房地产去库存探路

　　楼市的主要矛盾已经从房价泡沫演变为供应泡沫。楼市去库存成为行业乃至宏观经济提振的关键任务。然而，基于房地产库存量之大，财政压力上升，多项制度实施尚未细化的背景，房地产去库存还有诸多问题待解

　　国家统计局11月份公布的统计数据拉响了房地产警报。国家统计局信息显示， 2015年10月末，商品房待售面积68632万平方米，同比增长14%，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，达到历年最高值;同时，房屋新开工面积同比下降13.9%，房地产竣工面积同比下降4.2%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。土地成交总额5794亿元，同比下降25.2%。

　　房地产业在2015年首次出现了房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个指标同时负增长，预示着中国房地产已从卖方市场步入库存市场。

　　11月10日，习近平在中央财经领导小组第十一次会议上表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”;11月11日，李克强总理在国务院常务会议上强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”;11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

　　高层对房地产去库存的频繁表态，无疑使“去库存”成为2015年中国房地产的热词，也被业界视为楼市调整的风向标。

　　永泰地产集团人力资源部经理戴擎天告诉《财经》记者，目前呼和浩特、西安、沈阳等二线城市，和大部分三四线城市的房地产去化周期都在12个月以上，库存压力大，并且呼和浩特等城市的实际库存量远远超过目前对外公布的统计数据。

　　易居研究院统计，在其监测的35个城市中，10月份，一、二、三线城市新建商品住宅存销比，即去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月，其中，广西北海的存销比数值最高，截至10月份为31个月，山东烟台存销比为26个月。

　　“化解房地产库存，除了着眼于当期的经济增长外，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户，这实际上也是一个供给侧的改革措施。”中央财经领导小组办公室副主任杨伟民如是解读。

　　棚改货币化安置、以居住证制度为主要内容的户籍制度改革、信贷资产证券化等，中央几乎同步推动的意在化解房地产库存的政策正在奏效。

　　长江证券的研究报告显示，截至2015年11月末，在其覆盖的23个城市，房地产总体库存14355.99万平方米，环比下降0.27%，其中一、二、三线城市库存分别环比上升0.45%、下降0.67%、下降0.14%，均低于去年同期水平，库存同比持续好转，而这23个城市的去库存化周期亦均持续缩短。

　　不过，基于目前中国房地产库存量之大，在国内经济增速放缓、财政压力上升、多项制度实施尚未细化的背景下，政府若要下好化解房地产库存这盘棋，仍有许多问题待解。

　　房地产投资增速探底

　　中国真实的房地产库存量恐怕远不止国家统计局公布的数字，安信证券研究员陈天诚的一份研究报告中称，如果算上预售的施工面积和尚未开工的企业拿地，得到的总库存量已接近98.3亿平方米，其中，待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

　　巨大的房地产库存量严重拖累了房地产投资增速，进而拖累了GDP的增长，在经济学者和房地产界人士看来，这正是国家经济和中央政府的痛点。

　　据国家统计局信息，截至2015年10月，房地产投资增速下降至2.6%。同期穆迪报告指出，2015年前三季度，中国地方政府的土地使用权出让收入同比下降了34.7%，而土地使用权出让收入在地方政府财政总收入中占有接近三分之一的分量。

　　从2013年的19.8%下降到2014年的10.5%，2015年接近年底时进一步降至2.6%，房地产投资增速探底正在影响整个宏观经济的运行。

　　2014年是中国房地产业的拐点，在这之前中国房地产市场还处于供不应求的状态。金典集团董事长张宝全的感受是， 2014年以前中国地价、房价的增长高于融资成本，是由卖方市场支撑，房地产商只要拿到土地，哪怕是做火柴盒一样的产品，都能卖掉，不会赔钱。但从2014年开始至今，市场发生了最重要的变化——地价、房价的增长已经低于融资成本，这样的背景之下，房地产逐步成为了一个有风险的行业，如果房地产商不能去库存或者去库存程度不高的话，就会很危险。

