市民两百万元买住宅 买郊区还是市区?

　　“在9月份之前一周都接不到一个看楼电话现在每天可以接到两三个大都是郊区的一手新盘或者市区的二手住宅。”投资型买家李小姐表示楼市回暖希望入市但是还在郊区一手新盘和市区二手住宅之间纠结。

　　业内人士分析称投资房产也适用于“富贵险中求”市区二手房价比较高出租相对有保障但是由于本身房价高企升值幅度有限;而郊区大都是一手新盘虽然目前出租比较难但如果选对了区域未来的升值空间要大于市区。

　　文/记者潘、林琳

　　案例

　　郊区大新房“守四年”

　　不如市区二手小房?

　　李小姐告诉记者。她现在手有余钱希望投资房产并从今年上半年就开始断断续续看楼现在感觉到楼市启动了想入手一套。“现在大概可以承受总价200万左右的房子不知道到底是买郊区的大户型住宅呢还是在市区买一套小小的二手房。”

　　而买家刘先生则有自己的苦恼——他2010年时考虑买房在市区中心和亚运城之间犹豫了很久最终选择买下了一套亚运城100平方米左右的单位四年过去了这套单位的价格还是没有什么变化。因为上班不方便他和太太只好在市区中心租了一套房子想把亚运城的单位出租结果无人问津。而当时在市区中心看到的一套小两房单位价格也只略高于100万元如今已经涨了几成租赁无任何压力。

　　刘先生后悔莫及:“当时要是买了市区的小单位现在都能换近郊一套‘豪华房’啦!”

　　数据:

　　“9·30”后广州一二手房成交量同涨

　　记者从阳光家缘数据了解到“9·30”以后广州一手的成交量突飞猛进整个10月广州共网签7222套一手住宅与9月的4515套相比环比上涨60%。

　　记者发现分区域来看中心六区的成交量和外围五区的成交量上涨幅度相近中心六区环比上涨65%;外围五区则环比上涨57%。

　　目前11月已近半广州网签量比上月有所回落仅为2787套但是也比9月同期有不小的上涨。

　　而二手方面从本月成交量来看“回暖”的势头明显。据中原地产成交数据显示10月份二手住宅成交量回升明显成交宗数环比9月大涨50%。而在10月份全市二手住宅成交均价为25694元/环比上月升7.4%全市二手楼市整体呈现出量价齐涨的态势。

　　从10月份阳光家缘中介促成交易数据来看除了144平方米的豪宅成交环比下降18%外其他面积段成交都环比上涨。100～144平方米的大户型环比增长27%而电梯楼成交占比也将近提升了7个百分点。 但从成交占比来看目前以60~100平方米以为置业的刚需客户仍然是市场的主要群体。

　　记者了解到在购房者之中自住需求占比已连续2个月录得下跌环比上月下降2.1个百分点而投资性质环比微升0.8个百分点占总比例的3.3%。

　　升值:

　　市区盘保值更强 部分郊区盘更易升值

　　有买家认为未来广州地铁四通八达只要选到靠近地铁的物业一定有升值潜力。但也有投资者告诉记者房地产投资还是以地段论英雄即使地铁在通达只要放开限购市区的物业还要继续升值。

　　一位主力做一手楼的中介销售坦言:“投资肯定选市区说买郊区盘就是违心之论。”他说 郊区盘生活配套跟不上是最实际的问题买郊区新盘还不是即时交楼市区中心二手楼即时可住可租郊区即使有地铁利好早就消化在楼价里了。

　　“如果其他区域现在每平方米一万二三千过几年升到一万四五千市区中心都可能从两万多三万升到三万几四万。”该中介人士认为有买家质疑市区中心楼价还有没有空间他认为无论是什么板块价格都受经济环境影响势头一样而幅度可能因为基数不同而不同原因是市区中心配套齐全快进快出快租周期短更适合投资。

　　“现在市中心的盘源要从3万元涨至4万元已经是非常高的涨幅但是郊区盘从1万元涨到1万5千元则非常容易。”他建议郊区投资的话要跟着规划走“一个就是地铁的规划交通规划另外就是政策规划利好包括中新知识城南沙a href="http://house.dahe.cn/newhouse/201405/636884view.html" class="p_wordlink" target="_blank">悦城庑┯姓呃玫牡厍rdquo;黎文江说。

　　回报:

　　市区盘易租回报低 郊区盘暂难谈出租

　　上述销售人员告诉记者目前在亚运城200万元可以买到一百多平方米的单位但租金最多只有3000元左右而且往往有价无市;而在市区中心200万元在珠江新城顶多只能买到不到80平方米的旧楼但租金可达五六千元一个月而且租赁流通没问题。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江则表示现在手头200万元在市区按照3万元左右一平方米只能买到约70平方米的住宅而按照市区平均50元/平方米的出租均价租金仅为3500~4000元左右虽然能租出去但是回报很低。“如果贷款投资回报是没有办法覆盖贷款利率的如果贷款买楼出租即使能租出去也不划算。”

　　而对于郊区盘源由于供应量大业内人士表示目前暂时都比较难出租。

　　投资提醒:

　　购买新楼

　　要注意选择

　　品牌开发商

　　市场人士认为本来不同板块不同物业就是适应不同的市场需求比如资金实力强的投资者当然集中投资市区中心年轻的刚需人群刚刚接触社会需要解决住所问题当然量力而行选择平靓正的物业。但建议买郊区物业要选择大开发商物业因为担心有一些小开发商会在这一波市场行情中受到冲击。

　　黎文江表示如果要在郊区买一手房除了注意选择地段以外要注意选择品牌开发商。“品牌开发商首先能有比较好的物业管理是很重要新楼如果有好的物业管理可以保存得很好保值升值能力强很多。而新楼大都是期房选择品牌开发商的楼相对风险较小。”

　　同时黎文江建议如果要在市中心买二手房投资尽量选择楼龄比较新的二手楼。“楼梯房一般都不要买首先使用年限是个问题其次以后各方面维修的投入比较大而刚刚过了五年的电梯楼是不错的选择。”

　　投资潜力PK

　　记者以买家身份表示要以200万元入市。“200万元可以在珠江新城买一套一房一厅也可以在郊区买一套小三房问题就是买家是什么目的有什么样的心态了。”一个中介的销售人员告诉记者。

　　升值潜力PK

　　市区盘主要以保值为主;而郊区盘由于价格低配套跟不上是最实际的问题但如果选对了位置未来会有更好的升值空间。

　　投资回报PK

　　市区中心200万元在珠江新城能买到不到80平方米的旧楼但租金达五六千元一个月租赁流通没问题;郊区盘源目前暂时都比较难出租。