近日随着限购、限贷政策的放开公积金政策的调整再加上多地推出的税费补贴政策房地产市场有些“回暖”然而对于库存高企的房企来说仍然面临着巨大压力。临近年末不少房企加快推盘节奏想方设法高调揽客为年终冲刺做最后一搏。

　　出　招　借“双十一”快速去库存

　　6日远洋地产宣布将与京东集团旗下互联网金融平台展开合作双方协议在“双十一”期间以互联网金融众筹的方式针对远洋地产在全国12个城市的25个项目近万套房源进行营销尝试以消化库存。

　　据远洋地产负责此次众筹项目的人士介绍不同于过往房地产企业与互联网合作以区域、项目为单位的小范围试水远洋地产旗下项目均参与到跨界众筹当中计划让利超过亿元。

　　据了解此次活动主要包括两方面的众筹一是“没钱买房帮你凑”二是“有钱买房帮你省”。优惠活动将从11月11日起开始持续到12月初结束。其中北京共有远洋新天地、远洋天著、远洋春天著和远洋傲北四个项目参与。

　　远洋地产方面透露此次京东众筹平台上的房源均以众筹产品形态出现并非直接在线上销售。可能的一种形式是:各房源为一定折扣的众筹产品用户交纳一定的金额支持该项产品达到设定的规模后即表示该项产品众筹成功。

　　众筹成功后京东会将用户之前交纳的金额返还给用户再向用户发放条形码让用户去线下购房。

　　借助“双十一”推盘去库存的不仅仅是远洋地产。3日中化集团旗下方兴地产和乐居控股正式宣布即日起启动“11·11光盘节”活动双方将在全国11座城市22个项目推出主要针对老业主的线上线下多形式优惠活动总优惠金额达3.3亿元。

　　此外搜房网已经在北京、上海、广州等19个城市率先启动“首届房产双十一购房季”线上预订。包括万科、保利、华润、首开、首创等超过50家房企近100个项目。

　　对此业内人士指出持续超过半年的低气压市场对部分房企造成了较大影响。对于房企来说不管什么形式的促销其目的都是为了加速去库存。

　　远洋地产就是一例。因面临较大库存压力甚至因库存突增遭到了评级机构瑞信的评级下调。瑞信表示远洋地产上半年的存货按年增60%其预售的销售率一直较低潜在改善前景不足评级由“跑赢大市”降至“中性”。

　　在此影响下远洋地产5日发布公告为剥离非核心业务销售较慢、毛利率较低或位于三线城市项目将出售一批位于大连、杭州、秦皇岛、青岛的项目公司以减少存货共套现28.24亿元。

　　压　力　负债再度大幅提升

　　房企一改之前强势主动抛出各类诱惑的背后是其面临的多重压力。

　　10月底被称之为房企最差三季报报告单已经全部交出A股144家上市房企三季报营收整体增速从去年的36.78%大幅下滑至9.78%净利增速也从增长33.17%转为下降8%为13年来首次出现负增长与此同时库存高企达到2.3万亿元高位同比上涨21.05%。

　　净利润方面统计显示前三季度144家上市房企共实现归属母公司净利润458.92亿元同比去年的498.77亿元下降7.98%是近13年来首次下降。　其中21家房企净利润为负值天津松江、金丰投资净利润分别为-3.45亿元和-2.32亿元珠江地产净利润为-1.19亿元。与此同时获得利润的企业相对于2013年来说也下降明显。金地集团前三季度净利润4.45亿元同比下滑39%招商地产下降37.8%　华丽家族下滑更高达87%。

　　销售缓滞也导致库存一路攀升。据统计今年一季度末144家房企库存为2.098万亿元到今年上半年末时库存额增至2.201万亿元而到了三季报144家房企库存额再增1200多亿达到2.31万亿元。库存额环比增幅5%而同比增幅达到21.5%明显快于营业收入和净利润增长。具体来看144家企业有142家企业库存同比上升从绝对额来看“招保万金”四大金刚依然库存量最大分别达到3512亿、2750亿、943.5亿和862亿元合计达到8068亿元占到全市场的35%。首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展六家企业的库存额也都在500亿元以上。从库存增加比例来看最高的则为海德股份其去年三季末仅有2304万元库存而今年三季报突增至1.64亿元一年时间飙升6倍多。泰禾集团、金宇车城、中房地产等5家企业库存同比也增加一倍以上。

　　负债则再度大幅提升。房企三季度总负债达2.4万亿元较2013年同期1.99万亿元上涨20.6%较2014年上半年1.6万亿元相比上涨幅度更是高达50%。其中万科和招商地产负债均超过1000亿元分别为4137.91亿元、1046.76亿元。负债率方面144家房企最新资产负债率达到76.04%同比去年三季报时的75.42%上升0.62%。具体看有31家企业资产负债率超过80%珠江控股更是高达98.7%高新发展也达95.3%。此外天津松江、京投银泰、鲁商置业、实达集团、阳光城也均超过90%的最高警戒线。

　　谨　慎　未来重在维持资金链

　　CRIC研究中心发布第四季度房地产经理人信心指数显示为49.82环比下降1.26点。指数已呈三连跌本季更是近两年来首次落于50下方开发企业经理人对2014年四季度的信心再一次出现回落。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出四季度地产经理人信心指数不但继续下滑而且已经跌落至景气区间下方这种情况也是近两年来首次发生。这显示出随着当前行业调整不断加剧整个行业心态趋于悲观谨慎情绪占据主导。

　　现阶段房企除库存压顶外还面临融资难题。日前雅居乐地产控股有限公司公告宣布公司原定于2014年12月到期的4.75亿美元贷款中的2.65亿美元(相当于20.56亿港元)已获得银行同意将贷款期限延长12个月。此外雅居乐经所需贷款人同意对其26.65亿港元定期贷款信贷及30亿港元绿鞋期权的融资协议部分条文做出修订将就公司管理层违约事件条款订立补充协议。

　　虽然雅居乐对上述即将到期的贷款作了紧急处理但到明年6月底其仍面临着高达116亿元的到期债务。

　　而雅居乐并不是唯一一个面临巨额债务偿还的房企。统计显示2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期到期规模破千亿其中过半到期项目集中于下半年。

　　高额债务面前是融资难度的加大。据北京中原地产研究中心统计数据显示截至10月底年内房企海外融资总额突破311亿美元但这个数字仅接近2012年房企赴海外融资全年金额的50%。

　　对此中原地产市场总监张大伟表示现阶段在开发贷仍未放开的同时美国QE3退出房企海外融资遇阻房企资金压力不言而喻。

　　央行最新数据显示第三季度房地产贷款余额16.74万亿元同比增18.2%较上季末降低1个百分点。与此同时美联储宣布从11月起结束量化宽松政策。房企海外融资难度上升或是不争的事实。

　　业内人士指出现阶段虽然有房企抄底拿地但房企应注意的是强化自己资金链的粘度将一切放在可控范围内以免造成不可收拾的局面。