2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市场需求持续释放，国内的房地产市场，一线城市的楼市成交逐步回暖，特别是在“3·30新政”之后，楼市的回升势头非常明显。

　　第三方机构同致行发布的数据显示，郑州楼市上半年成绩非常“好看”，而各大房企也借机发力去库存。他们预计，随着库存逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，推动市场整体回暖。

　　【数据】

　　供需双涨，郑州房价稳步上行

　　2015年上半年，商品住宅供应和销售均较去年同期上涨较多，价格受东区部分改善型豪宅影响，上半年上涨势头较强。预计下半年在继续宽松的政策背景及信贷背景下，供应销售及价格上涨动力均较足。

　　同致行的数据显示，上半年商品住宅供应量同比上涨明显，各大房企入市积极，2015年上半年郑州市商品住宅市场供应总面积为435.44万㎡，同比2014年上半年上涨37%。上半年除了2、3月份受传统淡季影响，其他月份供应量均较大，均在80万㎡以上。上半年集中供应的项目有正弘澜庭叙、和昌湾景国际、阳光城、正弘高新数码港、瀚海晴宇、民安北郡、普罗旺世龙之梦、祝福红城、海马公园、亚星盛世、保利永威西溪花园、正商金域世家、正商城、九锦台和国泰一品庄园，这些项目单个供应量均在6万㎡以上。

　　受供应量带动以及市场层面利好影响，上半年商品住宅成交量上涨明显。数据显示，2015年上半年郑州市商品住宅成交面积为385.24万㎡，较2014年同期上涨48%。除了2、3月份之外，其他各个月份月均销量均在60万㎡以上，基本上大于2014年各月的销量水平。

　　值得注意的是，2015年上半年整体均价为9193元/㎡，较2014年同期上涨7%。上半年郑州商品住宅价格波动幅度较大，但整体继续保持上涨局面。同致行分析，前三个月基本比较稳定，从4月份开始，逐月上涨势头较猛，到5、6月份已经突破了万元大关，主要是受东区高端豪宅项目瀚海晴宇、普罗旺世龙之梦等项目的高价备案拉升。未来随着龙湖地王圈的地王项目相继入市，价格上涨动力较大。

　　【背景】

　　政策助力，楼市库存快速消化

　　楼市的快速回暖，除了自发的市场调整之外，政策的助力作用也不可忽视。

　　2015年上半年，央行连续降准降息，放松信贷门槛，构建宽松的市场环境。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持，在这些多重政策效应叠加的影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。

　　全国新房市场在宽松政策的背景下供需两端都有所回升，价格止跌，市场趋暖。上半年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，深圳涨幅尤为显著。

　　作为省会郑州市，在国家层面各种信贷及宽松的政策支持下，郑州也出台了相应的豫十六条、郑州十五条，市场回暖迹象从4月份开始明显，各大房企入市积极，每个月推盘项目较多，多数项目销售效果较为理想，整个市场层面供需上涨，价格上涨势头较强。

　　经济学认为，价格由供需决定，郑州房价出现回暖势头，重要原因在于库存消化周期的缩短。同致行的数据显示，郑州市商品住宅上半年供销均猛增，截至6月底库存量达547.28万㎡，按照近3个月月均75.3万㎡的去化速度计算，库存需要7.3个月的去化周期，商品住宅库存较为合理。

　　同致行预计，随着下半年信贷、税费等政策或将持续宽松的态势，有助于促进购房需求的持续入市，因此下半年市场活跃度仍将继续，交易量将保持活跃的水平，销售均价也会有小幅攀升。

　　【市场展望】

　　销售持续回升，大幅度反弹难现

　　第三方机构CR IC研究认为，总体来看，上半年房地产市场各项政策支持都将形成正向激励，行业指标稳步上行。但行业目前最主要的矛盾仍是供求关系不平衡以及结构性产能过剩的问题，一味地依靠政策支持很难治本，仍要行业内生性地自主调节。因此，行业指标并不会出现强势反弹，更多的是理性回归和发展，去库存的主旋律依然没有改变。

　　CR IC认为，下半年的房地产市场将呈现以下几个趋势：

　　第一，开发投资将在探底过程中企稳，但不会出现大幅度反弹。

　　全年经济增速实现7%的目标压力依然较大，而作为国民经济的支柱产业，房地产开发投资不能再继续下滑，必须要通过一系列政策让行业稳定，所以稳定房地产行业的政策下半年仍将持续甚至加码，房地产开发投资也会在探底过程中逐步企稳。

　　另一方面，鉴于当前行业库存高企以及部分二线和多数三四线城市商品房供过于求的情况，虽然行业开始触底上升，但实质上开发投资增加只是一线城市和部分基本面较好的二线城市带动，多数城市开发投资仍将低迷导致总体房地产开发投资不会出现大幅反弹。

　　第二，新开工降幅将持续收窄，仅一线及部分二线会明显增长。

　　通过降息、降准之后，企业融资成本有一定的降低，加之一系列稳定住房消费政策出台，市场销售已有明显好转，企业新开工动力提升。因此，新开工面积不断下滑的态势也将得到缓解，新开工降幅将不断收窄。但与房地产开发投资一样，新开工量也会出现城市之间的明显分化，一线城市和部分二线城市会出现新开工的大幅增长，而多数三四线城市依然会开工不足，使得总体新开工面积不会出现大幅上升，全年同比增幅转正的可能性较小。

　　第三，销售回升趋势仍会持续，三季度或能迎来新的销售高峰。

　　从前几个月的市场表现来看，销售回暖势头明显。而年中又是企业冲刺业绩的重要时期，也是回笼资金、加速去库存的良机。另外，从统计局的数据来看，房价保持在稳定的区间内，库存也在减少，都给市场营造出了良好的空间，特别是“金九银十”的传统销售旺季将会为下半年市场销售增色不少。

　　第四，整体处于结构性过剩背景下，土地市场分化将更加明显。

　　从土地供应端来看，各地都根据实际情况调整了供地计划，基本都缩减了今年的土地出让规模。从企业土地购置意愿来看，部分企业在销售回款上升时，拿地态度积极，但主要依然集中在一线城市和部分二线城市，大部分房企青睐性价比高的地块，拿地态度比较理性。预计下半年整体土地成交规模上升的态势仍将延续，但整体拿地规模不会突破去年水平。