　　房地产市场的转变亦与“十二五”规划之后的国家政策变化相关。“十二五”规划提出建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右的目标后，2013年9月25日，国务院常务会议提出，要加快制定城镇住房保障条例，规范和促进保障性住房建设、管理和运营，稳定人民群众对“住有所居”的预期;2013年10月29日，中央加速推进住房保障体系和供应体系建设，要求“千方百计增加住房供应”。

　　增加供给的政策刺激下，国土资源部统计，2013年全年全国住房用地供应量相当于前五年平均实际供应量9.64万公顷的143%，其中，商品住房用地供应10.37万公顷，同比增加31.1%，相当于前五年平均实际供应量7.55万公顷的137%，保障性住房用地供应3.44万公顷，同比增加8.7%，占住房用地供应总量的25%。

　　进入2014年，国内房地产却一路下行。《财经》记者获得的国家信息中心宏观政策动向课题组2014年底撰写的一份报告称，2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显着放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行[微博]也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。彼时该课题组预计，2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。

　　经济下行压力与银行收紧房地产信贷，是房地产市场变化的重要因素，经济下行带来人们对收入预期的改变，降低对房地产需求的释放;而收紧信贷政策一方面直接影响房地产市场企业借款能力，进而又影响投资的扩大。这些因素都不断加剧房地产市场无论是投资还是销售的下滑。

　　“从中国经济增长驱动力来看，虽然从长远来看中国需要尽快实现从外需和投资驱动转向内需驱动，但根据国际上中等收入国家在相同阶段的成长经验，投资仍是当前及未来一段时间内，驱动中国经济增长的最重要动力之一。”上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰告诉《财经》记者。

　　在现任北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强[微博]看来，作为拉动国内生产总值增长的重要力量，维持一定程度的房地产投资，稳定经济增长是此次中央政府接连表态“房地产去库存”的主要动因。

　　对于高层通过“化解房地产库存”所释放的市场信号，多数业内人士认为，新一轮更强的救市政策或将出台，预计明年中央房地产政策将会更加宽松。

　　去库存路径

　　基于化解房地产库存对于经济增长和社会建设的意义，国家已开始多措并举。棚改货币化安置是目前推行力度最大的化解房地产库存措施。

　　2015年6月25日，国务院发布《进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造等有关工作意见》，提出要积极推进棚改货币化安置，将加快回购普通商品房用于棚户区改造安置住房，或者组织棚户区改造项目区居民自主选购商品住房。

　　住建部的部署方案是，货币化补偿安置主要包括三种方式：第一，政府组织棚户区居民自主购买存量房安置;第二，政府购买存量房进行安置;第三，直接货币补偿。

　　国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构则专门对口解决棚改及其货币化补偿安置问题，为其提供贷款和资金支持。一位不愿具名的地方住房保障和房产管理局人士告诉《财经》记者，2015年，国家开发银行制定了全年向棚户区改造及其货币化补偿安置领域定向投放逾7000亿元的信贷额度，现在已基本投放完毕。

　　住建部及国家开发银行统计，2015年上半年棚户区改造开工384万套，同期仅国家开发银行发放棚户区贷款就有4198亿元。国务院2015年6月的37号文件布置，2015年-2017年中国还将改造城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套。如果按照这个比例计算，未来三年要完成1800万套任务，通过国家开发银行发放的贷款至少将会达到2.1万亿元。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示，靠投资驱动中国经济增长，更好的做法是，将增加投资与扩大消费紧密结合，以投资促内需，用内需引投资。加快棚改及其货币化安置可以达到这样的效果，通过大幅提速棚户区改造来推动商品房去库存化，这在改善棚户区中低收入群体住房条件、带动投资的同时，盘活了积压在房地产市场的资产，改善房地产供需结构。

