新政暖市 一线城市二手房跳涨

    房企谨慎看好 去库存回款仍是今年要务

    接连出台的房地产政策，将压抑已久的楼市再次推向舆论的风口浪尖。二手房业主连夜涨价，惜售现象再度袭来……

    相形之下，房企和业内投资者却表现冷静，谨慎看好。有业内人士指出，从2014年起，房地产市场发展步入一个新阶段，优势资源迅速向大型企业聚集，市场也变得更为理性，2015年仍将是“去库存”回款之年。

    连 发 利好信号密集释放

    3月30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部委分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套房贷款首付降至40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；个人出售2年以上住房免征营业税。加上此前刚刚落地的国土部与住建部发布的优化住房及用地供应结构的政策，中央方面对楼市已连下三剂猛药。

    易居研究院研究员朱光表示，从3月27日至今短短几天内，多部委针对房地产业连续出台一系列刺激政策，其中不乏降低二套房首付比例、降低公积金贷款比例、出售住房免征营业税年限调整等强有力的内容。这是2008年之后力度最大、政策最密集的救市行动，显示出中央稳定住房消费，促进房地产市场健康发展的决心。

    在此之前，地方层面已动作频频。3月1日，北京、上海、杭州、西安等地纷纷下调公积金存贷款利率。2日，青海省住建厅、财政厅、人民银行西宁支行联合发文申请公积金贷款门槛调低至连续足额缴存6个月(含)以上，公积金购买首套自住房的首付比例下调至20%，子女可使用职工父母的公积金购房等。

    3月6日，北京市住房公积金管理中心支持居民购买首套自住型商品房在贷款额度上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，最高可以申请120万元贷款。16日，济南住房公积金发布《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

    3月20日，福建省住建厅、财政厅、金融办制定了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付比例降至20%。23日，上海市公积金管理中心称，正在加紧制定加强公积金管理，提高资金使用率的具体方案，适时推进政策落地。25日，南京住房公积金管理中心表示，针对提取支付房租的新政策，南京已经基本拟好方案。

    骤 涨 二手房大面积反价

    在利好政策的影响下，多地出现业主坐地起价的现象。深圳的张女士近日对《经济参考报》记者说，此前本已和二手房业主谈妥价格98万元，但房主刚刚来电，现在要105万元。

    年过30岁的薛女士来深圳还不到一年，受限购影响，还没有买房资格，但已经开始看房，准备社保交满一年就出手。在看房过程中，近几个月“稳中有升”的深圳房价，让她感到很忐忑。薛女士表示，此前看中了位于深圳香蜜湖的东方玫瑰花园的一个小户型。3月30日新政一出，该片区的二手房出现集体连夜反价。

    “您看好的那套房子，业主已经不卖了，说要再考虑考虑。不仅如此，昨天有一套（大户型）房子已经以710万元的价格签了合同，但是新政一出，业主毁约了，宁肯双倍返回定金20万元，重新挂价750万元。”家家顺房产中介的一位工作人员3月31日跟薛女士说。

    在深圳后海片区，之前报价565万元的后海雅园一套使用面积120平方米左右的房子，3月31日已调价至620万元。

    一线城市的房地产中介也再度忙乱起来。北京一家中介机构，在新政出台的第二天就新招募了近40名置业顾问。天津房天下中介机构到访量成倍增长，有的门店甚至工作到午夜。

    房企也迎来了久违的高成交。据北京万科官方统计显示，截至4月1日零点，万科在京的9个在售楼盘来访共165组客户，认购认筹54套，累计实现1.56亿元的销售总额。

    未 变 去库存仍为房企要务

    记者发现，3月31日新政发布当天，各个房企便抓住消费者的心理做起了广告。万科地产在万科沈阳官方微信上发布：“万科承诺36小时不涨价、不打烊。购房者购买万科在沈阳的11个项目均不涨价、不打烊。”碧桂园随后表示：“东莞碧桂园基于社会责任，我们暂缓涨价，迫于市场压力，我们仅限一周。”荣盛地产也表示在沈阳的多个楼盘联合承诺不涨价、不打烊。

    美联物业全国研究中心发布报告指出，近期政策密集出台，预计4月以后多个已开放营销中心或样板间的楼盘将正式开售，成交表现自然值得期待。二手方面，楼盘反价、惜售现象迅速来袭，业主态度坚挺，卖方市场进一步加剧，而需求亦积极入市。此次政策面已迎来2009年以来的最宽松时期，购房窗口逐步打开。

    值得注意的是，接受《经济参考报》记者采访的多位房企负责人和金融机构投资者，对于新政并不十分激动，反而谨慎看淡。他们中的多数人认为，这是房企加速消化库存，回笼资金的好时机。

    在3月31日举办的2015房地产金融论坛上，投资人表现普遍谨慎。

    长富汇银总裁张保国表示，虽然新政利好频出，但在房地产增长乏力的情况下，不会再回到10年前的状态。“从去年‘930政策’出台之后，政策利好不断释放，但是整个房地产市场的回暖有点儿乏力，原因无外乎几点：第一，市场预期并没有大的改变；第二，经济宏观基本面并没有出现更大的利好；第三，政策执行方面力度没有想象得大，比如贷款利率优惠，目前很少有银行执行到7.5折。”他说。

    张保国认为，房地产市场发展已步入一个新阶段。从整个市场来看，需求是刚性的，现阶段也变得更为理性，因此，虽然政策对信心有一定的提振，但仍难以疯狂。他预计，2015年的房地产市场将面临库存释放和新楼盘上市的双重压力，因此，重点仍是去库存回笼资金。

    一位房企负责人也对《经济参考报》记者表示，虽然在新政的暖风下，迎来了新一轮购房潮，但值得注意的是，此轮的购房者多是上一轮积攒客户群。如果客户目标被消化，再度涨价后，没有新的客户接手，房地产市场仍面临困难。“所以现阶段我们要做的是尽快将库存消化回笼资金，但也有一些未上市的新盘打算延期上市，看看市场情况再决定涨价与否，反正降价应该是不会了”。