18日国家统计局发布2月70个大中城市住宅销售价格变动数据。统计显示2月绝大多数城市房价跌回去年同期水平。另一方面市场机构研究显示由于春节假期影响2月楼市整体库存略微回升仍处于高位盘整时期。业内分析认为两会期间传达出利好房地产市场的信号正促使各地分城施策出台楼市调整新政。

　　走 势 70城市房价同比无一上涨

　　国家统计局数据显示从新建商品住宅(不含保障性住房)价格来看70大中城市中环比下降的城市有66个2个城市上涨2个持平。环比价格变动中最高涨幅为0.2%最低为下降1.3%。

　　值得一提的是与去年同月相比2月70个大中城市中价格下降的城市有69个持平的城市有1个。2月同比价格变动中最高为持平最低为下降10.8%。

　　从二手住宅价格变动情况来看与上月相比2月70个大中城市中价格下降的城市有61个上涨的城市有5个持平的城市有4个。环比价格变动中最高涨幅为0.3%最低为下降1.2%。

　　与去年同月相比2月70个大中城市中下降的城市有69个上涨的城市有1个。同比价格变动中最高涨幅为1.0%最低为下降14.2%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为春节假期因素促使房价环比降幅略有扩大。发布的数据显示2月70个城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比1月扩大0.1个百分点。

　　“环比销量因春节因素回落较多。”刘建伟说2月适逢春节假期房地产进入销售淡季。从成交量看70个大中城市新建商品住宅2月销量比上月减少近10万套。尽管一、二线城市2月新建商品住宅成交量回落较多但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮成交量回落较少个别城市成交量甚至有所放大。从近几年的季节变化规律看3月总体销量将会比2月明显回升。

　　至于房价同比继续呈现下降趋势刘建伟认为主要受到去年同期基数较高影响使得今年2月房价同比继续下降。

　　链家地产市场研究部张旭分析认为一二手房价格环比下降城市数量仍然居多且新房有扩容趋势市场仍处低谷。尽管去年四季度价格下降城市阵容有所收缩部分城市企稳回升。“但预期并未明朗加之受春节影响整体市场的观望情绪仍然存在价格呈现出在底部徘徊的态势”。

　　易居房地产研究院同日发布的研报显示从统计局的最新数据可以看出受监测的城市均没有出现同比上涨的态势这说明2月部分城市和房企依然在积极降价促销。同时也意味着2月70个城市房价都已跌回去年同期水平。

　　库 存 楼市整体库存高位盘整

　　截至2月底易居方面监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米环比增长0.1%同比增长19.1%。同样由于春节因素房企的推盘节奏有所放缓。另一方面楼市成交量比房企的推盘量略低这使得2月库存在1月短暂下降后继续微幅回升基本持平。综合2014年第四季度以来的库存走势库存目前仍处于高位盘整的态势。

　　具体来看在这35个城市中有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南京、长沙和北京等3个城市的库存上升幅度较大同比增幅分别达到61.5%、43.7%和43.5%。

　　值得一提的是三类城市中仅一线城市库存环比下跌。截至2月底一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3715、19099和4334万平方米环比增长分别为-0.9%、0.3和0.2%同比增幅分别为34.2%、17.4%和15.3%。

　　“其中一线城市库存在2015年1至2月均出现下行态势反映一线城市供求关系在发生微妙变化”。易居方面分析认为二、三线城市2月库存均出现小幅度回升。

　　据悉2月35个城市月度新增供应量大于新增成交量是促使2月整体库存出现小幅环比上升的主要原因。

　　张旭告诉记者从房企销售情况来看由于受到2月传统假期销售淡季的影响1至2月商品住宅销售面积、销售额同比降幅均有所加大楼市销售数据并不乐观。在年前各项托市政策尚未产生立竿见影的效果时成交量下滑房企并未完全摆脱去化压力尤其是二、三线城市在供应增加需求减少下库存量出现增加价格也缺乏上涨动力。

　　“3月之后在购房者入市需求增多的情况下去化速度也将有所加快2014年累积的库存压力将会明显减弱”。张旭预测认为部分一线城市以及库存压力较小的城市或将出现房价止跌回升的迹象但是楼市全面复苏过程将比较缓慢还将需要一段时间。

　　从去年下半年以来“去库存”和“稳定住房消费”、“支持合理的住房需求”成为政府现阶段楼市政策的主要方向。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示尽管2月有春节假期因素影响楼市成交量出现较为显著下滑在成交清淡的情况下市场价格缺乏上涨动力。“部分二、三、四线城市供应的结构性过剩是影响市场价格下滑的根本原因”。

　　因此胡景晖认为在全国楼市“供、需、存、售、建”出现分化格局的实际情况下未来一段时间我国楼市的“去库存”将转入长期化过程。

　　前 景 多地调整房地产政策

　　易居方面认为在绝大多数城市先后取消限购政策、二套房贷政策放宽、央行降息等背景下各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。尤其是2015年以来的多项政策正在为楼市寒冬带来暖意。例如2月5日和28日央行两次降准以及政府工作报告中提出支持居民自住和改善性住房需求都释放出积极效应。

　　易居研究院研究员严跃进分析表示从部分城市来看在“因地制宜分城施策”的思路下地方完全会出台更为宽松的楼市政策带动市场成交量的上升。

　　事实上由于两会期间传出稳定发展房地产市场的信号业内普遍认为2015年房地产市场的政策面将继续宽松。随着两会结束部分城市已经开始着手调整楼市政策。

　　17日济南市发布相关通知对首套自住住房已经结清购房贷款为改善居住条件购买二套自住普通商品房申请使用住房公积金贷款的家庭执行首套房公积金贷款政策即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

　　同日宁波市通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》强调要保质保量保进度完成在建保障性住房项目发挥市场作用创新住房提供方式。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为到目前为止已经有多地发布房地产刺激政策。“两会结束后各地开始发布鼓励自住及改善性需求的政策主要集中在公积金政策以及回购库存商品房做保障房等方面”。

　　张大伟认为2015年地方政府的楼市刺激政策将会继续升级。“今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路并有望在营业税征收、限购等环节进一步放开地方政府还可能直接出台税费减免和购房补贴等多种刺激政策”。

　　胡景晖同样表示随着宏观经济“稳增长”思路影响日渐扩大未来我国关于经济领域的刺激“工具箱”预计将会进一步打开。随着货币政策偏向宽松的调整和公积金盘活政策的起效以及未来地方政府对房产交易环节税费等政策调整的落地楼市消化存量预计将会有所加快价格也将逐步趋稳但是价格彻底走出低谷预计仍需较长时日。