4月8日,一位二手房中介人员给购房者打电话推销。自3月30日国家有关部委调整二套房首付比例、缩减营业税免税期限以来,杭州楼市的新房和二手房成交回暖,但“去库存化”仍任重道远。“3·30”楼市新政落地半月,市场泛起阵阵涟漪,参与各方心态也出现微妙变化,共同上演一场无比纠结的楼市新政半月“众生相”。

　　梳理各地媒体的报道和统计数据可以发现,“3·30”楼市新政后,全国各地市场冷热不均。部分地区再度出现排队购房现象,但更多地区的成交量反弹不及预期理想。

　　北京楼市,刚需购房者看跌的心态被“恐涨”所代替,“没想到,这么快又涨起来了”一个已婚刚需购房者如是对记者表示。一批三四线城市,楼市回暖迹象依旧看似遥远。

　　这让围观者有些猜不透,“3·30”楼市新政的真实落地效果究竟如何?半个月的时间内,市场到底发生了哪些改变?一线城市楼市回暖了吗?透过买卖情绪和市场行为的细微变化,我们或许能够还原当前楼市的真实图景。

　　改善性买家占据市场主力

　　“最近来看房的人确实比之前多一些,首套房和二套房的购置需求都有,这个月以来出于改善型的需求来购置二套房的客户明显增多。”上海一家地产中介客户经理说。

　　“我的手机都快被打爆了,那帮中介简直要疯了。”对于北京的周女士而言,3月30日晚上频繁接听中介销售人员来电的情景,可谓记忆深刻。

　　周女士自去年下半年就开始看房,希望能在孩子学校周围买一套比原来面积大的房子。楼市新政策的“靶心”直指周女士这样的改善型需求和自住需求。

　　3月30日,中国人民银行等三部门联合发文,明确首套房贷款比例不低于四成;财政部、国家税务总局联合发文,明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。此前,国土资源部和住房城乡建设部联合发文,要求优化住房及土地供应结构。再加上2月底央行降息的作用持续发酵,楼市一片暖意。

　　毋庸置疑,“3·30”新政对刚需型置业升级人群的撬动作用十分明显,市场预期发生明显变化,买家迅速签约,卖家当场反价等情况层出不穷,改善性需求入市热情明显提高。

　　中原地产首席分析师张大伟表示,“3·30”楼市新政落地之后,主要爆发市场体现在一线城市的二手房市场。来自中原地产的数据显示,4月前12天,全国销售业绩同比3月前12天上涨了130%,这主要体现在深圳、上海的二手房市场,这两个城市的二手房业绩基本出现了1.5倍上涨。另外,其他一线城市的二手房新房也均有不同成本的上涨,涨幅超过50%;二线城市也有不同程度的上涨;而三线四线城市,则基本平稳,未出现明显变化。

　　值得关注的是,尽管购房者入市积极性提高,但是并未出现明显的恐慌性入市情绪。链家地产市场研究部分析师张旭说:“与以往相比,此轮调整买卖双方相对更为理性。”

　　开发商平价跑量加紧推盘

　　楼市新政一出,万科率先放声,针对二套房贷新政推出“零点活动”,包括北京在内的多个城市多盘联动,承诺4月1日零点前,不涨价、不打烊。随即碧桂园、雅居乐、景瑞、融创等房地产公司纷纷打出了“24小时不打烊”的旗号,且无一例外放出了“7天不涨价”的信号。

　　在被“3·30”楼市新政吹拂半月后,房企的业绩直线上升。4月7日,北京保利发布新政落地后首周业绩单,以8亿元的业绩震惊业内。

　　其中,4月首周,保利海德公园实现了11套近3亿元的销售业绩,保利融创枫丹壹号创造了近2亿元的业绩,而保利首开春天系和保利罗兰香谷二期则热销超过3亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为,从二季度楼市开局表现来看,无论是楼市去库存压力,还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力,二季度楼市仍需做“量”文章。

　　张宏伟进一步分析,政策利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就二季度而言,在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下,二季度仍然应以跑量为主,尤其是对于上市公司来讲,在这个阶段尽快跑量,冲刺半年报销售业绩,尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

　　“‘3·30’新政对楼市实际成交、客源量、房源量来说,只带来了15%至20%左右的刺激增长,其实是低于预期的。在这个态势下,房价并不具备暴涨的条件。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖反复强调。

　　中介“满血复活”但成交量有限

　　在二手房市场,中介们正在努力拉近买卖双方的预期,促成交易。