2014年，楼市一改往日高歌猛进的姿态，投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落，市场分化明显。与此同时，“去行政化”调控趋势日益明朗。告别“黄金时代”的楼市将何去何从?同策咨询发布研究报告指出，楼市将进入“下半场”，依靠土地增值、房价大涨而赚钱的时代已一去不复返。

　　近日在海南举办的同策媒体分享会上，同策咨询董事长孙益功发表了题为《楼市下半场的特征及核心战略》的报告，指出楼市即将进入“下半场”，并认为“这下半场球很难踢”，房企要提前做好转型和升级运营能力的准备。

　　别了，“黄金时代”

　　2014年，楼市变化速度，显然超出市场预期。国家统计局公布的70个大中城市房价数据，可谓一个直观的观察窗口。

　　一季度，70个大中城市，有一半还处于环比温和上涨，然而从5月份开始，房价环比下降的城市个数持续增加，5月35个、6月55个、7月64个、8月68个、9月和10月均为69个。

　　不仅新建商品房如此，二手房价格环比下降的城市也持续增加，特别是到9月份，70个大中城市的二手房价全部呈环比下降态势。一系列房地产市场数据也在持续走低。开发投资增速放慢，1月至10月份比1月至9月份回落0.1个百分点。

　　调控，将指向哪里?

　　从“政策很复杂，市场很简单”到“政策很简单，市场很复杂”，2014年，楼市与“行政化”调控方式渐行渐远。

　　一个具有代表性的现象就是，行政色彩浓郁的限购政策逐步退出部分城市。限购的保留与取消，被业内人士视为对2014年政府工作报告提出的“分类调控”的落实。

　　对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投资投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。

　　2014年下半年出台的一系列政策对此均有所体现。比如房贷新政策要求“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。住房公积金新规定中要求推进异地贷款业务，公积金贷款对象扩大至第二套改善型自住住房。

　　楼市“下半场”购房者成为新核心

　　同策房产咨询成立于1998年，是中国领先的综合性房地产专业服务机构。成立十七年来，同策只做“房地产专业服务”这一件事。在新近发布的这份报告中，同策指出楼市“下半场”具有四大特征：

　　首先，住宅市场价格走势不同于之前“黄金十年”的高增长，而会保持相对平稳的走势，同时房地产行业的利润率也会逐步下滑;其次，房地产市场将逐步进入存量房时代，需求端的增速将转向较为平稳的状态，需求也会出现明显的差异化;再次，房企依靠土地增值、房价大涨而赚钱的时代一去不复返，“摊大饼”式普遍性规模化增长机会已经不存在;最后，楼市“下半场”市场的主体将不再是开发商，购房者的需求将决定房企布局和产品策略，购房者将成为整个市场真正意义上的核心。

　　增速下滑趋势明显房企转型迫在眉睫

　　孙益功认为，楼市“下半场”增速下滑的趋势已经较为明显。在楼市进入“新常态化”的今天，房地产市场环境已经发生了实质性变化。在楼市“下半场”，开发商如果再延续“上半场”的规模化增长模式，一方面将导致更多的库存产生，对房企自身而言，将累积更多的运营风险。因此，房企应调整发展节奏及布局战略，同时强化楼市下半场房企的核心竞争能力，即运营能力与精准营销能力。商业地产、产业地产及养老地产有望成为房企转型的三大方向。