12月22日酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)公布明年3月1日正式实施。记者从国土资源部了解到广受关注的不动产统一登记工作当前进展顺利完成登记就意味着国家对不动产权利归属和内容依法进行了确认我国不动产的“大数据时代”即将到来。

　　虽然不动产登记最主要的制度目的在于保护合法产权、防范交易风险但公众对其的期待却并不止于此。房价会应声下跌么?房产腐败会否受到遏制?它对房产税政策和今后的楼市调控有什么影响?

　　不动产统一登记制度意在何方

　　关于不动产统一登记制度的讨论承载了社会各界广泛关注和更多期待此次《条例》出台究竟释放了哪些信号?

　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为《条例》的出台和实施有三方面重要意义。一是有利于摸清家底它使得我们国民经济的各项统计数据更为准确、清晰地呈现出来。二是有利于保护权益不动产登记本身有一个确权过程合法的不动产和不动产交易受到《中华人民共和国物权法》等法律保护。三是使决策更为科学、精准进一步提升国家治理体系和治理能力现代化水平。

　　早在2007年《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度。这项制度是完善社会主义市场经济体制建设现代市场体系的必然要求对于保护不动产权利人合法财产权提高政府治理效率和水平有着重要意义。

　　国土资源部政策法规司副司长魏莉华在接受记者采访时说按照物权法确定的原则国土资源部持续开展不动产统一登记的理论及立法研究工作组织相关单位收集整理了各大洲12个国家和地区、50多万字的不动产登记法律法规资料深入开展比较研究形成了丰富的理论研究和立法基础。《条例》正式出台为建立不动产统一登记制度提供了基本法律依据。

　　中国房地产业协会副会长朱中一指出建立不动产登记制度主要是为了保护权利人合法财产权促进各类产权信息的进一步完善。对于不动产登记城里人比较关心自己的房子。但对于我国来说最大一笔不动产在城市的环路以外——广大农村地区。《物权法》及《条例》在法律上界定了农村不动产的范畴包括耕地、林地、草地、海域等就是山水林田湖。同时建立不动产登记制度还起到统计和公示的双重目的有利于政府对公共资源的优化配置并由此制定相关政策措施。

　　目前我国不动产登记的职责分布在多个部门。住建、国土、农业、林业、海洋等部门“各管一块、各自为政”其登记存在着碎片化现象导致社会成本居高不下。

　　魏莉华说由于各部门登记方法、技术规程等不一致容易导致各种不动产权利重叠、漏登;由于不同部门管理和登记容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明引发诸多矛盾纠纷。实施统一登记后可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限减少权属纠纷提高登记准确性和权威性更好地维护当事人不动产物权。同时统一登记实施后建立不动产登记信息依法公开查询系统将有效保障不动产交易安全维护不动产市场的正常交易秩序。

　　从宏观调控的角度来说制定科学的政策需要真实完整的数据支持。华中科技大学公共管理学院王国华教授说不动产统一登记是构建市场经济体制不可或缺的重要内容。只有了解不动产总量和各类产权的占比情况才能够对市场准确判断科学制定调控政策精准打击市场中出现的问题。

　　中国房地产信息集团研究中心副总经理林波说全国不动产统一登记系统和管理体制建立以后可对多个领域改革形成多方的支撑有助于完善反腐机制、为官员财产公开创造条件还有利于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场进一步完善社会主义市场经济体制。

　　不动产统一登记有望重构房地产市场

　　《条例》共六章三十五条对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享和保护等作出规定。不过对老百姓来说最关注的还是《条例》是否会对房价产生影响。

　　对此专家认为这两者并没有直接关联《条例》可能会改变一部分人对楼市的心理预期特别是多套房尤其是多套豪宅的持有者包括官场中的“房叔”、“房姐”但对整个房地产交易市场影响不大。再加上到明年3月还有一个比较长的过渡期所以房价不太可能会很快应声下跌。

　　不过由于不动产登记具备产权界定与统计功能制度出台将重构我国房地产市场供求关系促进楼市理性回归。

　　一是摸清底数。当前我国房地产市场正在建立长效调控机制。通过全国不动产统一登记系统国家将掌握住宅产权个人分布、家庭分布、区域分布状况进而可以大致推算潜在住宅需求状况。《条例》明确应按规定办理登记的不动产包括集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权等十大项。

　　二是调整政策。过去差别化住房信贷政策在二套房认定时存在“认房不认贷”或“认贷不认房”的纠结。若不动产统一登记制度实施这些差异化问题就会迎刃而解甚至可以通过不动产登记系统为银行发放首套房贷、房地产税收征缴、公积金政策提供详细个人清单。上海德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为不动产登记可以使各地的房地产调控政策更加精准、更具有针对性也就是说未来各地楼市的调控可以因地制宜告别“一刀切”的时代。

　　三是调节供应。国土部门根据住宅产权登记状况结合外来人员流动状况以及上一年成交状况可大致合理推算潜在住宅需求规模并制定实施当年住宅用地计划促进市场供求基本平衡。

　　四是改革税制。土地财政向房地产税收体系转变是历史趋势。从西方发达国家看房产税是地方政府税收主要来源。房地产税也是不动产登记制度加速落地重要原因之一。财政部财政科学研究所所长贾康表示不动产统一登记和房地产税之间存在内在逻辑关系前者是后者的技术准备和支撑条件。因此在房地产税立法和全面铺开之前一定要建立不动产统一登记体系并摸清全国的不动产“底细”。

　　五是引导需求。在过去较长时间里投资投机性住宅需求成为驱动我国房价上涨的主要因素其中也掺杂着腐败需求。在不动产实现全国统一登记后腐败需求将大幅萎缩甚至出现抛售状况。同时国家对投资投机性住宅需求的抑制与调整将更具针对性配合各种金融税收政策有效抑制这些需求“兴风作浪”。

　　我国房地产市场在经历黄金十年发展之后现在已尽显“疲态”住宅市场需求动力明显减弱增长空间已经收窄。这是市场机制自发作用结果也是楼市内在调整需要但不能排除未来楼市仍存在非理性运行可能性。不动产登记条例的出台将在供求两方面引导市场调整、平衡并奠定我国楼市理性运行基础。

　　不过中国指数研究院华中市场总监李国政认为不动产统一登记如要发挥更多作用还需几个先决条件即实现全国联网查询、为房产税提供准确信息以及完善的居民信息体系和信用体系。房地产税拟定还需较长时间的论证短期内对房地产市场不会产生波动。