在老城区风头一度盖过住宅的公寓产品眼下风光大不如前近日市场出现降价促销的现象。

　　日前羊城晚报记者了解到荔湾区某全新公寓项目之前的“吹风价”超过2万元/平方米如今售价“插水”(粤语指价格大幅下降)定出1.48万元/平方米起、均价1.6万元/平方米的开盘价。位于越秀区核心路段的某公寓产品其特价单位比早前单位每平方米下降了数千元。

　　业内分析人士认为面对一手住宅的强力促销以及投资渠道的增加公寓的投资优势逐渐被削弱加上公寓自身供应量巨大中心区公寓的促销成为必然。

　　市场直击

　　新盘定价大降6000元/平方米

　　日前位于荔湾西朗地铁站附近的公寓新盘芳华都汇高高挂出“广钢新城1.48万元/平方米起带精装”的宣传画。从广钢新城规划图看该盘是在售楼盘中最靠近广钢新城的项目而广钢新城的楼面地价最高已近2.1万元/平方米。一位在荔湾区做茶叶生意的老板林先生说:“这个楼盘之前一直都说要卖2万多元/平方米我也登记了现在这样的报价我觉得可以接受于是订了一套。”据了解该盘自今年上半年开始接受咨询登记销售人员的“吹风价”维持在2万-2.2万元/平方米之间(带装修)如今最低价为1.48万元/平方米比“吹风价”大幅下降了6000元/平方米左右。不过楼盘相关人士表示:“带装修均价是1.6万元/平方米最好的单位售价要将近1.7万元/平方米。”以此计算开盘价约是“吹风价”的8折。记者在楼盘一个小时内看到售出了20多套单位。同在芳村板块的公寓项目邦华星际二期新品价约为1.6万元/平方米比首期售价降低了2000元/平方米降幅约11%。

　　位于越秀区核心文德路的文德先生近日推出部分特价公寓最低售价为2.9万元/平方米楼层、朝向好些的单位售价约为3.2万元/平方米早前类似产品的售价超过4万元/平方米。在北京路经商的黄先生说:“这里的公寓有两层空间算起来单价和其他平层公寓差不多特价单位比较划算60多平方米的单位可办公可自住。”

　　原因分析

　　老城公寓降价各有“内因”

　　一向被誉为“皇帝女不忧嫁”的老城区物业如今为何也要降价?越秀区某项目的营销老总坦言:“其实这半年市场行情真的比较差住宅比公寓卖得好但也难言火爆只是平平稳稳慢慢卖。因此对公寓而言适当降低售价可算是顺应市场的需要。”

　　记者走访市场了解到老城公寓降价有各自不同的原因。如邦华星际二期售价比首期低11%左右那是因为两个组团距离较远二期的配套、路段都不及首期好因此售价相对低些。芳华都汇这个新盘已被整体转手新接手的商家华新集团不想拖得太久于是采取“亲民价”策略以求加快资金回笼速度未来该集团在广州还有数个项目待开发。文德先生主要是因为一些产品面积较大总价较高趁年底对大户型进行促销“一些单位原来卖4万元/平方米总价要300多万元现在把带装修改为毛坯就是为了降低购房者的门槛。”销售人员说。

　　专家支招

　　供应量大合理定价为上策

　　尽管各盘降价都有理由但在业内人士眼中公寓的整体行情确实不如今年上半年和去年。“公寓产品同质化越来越严重投资功能在弱化现在的公寓项目都不再谈租客、年回报率只能寄望楼价整体上涨带来收益。很多公寓项目不注重后期经营管理也是公寓越来越不受宠的原因。”方圆地产首席市场分析师邓浩志认为。

　　业内资深分析师肖文晓表示供应量巨大是压迫公寓调低售价的根本原因。“截至11月底广州公寓库存面积达96.6万平方米是今年库存量的第二新高(9月份库存量最高为101.4万平方米)按照近半年的平均成交量计算去化周期为13个月库存压力摆在这里不降不行。而且即使降了价但如果降价不到位成交还是上不去因为其出租回报率和目前市场上很多理财产品的回报率相比已经不具有优势了。”

　　中心区公寓不仅受到同区住宅产品的竞争更受到外区平价公寓的威胁。“外围公寓售价大多在1万元/平方米左右入市门槛四五十万元只是中心区公寓的‘零头’这个影响也很大。”肖文晓说。当然相比外围项目中心区公寓普遍拥有地段优越、配套完善、租客群体较有实力、保值能力较强等优势自住或办公都会比较方便。