从年初以来，各项楼市政策利好不断，尤其是营业税“5改2”，造成二手楼市场迎来一轮小小的爆发，改善型置业首当其冲，根据相关机构统计，今年二季度以来，改善型置业在二手交易中的占比有显着的升高。以广州地区为例，从去年“930”新政以来，受中心区新货不足以及房贷松动的影响，改善换房的占比由三成逐渐上升至三成五以上。

　　以改善型为代表的自住型置业买家，最注重的是居住体验。这部分置业者对价格不甚敏感，更希望通过换房来实现“一步到位”的居住品质的提升，在市场上的突出表现则是总价200-500万、面积90-120㎡的较大面积、高总价优质物业成交增多。广州市民李先生就是这样一位换房客，随着小孩即将步入上学年纪，家中老人也搬来同住，李先生从去年开始就琢磨着自己原先的房子不够住了，“希望换一套面积更大、环境更好的房子，最好还能兼顾学位”，随着今年各项利好出台，李先生终于不再犹豫，买定离手，“虽然市中心区带学位的房子总价高，但是卖一买一之后压力也不算很大”，他认为，家人都满意的居住环境是人生最值得的投资。

　　高端人群换房看好大宅

　　在银行工作的范先生决定换房，“孩子渐渐长大，需要有自己的空间，父母也时不时从老家过来暂住帮忙照看，原本的三房实在太拥挤”，他说。虽然已不是第一次买房，但他还是看遍了广州数十个楼盘，最后选择了海珠区一套150多平方米的四房。“这套房子无论小区环境还是户型结构，都比第一套房子有质的飞跃”，范先生非常满意，再加上交通便利，而且周边配套成熟，“就是这套房子住到老了”。

　　与范先生有着相似诉求的改善型置业者并不在少数。他们中很多人都有过购房经历，有的人还不止一套房子，现在手头有一些积蓄，他们开始慎重考虑自己的居住需求。“因为是改善居住，所以他们对价格的敏感度要远低于初次置业者，更加看重户型、朝向、环境、配套、交通等实质性的元素。”某市区热销大宅楼盘的销售人员告诉记者，最近他们接待了不少这样的购房者，这些二次换房的购房者心目中所勾勒的理想居所，是一个兼得自然风景和城市配套的大房子。

　　大宅大多位于城市中心，拥有无可比拟的区位优势，属于资源性“豪宅”，坐享城市生活的舒适与便捷。“城市大宅从某种意义上来说，更加人性化。同是200多平方米的面积，别墅要安置2～3层楼间，而大宅通常只安排在一个平面层上，所以平层大宅拓宽了采光面，其进深远比别墅产品要短，于是形成了通风、采光极佳的居住效果。”房企相关人士认为，考虑到家庭居住特点，大宅更加便于提供家庭成员之间的沟通，所以很多高端购房者在改善居住的房源选择时会选择城市大宅。

　　住宅功能设计创新凸显品味

　　这两年来，城市高端住宅正经历着更新换代，从产品自身的设计、配置等方面均在逐步升级。在楼市政策的限制下，高端置业者一步到位的心理更为凸显，对智能系统、会所、配套等方面有着更为全面细致的要求。

　　“在空间设计上，城市高端住宅有更宽阔的余地进行创新，能够满足居住者更深层次的生活需求”，业内人士表示，卧室+客厅+厨卫+阳台的一成不变的格局无法吸引高端人群的消费需求，创意玄关、独立衣帽间、独有的超大面积景观绿化露台、安谧的书房等等，更新的空间分隔往往成为大宅的新卖点。

　　除了空间布局上的游刃有余，高端住宅为了适应高端人群的需求，在智能化的配备上也做足了文章。如：掌纹、指纹双保险门禁系统，停车智能识别系统、情景照明、车位引导系统、浮筑地板、除湿中央新风系统、中央吸尘、地暖、户式中央空调系统等，让业主居住更方便安心。近年来，随着置业者对住宅品质要求的不断提升，智能化住宅以无可比拟的优势俘获了高端置业者的心。除了绿色材料的使用，预先装备的全屋“两净”系统更为入住的业主提供极大的方便;可以根据需求提前定制的户型分割和装修风格，免除了各家各户入住后二次装修带来的噪音等污染，这样贴心的服务也颇得人心。

　　优质物业服务优化居住感受

　　城市高端人群往往更看重综合服务良好的高端住宅，这样的项目管理运营更为成熟。打造精致的项目本身固然重要，但是如果没有一流的入住后物业管理服务，精品楼盘的档次将很快会被市场淘汰。

　　如今，楼盘的物业服务标准在不断提升、完善和细化，不少高端楼盘社区提出了“酒店式”和“管家式”服务，追求与业主的“一对一”服务关系。物业服务好坏，轻则影响小区环境、重则波及业主心情，乃至左右楼盘价格。

　　业内人士认为，高端人群所青睐的住宅集建筑技术、先进硬件配套、智能化控制系统之大成，其技术含量之高远远超出寻常物业，完全改变了人对物业环境诉求的传统思维，从而引领了改变人的生活方式，因此，这类住宅的物业服务也必须与之相匹配，高端物业服务的技术含量表现在物业的规划、设计、设备设施配置等方面，高技术含量赋予物业更完美、更具有高舒适度的特征，改变了传统观念的物业建造理念，并创造了全新的生活理念和品质。