11月26日北京重度污染。

　　SOHO中国(00410HK)董事长潘石屹站在北京光华路SOHO二期15层的落地窗前浑浊的空气包围着楼下的行人与车辆此时室外的PM2.5指数已突破200。他转身让工作人员测了测室内数值结果显示室内的PM2.5指数接近18。

　　潘石屹的业余爱好还有榨果汁、种苹果在公开场合极少谈市场的他更被视为“不务正业”。但实际上在转型后除了对内部管理作了极大调整SOHO中国正在酝酿第二次变革。“这将涉及所有业务环节通过互联网技术改变人与办公室之间的格局。”昨日(11月26日)潘石屹在接受《每日经济新闻》记者采访时透露预计在明年2月1日SOHO中国将正式推出与互联网合作的平台届时会有20到30个项目参与其中。

　　“拿地肯定会慢下来”/

　　转型第三年潘石屹做得更多的事情是卖而不是买。

　　9月29日SOHO中国发布公告称集团与携程上海、携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议总对价约为人民币30.5亿元(约合38.5亿港元)。

　　“其实今年我们也没打算再销售但刚好携程看中了这个项目就购买了一半。”潘石屹告诉《每日经济新闻》记者今年陆续入市的4个项目包括北京的望京SOHO、光华路SOHO二期、上海的复兴路项目以及凌空SOHO这几个项目在明年会成为SOHO中国租金收入最主要的来源。“明年基本上已经没有销售租金收入会大幅提高到明年也将彻底超过销售(收入)。”

　　不过今年上半年的营业收入中有45.86亿元(人民币下同)仍然是靠销售特别是出售其在上海的多个项目权益而获得。

　　“随着散售项目越来越少持有型物业比例增大的同时如何能够保证在销售项目即将完结但租金收益还未大幅体现的同时顺利转型这是SOHO中国面临的关键问题借助大宗交易回笼资金还是最合适的。”一位房地产分析人士认为。

　　“管理会更加精细化而且拿地肯定会慢下来。”潘石屹透露今年陆续入市的项目在明年需要支付的建安成本大概是100亿元为了降低负债率整体投资必须慢下来“毕竟租金收益是长期的过程不同于销售。”

　　潘石屹称目前公司账面大约有160亿元现金再加上即将入账的一笔会保持接近200亿元的现金量。“从销售转出租这个环节已经成功了因为这其中最大的挑战就是资金链的断裂在转型之前我们花了一个月的时间来测算各种会出现的可能性但资金链一直没有出现问题。”潘石屹如是说。

　　当记者问到明年是否还会有新的投资时潘石屹表示暂时还没有。但对于已经进入租赁阶段的北京数个项目潘石屹也有他的运营之道。“先期租金会比较低一点以望京SOHO为例我们在4月份预租开始后在5月份租金提高了10%10月份提高了大约3%而接下来在12月份可能会有比较大幅度的租金上调大概在5%~10%。”

　　SOHO中国二次转型/

　　世界互联网大会刚刚在乌镇结束潘石屹也去 “打酱油”了。实际上他一直在思考如何拥抱互联网而这一次并不是简单地在网上卖房子。

　　“现在每个房企都在思考房地产和互联网的结合下一步要考虑如何创新如何做产品。”说到这里潘石屹还不忘 “卖关子”“我们在筹备秘密计划关于房地产和互联网的结合这个软件会在明年2月1日对外宣布现在具体细节还不能透露。”

　　在《每日经济新闻》记者的追问下潘石屹透露这一变革将涉及到SOHO中国所有业务环节从管理开发到后期出租同时会涉及新的盈利环节以及新的城市扩张通过近期大量“招兵买马”吸引有互联网经验的资深人士来搭建SOHO中国自己的互联网运营技术但平台方面也会寻找合作伙伴。

　　“最核心的还是怎么把传统行业提升以及在互联网的情况下人为什么还要去办公室这种格局会彻底变化届时北京和上海会各做出一个样板间明年会有二三十个项目参与其中。”潘石屹如是说。

　　“这会不会是SOHO中国的第二次转型?”记者问道。老潘点了点头。

　　潘石屹和他的SOHO中国从某种意义上来说是见证了中国经济发展的数个节点这一切从他们购房人群的特点便能体现出来。

　　“从最早我们的建外SOHO、现代城SOHO我们的客户越来越多地出现了煤老板这个群体紧接着钢铁企业当时唐山钢企老板到三里屯SOHO随便都是3、5个亿但现在我们的办公楼尤其是望京SOHO超过90%的租户都是互联网企业。”这个现实让潘石屹不得不思索如何转型。