“欠缴”之争

　　由于土地增值税采用先预缴后清算的特殊方式，曾多次引发房企是否欠缴土地增值税的争论。

　　最近一次是2013年11月，当时央视报道称，全国40余家房企8年来欠缴土地增值税超3.8万亿元。

　　随后被点名房企纷纷发公告澄清，计提部分未达到税法规定的土地增值税清算条件，公司并无欠缴土地增值税。

　　当时就有业内人士表示，央视的报道确实存在一定误读。按照税务部门的要求，房企已经在预售期间预缴一部分土地增值税，要到真正清算时才能够知晓并缴纳剩余的土地增值税，其间的计提是为了更真实地反映企业的利润情况，保障现金流的稳定。

　　按照规定，土地增值税的清算条件分两类，一是当房地产开发项目全部竣工、完成销售，或整体转让未竣工决算房地产开发项目，或直接转让土地使用权时，企业应该自行申请清算;二是已竣工验收的房地产开发项目、销售超过85%，或取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕时，主管税务机关可要求对企业进行土地增值税清算。

　　“但即便达到清算条件，税务部门可能会出于税收任务的调节而对企业采取延期清算。”张维告诉《第一财经日报》记者，如果税务部门任务很紧张，可能会抓紧清算;但若已完成任务甚至超额，税务部门可能就会延期清算，以保证来年能够顺利完成税收任务。

　　当然也不排除有企业“钻空子”。一位房地产业内人士向记者提到，一般而言单个项目的开发销售周期往往3年~5年甚至更长，这也拉长了项目的清算周期，一些房企为了保证企业的现金流会故意在单个项目收尾阶段留存几套单元待售，以此来延迟土地增值税的清算。

　　“土地增值税是影响地产公司利润的很大因素，由于税率非常高，很多公司都愿意通过合理的办法避税。有些大的项目在土地增值税上都要上1个亿，这个数字相当大。”一位西部地区地方税务局稽查人员黄明(化名)告诉记者，地产公司主流的避税方式是采用假发票、夸大广告费用，以此提高项目成本、降低增值率，进而减少土地增值税的缴纳。而清查广告费用较为困难，因为地方税务局只能清查一个地方的情况，企业在外地投放的广告费用可能就是自己说了算。

　　各地加强清算

　　不过，自2013年底以来，国家层面及各地方都在加强对土地增值税的清算工作。

　　2013年12月，国家税务总局发布《关于深入开展土地增值税清算工作的通知》，表示要“深入开展好土地增值税清算工作，全面提高土地增值税征管质量”，并对此提出一系列要求。例如，要求各主管税务机关准确掌握各项目开发、销售情况，对项目是否达到清算条件要做到及时掌握、有效控管;对于达到可要求清算条件的项目，要依照《土地增值税清算管理规程》的要求及时进行评估，在确认具备清算、审核条件后，通知纳税人进行清算申报。

　　随后，包括广东、海南、河北、湖南、吉林、新疆、大连、青岛、江西等地纷纷公布了2014年度土地增值税清算计划、调整土地增值税征收政策、制定完善规范的土地增值税征管政策文件。

　　整体来看，各地方土地增值税征收政策的变化主要表现在两个方面。一是预征率的提高，比如新疆自2014年4月1日起，将住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内，各个地方有一些细微的差异，但大多数地方的预征率集中在2%~5%之间。二是对清算主体的强调，例如广东在2014年7月发文，明确了房企、中介机构和税务机关在土地增值税清算中各自应该承担的责任，特别强调了土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，纳税人应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。

　　在具体操作层面，去年以来，各地方税务机关基本上是先开展排查工作，摸底当地的房地产开发项目，然后确定应清算和可清算项目。同时，进一步规范、完善清算政策、流程，统一执行清算口径，集中力量进行土地增值税清算审核。

　　这也意味着，房企将迎来一轮土地增值税清算高潮。一位房企内部人士对本报记者表示，其公司财务部总监正带队研究此事。

　　从上市房企的公开数据中也可以发现，土地增值税是房企较大的一项成本，也是影响其利润的较大因素。以毛利率处于中端水平的万科为例，其在2010年~2013年缴纳的土地增值税分别为26.7亿元、37.1亿元、46.6亿元、35.8亿元，分别占营业成本的8.9%、8.6%、7.1%、3.9%。而毛利率处于高端水平的招商地产(000024,股吧)，其在2010年~2013年缴纳的土地增值税分别占营业成本的11.7%、29.3%、21.8%、14.3%。

　　对于那些操作规范的大型房企来说，这或许不会有太大影响，因为有规模相当的计提税金时刻准备着。但对于缺乏资金、计提不规范的企业来说，这可能就成了一把达摩克利斯之剑。