可以预料,银行政策落地后房价还是会上涨的。

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