在房地产市场化改革经过了10多个年头之际，楼市正面临市场总体供应过剩、区域结构性差异凸显、改善型需求难以得到保障等一系列突出问题。为稳定房地产市场，楼市调控政策需适时调整。新常态下的楼市调控出发点，应从“抑制投机投资性需求”，转向“支持自住和改善型需求”。

在第十二届全国人民代表大会第三次会议听取和审议国务院总理李克强所作的政府工作报告和在十二届全国人大三次会议记者会上李克强总理答中外记者问中，均提及支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这被市场人士视为近几年来房地产领域罕见的重大利好。在寥寥数语背后，隐含着市场背景的两点重要变化。

第一，供需形势逆转。国家统计局数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续35个月上涨。且最近两年多来，全国商品房整体库存几乎翻倍。房地产市场已进入整体“供大于求”阶段，但区域市场之间差异仍存在，如一线城市供应压力依然较大。

第二，城镇化加速推进。随着各项政策陆续出台，城镇化进程进入加速推进阶段，这也是楼市面临的一项长期利好。推进城镇化将释放大量新增自住需求。在满足基本住房需求后，以改善居住条件为目的的改善型需求有巨大的释放潜力。

调控政策的一个重要出发点，就是顺应市场大势。过去几年来，我国房地产调控政策主基调，在于抑制投机投资性需求。这样，一方面顺应当时整体供不应求、投机投资需求旺盛的市场基本面;另一方面也在为夯实供应基础赢得时间。

经过多年的供应端持续发力，如今的房地产市场呈现出一种“新常态”，上述两点变化正是这种新常态的真实写照。市场成交连续低迷、楼市数据不断走低的现实表明，以“抑需求”为主基调的楼市调控政策，已不能顺应新常态下的市场大势。

站在“顺应大势、维护稳定”的角度，针对新常态下的新特征，楼市政策应做出适度微调。其中，以下四个思路可作为调整的参照。

首先，主基调从“抑需求”转为“促需求”。城镇化进程带来的自住需求，和以改善居住条件为主的改善型需求，是支撑房地产市场发展的重要动力。在抑制投机投资性需求的手段基本完善的前提下，对合理需求予以支持，显然更符合“去库存”的市场大势。

其次，调控政策因地制宜。摆脱“一刀切”式的调控思路，针对区域市场之间的差异，采取不同调控手段。在“促需求”方面，一线城市政策力度可略微低于供应更为过剩的二三线城市。即便在一线城市之间，也需根据不同市场形态，采取不同应对策略。

再次，加快推进与城镇化有关的制度改革。城镇化是房地产市场发展的长期利好，涉及多项制度改革。只有加快推进与之相关的土地、户籍等制度改革，城镇化进程才能真正顺利推进。这些改革可促进人口有序流动和产业支撑，对释放中长期购房需求大有裨益。

最后，微调楼市政策的前提，是市场“维稳”。为达成这一目标，需在加快不动产登记、完善个人住房信息系统的基础上，加快建立并完善房地产调控长效机制。唯有如此，才可避免楼市调控的矫枉过正，维持市场健康平稳运行，避免出现大起大落。