　　国家信息中心经济预测部今年4月份预测，2015年至2017年，中国棚户区改造年均增速预计将达到50%左右，仅改善棚户区居民住房方面的投资就可以带动房地产开发投资增加约2个百分点左右，进而拉动全社会固定资产投资0.4个百分点左右，提高GDP增长率0.2个百分点左右。这份预测是按照原先2014年-2017年棚户区改造800万套的目标估计，如果根据国务院6月调整后的2015年-2017年1800万套棚户区改造计划，棚改对经济拉动作用将显着增强。这将成为中国未来经济稳定增长的重要驱动力量之一。

　　住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴表示，今后三年里，棚改货币化安置将对房地产库存起到比较大的消化作用，静态保守估算，预计化解库存面积可以接近1亿平方米。

　　加速户籍制度改革，被视为化解房地产库存的另一重要途径。11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出了“户籍人口城镇化率加快提高”的目标。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，但按户籍人口计，2014年中国城镇化水平还不到37%。目前房地产市场的库存主要在三四线城市，如果有70%的农民工能够实现在城市里的购房转移，将有希望消化当前的房地产库存以及保持经济稳增长。

　　2015年11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。这也为化解房地产库存打开了通道。

　　扬州市住房公积金管理中心宝应分中心业务科长李飞指出，通过住房抵押贷款证券化，提高资产流动性，满足缴存职工日益增长的住房贷款需求，可支撑房地产市场平稳健康发展。

　　央行数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿元，公积金贷款余额为2.55万亿元。据此估算，如果资产证券化率能够达到50%，即可释放7万亿-8万亿元的流动性。

　　中央力推房地产去库存的政策下，各地方政府和房地产商也在积极行动。　　甘肃的棚改货币化安置率已高于全国水平。甘肃省住房和城乡建设厅一位工作人员介绍，2015年以来，甘肃省共有2.85万户棚改对象，通过货币化得到安置，货币化安置率为31%，高于全国同期水平5.6个百分点。其中，白银市会宁县货币化安置率达到100%。据了解，国家开发银行甘肃分行通过省级平台、兰州市平台以及市州直贷等方式，已累计为甘肃省棚户区改造项目发放贷款225.96亿元。

　　改革户籍制度方面，江苏南通市等地率先进行了较大力度的改革尝试。《财经》记者从南通市公安局获知，南通市放宽了市区户口迁移政策，针对购房面积在60平方米以下的人群，将就业年限由“满5年”调整为“满1年”。这对来市区合法稳定就业满1年的人员来说，实质上就是取消购房面积限制，满足了广大来南通务工人员的落户需求。另外，南通市还放开了县级市户口迁移政策。

　　11月下旬，山西省发文取消了商品房购房限制，至此，在全国46个限购城市中，除北京、上海、广州、深圳和三亚外，其余41个城市均已取消或放松限购。同时，山西等多地政府还通过提高公积金贷款额度、降低首付比例、贷款利率打折等多种方式刺激楼市。

　　据记者了解，包括山水文园、金典集团等国内大型房地产商则在通过转换商业模式的方式化解房地产库存。山水文园总裁张晓梅表示，在房地产库存积压量庞大的今天，房地产公司应完成从以往单纯开发楼盘到对现有房产资源进行改良升值的转型;由房地产开发转向运营，则是另一种较具代表性的模式，金典集团董事长张宝全认为，地产商要开始由重开发转向重运营，尤其是文化地产。

　　可持续之忧

　　中央政府加大力度化解房地产库存，各项政策推进已初步取得成效。但国内经济学者及业界人士也存在不同担忧。

　　“棚改货币化安置需要大量的资金投入，而近几年财政收入却是连年下降。巨大的财政压力之下，棚改及其货币化安置能否可持续是最大的现实问题。” 人民大学重阳金融研究院世界经济项目研究前主管、人民大学经济学院研究员高连奎对《财经》记者表示。

