向 下 地产投资属性减弱

　　2014年房地产市场呈现先抑后扬的行情。业内人士表示，2014年是房地产市场真正意义上的转折年，投资、投机性购房泡沫被进一步挤出，彻底告别了闭眼买房都会赚钱的时代。

　　CRIC研究中心数据显示，2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%。其中，一线城市楼市总体成交量相比2013年下降15.36%;二线城市楼市总体成交量同比下降6.99%。

　　虽然2014年房地产市场在低位徘徊，但年末却出现了翘尾行情。CRIC研究中心数据显示，随着2014年末房企加速推盘，12月监测的主要城市成交量上涨明显，成交面积环比上涨21.22%。其中，北京市住宅新房网签量为19893套，环比大涨62.1%，同比大涨72.92%，这一数据为2009年12月以来的第二高值。

　　2015年房地产市场是否会延续翘尾行情大幅度反弹?住建部政策研究中心研究员赵路兴认为，答案是否定的，其原因在于2014年房地产市场自发性下调源于住房结构发生了根本性变化。

　　“我国正告别住房绝对短缺时代。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。到2015年，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。

　　展望2015年，CRIC研究中心朱一鸣认为，在调控趋弱背景下，不同城市更趋分化。一线城市潜在购房需求旺盛，且近年来地价持续走高，量价仍存反弹空间。少数热点二线城市在今年降息降准、地方加大购房财政补贴和契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。而三四线城市由于房地产市场需求前期透支，人口吸附能力较弱，房价或将继续下行，面临较严重的系统性风险。

　　事实上，在没有更多住房需求的背景下，随着投资渠道的增多，房地产投资属性不断减弱。央行调查问卷结果显示，越来越多的居民不看好房地产，仅有17.3%的居民预期“上涨”，较上季度回落近2个百分点，继续呈现下降趋势。较2013年同期32.5%的居民预期“上涨”，下降近15个百分点。

　　转 向 红利可期PK风险暗藏

　　在过去的数年中，房地产市场一直是中国居民家庭财富配置和进行投资的一个主要场所，相比之下，A股市场则由于长期低迷，投资者日益稀少。但进入2014年下半年以来，这种状况正在发生显著的转变，越来越多的投资者正在进入股票市场。相比之下，投向房地产市场的地产类信托不仅募集规模下滑，其风险也正在进一步积聚，显示出包括股市和楼市在内的这两大居民配置资产的主战场的趋势性变化。

　　数据显示，2014年第四季度信托成立规模仅为2236.66亿元，相比去年同期2968.07亿元减少24.64%，为近6年来首降。其中房地信托降幅最明显，312.24亿元的成立规模相比2013年同期下降68.63%，产品平均期限从1.84年缩短至1.65年。不仅如此，涉及房地产领域的违约风险也正在大幅攀升。

　　在过去的数年中，除了直接购买房地产之外，中国居民更是有大量的资金通过银行理财、基金子公司和券商资管业务最终流向了房地产领域，在房地产市场违约事件可能集中爆发的时期，这一风险不言而喻。

　　相比之下，在股票市场，愈来越多的投资者正在涌入。来自中登公司的数据显示，2014年12月22日至2014年12月26日当周，沪深两市新增A股开户数达到了54.7万户，虽然环比有所回落，但仍然处于高位。

　　但是一个靠资金推动的上升股市，一个没有经济基本面做支撑的火爆市场，能持续多久?这显然是一个不可忽视的风险。

　　无疑，个人资产再配置要记住这句话：敢于市场冲浪，也善于规避风险。