据报道全国工商联房地产商会发布的第三季度REICO报告显示三季度二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。

　　有几个特点必须引起关注:其一房地产开发投资下降持续时间太长1至9月房地产开发完成投资增速连续18个月下降;大幅度低于同期固定资产投资比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。

　　其二趋势性下降势头或将愈演愈烈。三季度房地产开发投资同比增长-0.57%增速比去年同期降低10.6个百分点。

　　其三地区之间分化严重。与上年同期相比一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。

　　另一个值得关注的现象是三季度二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调。

　　央行从去年以来先后六次降息、五次降准住房信贷政策包括首付款比例、房贷利率等降到了比2008年金融危机时期还低的水平财税政策对房地产持续减负公积金贷款提取达到了历史上最宽松地步。这些超级宽松政策对住房需求和供给都带来直接影响。

　　从需求方看贷款成本是历史上最低的应该能够刺激需求回升;从供给上看包括房地产开发贷款、二手房交易费用成本等已经大大降低本应该能够刺激开发商开发的积极性促进二手房交易量上升。

　　问题出在哪里呢?笔者认为一系列刺激房地产的政策都是针对供给与需求下手的而且主要是针对需求即买方。制约住房需求的原因是购房成本其中主要是房价高低其次是贷款、税收、交易等成本。一系列刺激政策主要是针对后者。

　　但是如果房价远远高出需求者的收入远远超过需求者承受能力那么即使将除了高房价以外的附加成本都除去比如无息贷款、免除一切税负等也可能无济于事或者效果甚微。因为购房者的主要负担在房价本身的成本房价畸高仍旧会吓退购房者。可以说高房价是导致政府一系列刺激政策效果甚微的主要原因。

　　结论出来了如果城市房价没有一个像样的降幅需求就很难启动特别是二三线城市前几年跟随一线城市房价盲目上涨已经透支和消耗了购房者未来很多年的元气。在这种情况下无论如何刺激房地产都很难见到实质性效果。

　　出路何在呢?保刚需、抑制投资投机性需求是有效措施。目前面临一个两难选择:继续放水刺激房地产的话可能会将需求刺激起来而需求刺激起来后房价将会继续升高而高房价反过来又抑制了需求;如果不刺激甚至加码调控的话目的是降房价、抑制过热但却会抑制需求甚至伤及刚需。因此必须实行有区别有差异的房地产政策。

　　目前刺激刚需的政策已经足够关键在于将高房价这个抑制需求的最重要因素“搞定”。这就要求必须深化差异化房地产政策包括两层含义:一是继续抑制投机性需求加大投机性购房的成本铲除炒作房地产、推高房价的土壤;二是三四线城市适度鼓励改善型住房以及投资型购房需求;而一线城市要继续加码房地产调控力度坚决抑制投机性投资性需求。同时继续实行严格的限购政策。