　　记者采访的多位经济学者认为，棚改及其货币化安置这一政策中存在着资金来源难以跟上棚改增速的矛盾。

　　在“改造1亿人居住的城镇棚户区和城中村”的目标下，自2008年以来，中国棚户区改造的规模快速增加，由2008年的78万套增长到2014年的470万套，2015年-2017年任务将完成1800万套。各省区市政府是棚户区改造的主体，对本地区棚户区改造负总责，项目执行主要依靠开发商参与。但从目前的情况来看，随着棚户区改造的深入，参与主体的投资动能在减弱。

　　以棚户区改造项目资金来源的抵押补充贷款(PSL)指标为例，根据央行统计，2015年6月央行向国家开发银行提供PSL额度1576亿元，但到了7月只有429亿元，环比下滑了1147亿元。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示，尽管棚户区改造规模取得了显着进步，但与党中央、国务院确定的改造1亿人居住的城镇棚户区和城中村的目标相比，仍有较大的差距。再加上与棚户区改造相关的配套基础设施投资等，以及未来多数待改造的棚户区具有位置偏远、开发商投资意向低、市场化运作难等特征。这些因素使得棚户区改造及其货币化安置的资金需求巨大，完全依靠中央财政补贴和国家开发银行的专项贷款，会面临着较大的资金缺口压力。

　　安信证券研究员陈天诚认为，如果政府采用回购政策，则需要至少54万亿元，才能促库存回归健康水平。

　　政府在棚改及通过棚改货币化安置化解房地产库存的创新实践中，前期创新的重点在于融资机制的创新，与巨大的资金需求相比，需要加快打造独立、高效、低成本的融资平台。这将直接决定着棚改及其货币化安置的可持续性。

　　化解房地产库存的另一重要途径——户籍保障制度在实际推行中则需要细化。

　　据记者了解，由于不同地区居住证制度在工作年限等条件上的限制，实际上并不完全便于在一线城市工作的务工人群回到三四线城市落户买房，有的甚至比以前更难。另外，在部分地区，与当地人购房相比，异地农民工购房几乎得不到银行贷款，再加上很多三四线城市尤其是县城的基础设施和教育、医疗等基本公共服务体系还相当落后，难以调动和吸引人们落户购房。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞据此提出，户籍制度改革要具体，目前的户籍改革在居住证制度设计、金融普惠措施、基础设施建设和基本公共服务体系方面还存在改进空间，对这些因素的忽视，将会令户籍制度改革流于形式。

　　对于尚在征求社会各界意见中的住房公积金管理条例，江苏扬州市住房公积金管理中心宝应分中心业务科长李飞结合之前国内几个地区的试点情况提出，目前，中国发展住房公积金资产证券化还存在四个方面的问题：一是还不具备标的资产的法律结构、适当的资信评级及内部分级、较为准确的风险定价这三个关键要素;二是运作成本高，产品收益率低。住房公积金发行的资产证券化产品要以不低于同期限国债产品的利率水平才可能被市场投资者认可，但目前住房公积金“低存低贷”的利率政策与市场相对脱钩;三是住房公积金住房抵押贷款的提前偿付率远高于商业银行，不利于证券发行;四是住房公积金还未实现省级统一管理，省内各城市中心采用的住房公积金管理信息系统也不尽相同。大部分城市中心缺乏相当规模的标准化的住房抵押贷款积累，难以形成具有相似条件、相似违约率及提前清偿率的抵押贷款集合。

　　通过住房公积金个人住房贷款证券化、提高资产流动性，来满足缴存职工的住房贷款需求，从而推动房地产去库存尤其是集中在三四线城市的房地产库存，这一政策在落地之前，亟待在制度设计和细节上加以完善。

　　据了解，中央经济工作会议将在12月中旬召开，确立明年经济的总基调，预计供给侧改革将会成为此次中央经济工作会议的热点之一。而房地产改革或成为2016年改革的核心之一，楼市去库存面临的政策滞障有望消解。