据国家统计局公开发布数据2015年1-7月全国商品房销售面积同比增长6.1%较上年同期大幅回升13.7个百分点较今年1-6月提高2.2个百分点继续呈现回暖态势。今年3月份以来在中央及地方稳定住房消费政策的刺激下房地产市场需求有所释放住宅成交明显活跃。但即使如此我国房地产市场还未恢复到周期调整前水平调整恢复仍是市场运行主要基调。

　　全国商品房交易量还未恢复至市场调整前。2014年1-7月全国商品房销售面积同比下降7.6%。这表明全国商品房市场要恢复到2013年同期交易量水平2015年1-7月全国商品房销售面积增速至少要达到8.2%而实际增速只有6.1%还差2.1个百分点。而随着稳定住房消费政策效应衰减下半年全国商品房交易活跃程度可能会有所下降。从中介机构监测数据分析目前房地产市场交易有降温迹象。据中国指数研究院监测2015年7月监测的主要城市成交面积环比下降2.21%。8月份北上广深新房和二手房成交开始回落。近期北京通州限购政策出台将会有效抑制市场投机行为但也可能会降低市场交易活跃程度。

　　房地产市场恢复仍面临重重制约。自2013年四季度进入周期调整开始我国房地产市场调整业已经历大约近两年时间。虽然稳定住房消费政策的强力刺激刚性住房需求和改善性住房需求明显释放但住宅市场供求关系已基本平衡使得房地产市场价格再次出现大幅上涨的可能性极小。一线城市住宅价格上涨明显不排除是高端住宅入市量增加和投资投机性需求抬头的综合影响。就全国市场而言房地产市场恢复仍面临重重制约:

　　一是宏观经济增长放缓制约房地产市场有效恢复。宏观经济增长与房地产业之间的关系可能远非我们想象中那么简单。过去房地产业繁荣推动了我国宏观经济增长。现在宏观经济增长放缓却抑制了我国房地产业需求释放。但同时也恰恰因为房地产市场的周期调整导致我国社会总需求不足进而拉动宏观经济下行。就目前情况分析我国经济“转方式、调结构”进程还没有结束加上外部需求尚未恢复至国际金融危机前宏观经济增长压力有增无减进而限制了房地产市场恢复和增长空间。

　　二是局部地区房价过快增长将导致市场需求快速萎缩。据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据今年6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个分别比上月增加了7个和5个;下降的城市分别有34个和20个分别比上月减少了9个和8个。新建商品住宅价格环比上涨的27个城市中有20个城市涨幅比上月扩大涨幅在0.5%以上的城市有6个;二手住宅价格环比上涨的42个城市中有27个城市涨幅比上月扩大涨幅在0.5%以上的城市有15个。住宅交易价格上升过快将对市场需求形成有效抑制特别是城市住宅供求总体趋向平衡的情况下应该高度关注住宅交易价格对市场成交量的消极影响。

　　三是微观主体心理预期稳定性下降也将影响到住宅市场交易。从中国制造业采购经理人指数分析制造业结构加快调整导致市场需求出现萎缩。当前我国制造业内外需求仍然偏弱7月份新订单指数为49.9%比上月下降0.2个百分点回落至临界点以下;新出口订单指数为47.9%低于临界点且连续两个月回落。虽然制造业结构调整有利于将来形成优势产业但结构调整阵痛可能会影响到工业企业市场预期也会影响到城镇居民收入水平。据尼尔森公司发布地2015年第二季度中国消费者信心指数调查今年上半年我国一、二线城市消费信心指数下降较快。最近一段时间以来我国资本市场巨幅波动、希腊债务危机、美元加息等都对我国乃至全球经济金融运行产生重大而深远的影响也不可避免会影响到微观主体的稳定市场预期。

　　四是房地产业基本面变化也影响到市场成交量有效恢复。当前我国房地产行业竞争加剧利润率下滑已成共识。根据某大型房地产上市公司2015年中期报告虽然上半年营业收入虽然增长超过20%但归属于上市公司股东的净利润增长却不到1%。即使是全国房地产交易量回升也出现部分房地产开发企业因资金链条断裂而宣布破产的情况。特别是2015年1-7月全国房地产开发企业土地购置面积12113万平方米同比下降32.0%;土地成交价款3593亿元下降25.6%。这些情况表明我国房地产业基本面也出现了较大变化。

　　综合来看我国房地产业数量型增长模式发展空间非常有限。房地产业应尽快从数量型增长转到质量有效提升的新道路旧房改造居住品质提升将给予未来房地产业新的增长动力。