编者按/一方面是人口老龄化的提前到来让中国养老地产面临着巨大的需求另一方面却是开发商并没有做好准备普遍面临着养老地产盈利难题。更有甚者不少开发商打着养老地产的旗号卖房子。目前我国养老地产究竟面临着什么样的困局?如何才能破解这样的困局真正解决老年人对养老地产的需求?我们试图通过本专题寻找答案。

　　建300亩养老地产往往拿1000亩地剩余700亩做住宅开发

　　养老地产:噱头下的“圈地运动”

　　如果说2013年是被誉为养老地产的元年那么2014年则是国内养老地产的沸腾年。

　　随着近两年政策的不断倾斜和刺激养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币而到2030年有望增加至13万亿元。“因此目前我国养老地产的格局形成了‘保险系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局而仅房企系中就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产全国投资规模已超过千亿元。”

　　正所谓内行看门道外行看热闹。在进入实操阶段的房地产企业中不少房地产企业人士向《中国经营报》记者坦言尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰。不仅如此部分房企还开启了一轮以养老为名的“圈地运动”。

　　亏损局面难破

　　“传统的房地产业务经过限购、限贷之后会进入到一个新的阶段。传统的地产开发在这个新的阶段不会像之前那么好做无论是盈利水平还是市场的竞争力对于传统的地产开发商来说都遇到了新的挑战因此都在考虑转型。”一位不愿具名的杭州养老地产业内人士告诉本报记者。而恰恰养老在近两年成为一个非常热点的话题所以对于很多的房地产开发商来说不能一股脑的整体都做养老地产但却有相当多的房地产开发商将转型的突破口放在了养老上面。

　　尽管众多企业进军养老地产但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。业内人士指出完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系都是养老产业开发初期必备的要素这无疑需要长期高额的资金投入。同时长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源但国内的养老产业都处于较短期阶段前期的成本无法收回日常的收支无法平衡这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力造成盈利困局。

　　据某大型券商房地产金融部门的相关负责人介绍为了缓解资金压力一些养老地产项目会通过收取一次性入门费、或者入会费的方式用会员制来提供服务能够在项目运行前期就收回大部分投资资金。比如去年5月开业的由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区除了一次性5万元左右的入住费用外还需要缴纳每月7100～30000元不等的自理费。

　　除此以外上海的天地健康城也被世人称之为“天价”养老费。据本报记者了解天地健康城目前有两种消费模式一种是10万元的年消费卡用于支付一年之内的所有服务消费;一种是100万～150万元不等的“恬愉会”会籍卡然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费。

　　对此上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者对于目前大部分专项投入养老地产开发企业来说开发养老地产更容易吃掉它们的是可能长达30年的回收周期和庞大的资金投入。

　　今年4月北京长青国际老年公寓有限公司八成股权被挂牌出售。该公司为北京城建与中国红十字基金会所有。其开发的项目有北京曜阳国际老年公寓。2012年北京长青亏损5042.7万元2013年亏损4926.1万元。

　　然而这只是国内养老机构亏损的一个缩影。因为入住率是保证养老地产盈利与否的决定性条件。一般来说养老院入住率要达到70%～80%才能实现盈亏平衡。而在国内目前入住率良好的机构很少。

　　“由于养老地产更贴近商业考验的是运营能力而且由于回款速度较慢对企业的资金链也是考验。又因为国内养老地产无融资渠道这对投资企业压力相当大。”上海某金融机构地产金融部负责人告诉本报记者。