看银行脸色

　　在张宏伟看来，央行降准、降息还从侧面反映出另外一个问题：央行越降准降息，地方政府越“救市”，说明当前市场形势依然相当严峻。“尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，市场基本面短期内会好转，但一波行情之后压力会更大，尤其是对于部分二线城市、大多数三四线城市来讲，库存偏大去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。”张宏伟称。

　　此前，西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁对《国际金融报》记者坦言，中国房地产行业最大的一个问题就是供大于求，库存太高，“有些城市的房地产供应量足够一个城市的所有人居住”。

　　“当前楼市面临的问题是供大于求，需求无法消化这么多的库存。”张宏伟分析指出，此时，央行降准降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。

　　“未来，当政策面刺激市场出现一波行情之后，市场自身调节的作用还是会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态。”张宏伟坚持认为。

　　但在全联房地产商会执行会长、被称为“地产大嘴”的任志强看来，真正影响市场的是信贷利率。“大部分银行把个人按揭利率迅速提高，从最初的七折利率到最高的1.3倍。按照100万元贷款，20年贷款期限，如果以基准利率6.55%的1.1倍计算，大概23万元的利息。换句话说，开发商如对200万元的房子降价12万元以后，由于利率增长，消费者还要多付17万元。”任志强近日在公开论坛上称。

　　这得到了一位原先在深发展、现在宁波(楼盘)一家中小银行工作的银行贷款经理的“严重认同”。“除了极少数有关系的客户能拿到八五折利率，现在的一般贷款利率优惠都没了，就我所了解的范围看，很多人都要掂量一下自己还贷的能力。”这位贷款经理对《国际金融报》记者说，“同时，与其他部门一样，银行系统也在履行限购令，打不了"擦边球"。”

　　事实上，针对今年的楼市，交通银行(601328,股吧)就预测，中国房地产销售面积和销售额“将呈个位数增长”，房价可能“稳中微升”。交通银行还称，今年房地产市场的投资增速可能呈前低后高态势，“上半年继续下探，增速回落至个位数。下半年乐观估计回升至约10%”。

　　步入“新常态”

　　值得注意的是，就在业界关注降准对楼市影响之际，楼市调控似乎也步入了“新一轮周期”。一方面，是二三四线城市继续放开限购，且加大扶持力度，如在浙江绍兴(楼盘)，政府推出契税减免，公积金贷款额度提高等一系列“新政”，规定从2015年2月15日到12月31日，市民购买新房或二手房将享受房屋成交计税价格0.8%的补贴，以实际缴纳的契税地方留成部分为上限。

　　另一方面，一线城市将坚决执行限购令。今年上海和北京(楼盘)的地方“两会”上，官方人士均强调，将执行现有的限购政策，短期不会取消“限购令”。

　　截至目前，仅有上海、北京、广州(楼盘)、深圳(楼盘)和三亚(楼盘)等城市在执行限购令。此前，市场多次传闻限购令会松绑或取消，这一度成为开发商推涨价格的借口。

　　“个人认为，方向不会变的，今年应该还是"双向调控"。即一线城市继续坚持限购，毕竟相关部门要考虑到房价的承受能力、城市综合承载人口的能力等。二三线城市会继续放开，因为库存问题、经济发展问题，都牵着政府相关部门的"鼻子"在走。”上述开发商认为。

　　事实上，直到现在，包括住建部在内的多部门都没有太多强调“调控”这样的字眼。这被认为是中国房地产继续市场化的信号之一。

　　但2月12日住房和城乡建设部部长陈政高的表态还是值得关注，他指出：“随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。”据新华社报道，陈政高在全国住房城乡建设工作会议上表示，今年以来，房地产市场迅速变化，住房和城乡建设部会同或配合有关部门，强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行。

　　中国国务院总理李克强上个月在冬季达沃斯论坛上就已经表示，“中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。”

　　“或许，这些表态已能预计到未来的市场动向。”上述贷款经理猜测，“今年，我们就在保障住房建设上提供了一些贷款。未来，这一块的比例可能会更大。”