新一轮住房制度改革核心:“公平住房权”

聚焦新华网2015-12-18 09:17:00

  尽管我国城市化率跨过了50%大关人口集聚度却不够。因此新一轮住房制度改革首先要让2.7亿城市常住外来人口逐步落户城市并享有等同于户籍居民的公共服务这就要求在市民化的同时各级政府要加大公共服务供给规模和均等化力度。

  本周的中央政治局会议具有重要的“时间节点”意义除了为即将召开的中央经济工作会议定调也是为国家“十三五”规划开局谋划更是为时隔37年之后再次召开国家城市工作会议“打前站”。三重“指向”刚好统筹了我国在短期、中期和长期内的经济发展战略即短期要保持经济增长在合理区间、中期全面建成小康社会、长期内以新型城镇化夯实内需增长。

  房地产作为国民经济基础产业、先导产业、民生产业自然贯穿于短期、中期和长期经济发展战略中。短期看加速楼市“去库存”是保持经济增长在合理区间的应有之义;中期看全面建成小康是“十三五”经济社会发展的目标而通过住房等公共服务均等化、外来人口“市民化”来加速推进“供给侧”改革则是分享改革红利、实现小康的重要途径;长期看城市化率达到50%以后城市化要挥别“土地城市化”、“半城市化”走向提高城市集聚能力、构建内需驱动的新阶段。

  今年以来楼市库存高压警报不断升级对火爆了10多年的房地产开发投资、新开工和土地市场形成骤然降温的效应这对于稳定固定资产投资、平滑“去产能”、避免系统性金融风险的冲击已构成了短期内的最大不确定风险。因此近期国家领导人连续对“去库存”做出重要指示。同时在11月中央财经领导小组会议上针对加强“供给侧”改革部署了四项措施其中就包括化解楼市库存。

  这意味着楼市“去库存”并非像以往一样在“需求端”刺激可化解而是要在“供给端”释放要素活力、释放有效住房需求途径就是通过户籍制度改革提高外来人口“市民化”比例将新市民纳入城市社会保障、住房政策的范畴降低新市民城镇化的成本。目前城镇化率达到53%、城镇户籍居民人均住房面积达到35平方米过去10多年基于户籍居民“房改”带来的住房需求高潮已过。

  由此基于刺激购房需求为主的楼市政策和制度也到了需要彻底革新的时候了这就是本次中央政治局会议提出的“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革”也是“十三五”规划建议提出的“深化住房制度改革”。新住房制度下住房需求的主体是外来常住人口解决住房需求的途径是“供给侧”改革而非需求侧刺激如实现外来人口“市民化”、降低购房成本;市政设施建设要与住房供应同步推进而并不是单纯的“造城”。

  继1998年房改之后重提住房制度改革是我国城市化和经济增长进入转折点倒逼所致。本世纪以来我国GDP能以平均10.7%的超高速增长入世红利叠加住房市场化红利驱动由制造业、房地产、基建为主的固定资产投资年平均25%左右的增长是主因表象就是城镇化率以年均1.5个百分点快速增长。而在上世纪50至70年代的西方国家快速城镇化时期城镇化率年均增长仅0.6个百分点。

  不过由于2012年以来我国劳动人口每年减少200至300万加上外来人群仅作为生产要素存在城市政府不对外来人口提供公共服务劳动力成本快速上升出口导向的制造业优势开始减退;同时城镇户籍居民基本住房需求满足后房地产高增长结束也就无法消化过剩的制造业产能;此外制造业和房地产下滑地方政府供给基础设施也越来越力不从心。

  因此“十三五”及未来我国经济增长“下台阶”城镇化增速下降是必然的。按国际经验城镇化增速放缓必然伴随经济增速“下台阶”。日本城市化平均增速从1946至1973年的1%降到1974至1983年的0.32%经济增速也相应从9.4%降至3.7%;德国城市化平均增速从1950至1969年的1%降到1970至1979年的0.16%经济增速也从7.9%降到3.1%;韩国城市化平均增速从1953-1995年的1.3%降到1996-2008年的0.25%经济增速也从8%降到4.6%。

  城市化放缓伴随经济增速“下台阶”事实上是第二产业增加值占GDP的比重下降但同时第三产业增加值占GDP的比重全面提升现代服务业成为未来经济增长的新动力。后者是在城市化率达到50%以后人口和产业在城市集聚推动产业转型和升级的结果。因此即便经济增速“下台阶”但增长质量更高了。

  不过尽管我国城市化率跨过了50%大关人口集聚度却不够这突出表现在已经去城市就业的外来人口始终无法在城市集聚因为这些人群难以落户城市无法享受城市公共服务加上长期作为低廉生产要素存在无力支付“自我城市化”的成本。因此即便交通通信、文教娱乐、医疗保健等现代服务业已崭露头角但因体量弱小无法填补传统产业“去产能”留下的空白。

  提高城市的集聚程度关键就是要让外来人口能够像户籍人口一样享受城市的公共服务。因此新一轮住房制度改革首先要让2.7亿城市常住外来人口逐步落户城市并享有等同于户籍居民的公共服务这就要求在市民化的同时各级政府要加大公共服务供给规模和均等化力度。外来人口安定下来以后衣食住行的需求接踵而来基于支付能力以及过往对城市的巨大贡献他们享有公平住房权应该被纳入住房保障的范畴政府要帮助他们实现“住有所居”比如公积金政策要覆盖到新市民、降低新市民购房首付比例、加大对外来人口购房的货币补贴这是新一轮住房制度改革要考虑的内容。