受土地供应以及限购等因素的影响，今年以来，商住产品再度迎来春天。统计显示，2015前8个月，北京商住成交量同比上涨逾一成，成交均价同比大涨40%。限购升级的通州区域，商住产品更是炙手可热。业内人士认为，北京限购未放松，部分区域甚至升级，为商住产品的热销提供了良机，同时，住宅市场自住房和豪宅两极分化，适合刚需的普通住宅匮乏，进一步提升了商住项目的热度。不限购、低总价的商住产品成功补位住宅市场。

　　前8个月成交同比上涨13%

　　中原地产研究部统计数据显示，8月全月，北京公寓市场包括平层及LOFT合计签约达到了3243套，在6月突破千套后，再次出现了连续3个月的月度高位成交，这也是最近几年北京公寓市场首次连续3个月突破千套成交，在最近30个月仅次于2013年3月份的3752套，创造了最近29个月的单月最高纪录。

　　另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，前8个月，北京全市新建商住项目共成交10717套，比去年同期上涨了13%;成交均价突破3万，达31010元，比去年同期大涨40%。

　　对于商住产品的热销，中原地产首席分析师张大伟认为，限购政策在北京依然严格，这样不限购的公寓市场相对受到部分刚需和投资者的关注。

　　低总价优势突出

　　事实上，除了限购之外，商住产品的价格优势也非常明显，尤其是在今年豪宅“横行”的当下，低总价楼盘稀缺的背景下。

　　今年以来，随着楼市整体转暖，在限购政策依然严格的背景下，不少被限购的需求开始流向商住市场，不少商住项目凭借较高性价比突围领涨，热销之势丝毫不逊于住宅市场，商住产品成为继高端项目之后，北京楼市中表现最为抢眼的产品。

　　“北京整体房价已上涨到一定程度，商住项目的低价特性吸引了部分首置型刚需人群的购买。”亚豪机构副总经理高姗表示。

　　补位刚需市场

　　供地结构对房地产市场的影响较为直接，受高价地等因素的影响，适合刚需购房者的普通住宅产品非常稀缺。

　　据高姗介绍，从近期的土地项目周转率来看，今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中，有高达31宗包含自住房配建，另外公租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。“以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。”

　　在这种背景下，不限购、低总价的商住产品成为普通住宅市场的有力补充。张大伟认为，对于北京来说，住宅可购买的量有限，特别是目前看，住宅高端化趋势已经形成，中低总价的住宅房源稀缺，而很多公寓具备了比较完善的居住功能，这种情况下，成交量持续上涨成为趋势。

　　自住型商品房推出以来，以价格优势“一马当先”，虽然个别项目也遭遇了弃购、重新选购的经历，但在目前市场回温的情况下，绝大多数项目仍备受争抢。同时，北京激烈的土地竞争，也使得不少房企为了拿地不惜将住宅用地部分或者全部竞成自住房。需求和供应都处于高位的自住房，成为刚需产品市场的主力之一。

　　市场回温带热自住房

　　自自住房推出以来，其经历过最初的一抢而空，也经历过市场回落时的弃购潮，在近期市场逐步升温的背景下，多个自住房项目引发争抢。

　　9月7日，位于大兴区南海子公园西侧的自住房——中国铁建·兴盛嘉苑进入选房阶段。选房当天，207套房源全部完成认购，销售金额超过3.5亿元。

　　8月2日，京汉·东方名苑744套自住房房源全部售罄。

　　而6月份，多个自住房项目也取得了不错的成绩。6月下旬，中海长安雅苑入市，997套房源在开盘首日就已经全部去化。

　　“自住房市场升温，主要是由于房地产市场整体回暖趋势所致。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　渐成刚需市场主力军

　　对于目前自住房市场火爆，业内认为，自住房与周边项目的价格差成为重要原因。按照规定，自住型商品房的售价应该低于周边同品质商品房项目的30%左右。特别是今年，随着地价高企，房价回升，同一区域内，自住房价格与周边商品房价格的价格差不断扩大，进一步刺激购房者购买自住房热情。

　　强烈的需求支撑了自住房市场的快速升温，根据相关的数据统计，自住型商品房的销量已经占到了市场成交总量的近1/4，而上半年频现的“日光”自住型商品房也让其成为刚需置业的首选。业内人士预计，今后自住型商品房的开发量可能要逐渐与商品房持平，甚至超过商品房，以后市场上刚需类产品肯定是由自住型产品支撑。

　　豪宅与自住房两分天下

　　在土地市场中，房企为了加大拿地的胜算，也在加大配建自住房的比例，为了平衡利润，意味着剩余地块上所建的产品成本相对提高。在此背景之下，北京住宅市场自住房与豪宅占主导的二元模式将进一步明确，而适合中低端刚需及改善型的纯商品房项目不断减少，这一预期之下也将加速该类产品去化。

　　中原地产的统计显示，最近一段时间，北京出现了连续4宗楼面价超过5万的地王。2015年截至目前看，合计供应商品房住宅只有26882套，而成交则达到了37216套，高端化趋势越来越明显。

　　张大伟认为，土地市场竞争激烈，地价超过房价成为新常态。在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象，而从2015年6月大兴等南城系列地王开始，出现了地价远超房价的现象。“未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。”