因2013年的房地产市场发展过快，不少城市房价上升过于迅猛，提前透支了部分需求，这直接导致今年房地产市场的不理想，部分城市甚至暴露出供应过剩的风险。在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，各地纷纷出台相关救市政策，但成效甚微。9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，此政策的出台救楼市于水火。在近期楼市新房销售业绩出现明显增长的事实下，房地产股有望在四季度迎来业绩增厚期。

　　综述篇

　　“9.30”是房地产市场的”分水岭”

　　9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此政策出台后，销售窗口期仅有2~4个月的时间，原因在于目前银行资金有限，到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额增加，而MBS和长债还来不及发售，年末银根仍将短缺，这是此次窗口期最大的制约。

　　房地产市场第四季度将有回升

　　2014年前3季度，房地产市场的情况并不理想。从房地产销售面积和金额的月度同比增速趋势表现看，增速大幅下滑、逐渐放缓的趋势尤为明显。1~8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。数据下降的前提是2013年的销售情况创造了历史的天量，但如果拿2014年数据和2011年、2012年相比，或者和2008年、2009年相比，则现在的情况并不算差。

　　虽然房地产的价格数据可能还会继续下滑，到12月份完全有可能达到一个指数的最低点。这个最低点应该就是负数，在9月份的时候还是正数，只不过同比只增长了2%。但是指数都是滞后的，考虑到滞后因素9月份价格指数实际上已经下跌了，所以从整体市场来看，10月份、11月份反而下滑空间不大，但也没有上升空间。

　　在这样的情况下，市场“筑底”已十分明显，为了保持整体经济的稳定，预计四季度房地产政策面还会更为宽松，地方政府也会进一步出台相关救市政策。经过了多轮救市政策刺激，四季度初救市效应已经开始显现。虽没有必要过于乐观，但从当前情况来看，四季度经济发展正常，房地产市场稳定，资金面持续宽松、销售去化提升的趋势可期。

　　总体来说，此次放松“限贷”超过市场预期，但也在情理之中。前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，央行新政旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。在放松“限贷”之后，后续可能仍会有稳增长政策跟进。

　　资金来源问题仍未解决

　　不过，对于当前房地产市场而言，最核心的还是资金来源。银行的流动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公文而缓解。

　　政府对银行资金问题并不是一无所知，而且这次还给出了一个解决方案——鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。MBS是指金融机构把自己所持有的缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房抵押贷款设立为资产包，由证券化机构以现金方式购入，再以证券的形式出售给投资者。截止今年上半年，我国个人购房贷款余额达到10.74万亿元，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得超过5万亿元的流动性，如果考虑之后的再次证券化，流动性将源源不断。这貌似已经解决了流动性问题。

　　但这完全是政府的一厢情愿。毕竟目前中国连一个住房抵押贷款二级市场还没有形成，MBS显然还只能停留在纸面上。要实施MBS，需要一个受政府支持的金融机构来作为“枢纽”平台。在美国，这样的平台功能是由“两房”来实现的(房地美与房利美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者)，在中国，“两房”还只停留在专家的建议报告中。

　　今天，MBS在中国没有制度、没有流程也没有平台，别人讲巧妇难为无米之炊，更不用说现在连个锅灶都没有，后续工作怎么展开呢?

　　投资窗口期显现

　　救市政策出台后，无论对于城市、房企还是购房者个人，都出现了“窗口期”。

　　四季度窗口期首先会体现在部分二线城市，其次为一线城市。从黄金周得到信息也是如此，部分二线城市表现良好，比如南京，在限购限贷放松的刺激下，市场迅速升温，成交量井喷;杭州在两次限购放松和阿里上市效应的多重刺激下，也走进了小阳春;而今年以来一直表现比较稳定的武汉、合肥和郑州也将有较好的表现。对于一线城市来讲，由于限购短期内无法取消，其市场表现要稍逊一筹，但限贷放松对一线城市刚需和中高端物业的刺激也非常明显。而三四线城市原本就不受限购的影响，限贷放松对他们的刺激不大(其房地产单价和总价较低，按揭依赖程度较低)，所以这轮三四线城市仍将面临较大压力。

　　最大的窗口期将是一二线城市的中高端产品，其次是一线城市的刚需住宅。从9月以来的市场表现来看也可印证，如杭州和无锡，120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈现逐周上升的趋势;另外一线城市中，刚需产品对贷款依赖度较高，这次限贷放松也将产生积极影响。而对其他非住宅类产品，整体影响较小，甚至对商办改住宅类的产品而言，限购限贷的放松，反而是利空。

　　行业篇

　　纠偏、创新、救市，利好地产股

　　新政超预期，纠偏力度较大，有利于刚需、改需释放

　　国庆前夕，银监会发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称新政)，对房贷政策作出了较大幅度调整。2009年下半年以来，房地产按揭“一路向紧”：首套房最低首付比例从20%到30%、首套房按揭利率从0.7倍到无优惠，更有甚者上浮10%~20%;二套房首付比例一再提高，部分城市甚至达到70%;三套房从大幅提高首付比例及贷款利率到暂停发放贷款;这不仅打击了投资性需求，也误伤了“刚需”、“刚改”。

　　继各地纷纷松绑或取消”限购”后，”房贷新政”在国庆前夕适时推出，对“限贷”松绑如下：1、重申首套房首付比例30%、利率下限为基准利率0.7倍，减轻刚需首次置业资金压力;2、拥有1套住房并已结清相应购房贷款、再次申请贷款购买普通商品房执行首套房贷款政策，极大释放改善性住房需求;3、非限购城市“三套房‘认房不认贷’”，纠偏力度大，且由央行、银监会出手，层级高，超出市场预期，势必有利于刚需、改需释放，并有望使二三线城市投资性需求回归市场，缓解库存压力。

　　思维创新、积极探索证券化，将对行业长远发展产生积极影响

　　新政还鼓励发行MBS、专项金融债充分体现了央行在新时期对于房地产行业发展思路的创新，将极大增强金融机构的个人住房贷款投放能力，对银行业和房地产业均产生重大影响。我国目前房屋贷款按揭余额约20万亿，3年期以上约占90%，若将其中的优良部分进行证券化发行，理论规模可达10万亿。对于银行业来说，发行MBS可重新获得超过10万亿的流动性，不但可以将风险转移到证券市场、实现资金快速回流开展新的业务，还可以获得固定息差，其贷款积极性将空前高涨;对于房地产业来说，房屋成为金融产品带来的资产流动性的提升将大幅降低行业的资金成本，推动行业健康发展;更进一步，房地产资金成本降低传导到与之相关的行业，将会降低整个中国的资金成本，从而对实体经济产生促进;实体经济的发展将推动城镇化道路的进一步加速，对房地产业形成正反馈效应。

　　REITs试点的开展也是资产证券化的重要手段，多样的金融产品将为房地产市场带来巨大的流动性，极大降低房企的融资成本，对行业的长远发展产生积极影响。

　　新政“救市”信号强烈，有望在中短期结束楼市低迷态势

　　在对8月份统计局数据点评中我们指出，楼市低迷、经济持续下行、稳增长压力大会倒逼行业政策和货币政策的放松;而地产行业作为经济下行中惟一正向对冲的行业，政策预期持续向上，防御性凸显。

　　新政适时出台，不再局限于“托”、更有浓浓地“举”的意味，显示出强烈的“救市”信号!我们预计在中央发出“信号”后，地方政府会踊跃出台各种细则落实新政来刺激房市。新政的出台、地方政府的积极跟进，有望在中短期结束楼市低迷态势，我们认为楼市的暖冬会有，销售的改善至少会持续到明年的上半年。