公司债改善房企经营状况，优化债务结构，业界呼吁加快房地产证券化

　　房地产企业攀比发行公司债愈演愈烈，今年下半年以来，在其他渠道融资成本较高，去库存资金压力增加，以及新版公司债发行主体扩容、审核效率和透明度大幅提高的背景下，房企发行公司债已现井喷。截至目前，接近140单房企公司债已获准发行，发行总规模接近3000亿元。

　　招商证券投资银行总部董事总经理胡晓和向《证券日报》记者表示，“今年1月15日以来，招商证券已经参与22期房企发行公司债，利率普遍比较低。”

　　多重因素促成行业发行大户

　　近期，《证券日报》记者赴广州、深圳以及深交所、上交所调查发现，由于公司债具有流动性较强、融资成本较低、审批高效透明灵活等优势，以及当前房企去库存资金周转压力增加的情况下，房企率先掀起公司债发行潮，并成为今年公司债的行业发行大户。

　　从目前已完成发行的情况看，多数房企通过发行公司债募集资金主要有三大用途。一是调整负债结构，置换原有高成本融资，改善流动性;二是加强建设质量，完善配套建设，加快去库存;三是借力债券资金参与并购中小房企，改变单一销售模式，加快结构转型。

　　在政策层面，今年1月份新版《公司债券发行与交易管理办法》大幅提高审核效率与审核透明度，无限接近注册制，让房企有了明确发行预期。同时今年12月2日证监会公司债券监管部发布的相关解答显示监管部门不对发行主体所在行业执行“一刀切”思路，而是注重充分揭示风险，并强化行业相关的信息披露内容，如要求发行人在募集说明书中对行业宏观影响因素、市场环境状况、公司自身商业模式及经营情况、业务所在区域等进行有针对性的分析披露。

　　此外，对于业务显著集中于三线、四线城市的企业，要求发行人披露主要业务所在地房地产市场供求、价格变动及去库存化情况等，并结合上述情况披露发行人的业务经营情况和所面临的主要竞争状况，并就相关风险因素在募集说明书中做风险提示和重大事项提示。

　　同时要求主承销商应制定严格的风险管理制度和内部控制制度，对发行人相关信息披露的真实性、准确性和完整性以及发行人的偿债风险及偿债保障措施进行充分和审慎核查，完善持有人权益保护，落实承销责任。

　　众所周知，由于房地产项目周期长、资金需求量大，融资对于企业发展至关重要。多数房企均采用多元化负债结构，尤其近几年来，在股权融资大门未打开的阶段，不少公司同时通过信托贷款、银行贷款以及境内外债券、票据补充流动性。

　　优化负债结构

　　置换高成本融资

　　“由于房企对资金需求大，信托、银行贷款等资金成本较高，房企在去库存过程中需要优化债务结构，同时新政实施以后，公司债审核效率高、资金成本低和使用灵活、发行预期比较明确等优势明显，因此促成今年房企发行债券次数、规模出现快速增长。”胡晓和分析说。

　　据《证券日报》记者不完全统计，在发行利率方面，今年以来，房企发行公司债最低发行利率为3.4%，远低于2014年最低发行利率5.4%，并且利率普遍降低，同时利率差异化局面正在形成。

　　据记者了解，过去几年，万科就积极尝试各类融资渠道，先后在境内、境外进行了多次债券、票据发行。2008年，万科发行59亿元公司债券;2013年3月份，万科完成首次境外美元债券发行，募集资金8亿美元。其后，万科境外子公司还设立了规模为20亿美元的中期票据计划，并在中期票据计划范围内，先后进行了新加坡币债券、人民币债券、美元债券的发行;2014年12月份，万科完成18亿元中期票据的发行;2015年11月份，万科完成两期中期票据的发行，合计发行30亿元。

　　“2008年房企融资大门关闭之前，万科获得最后一次融资机会。但随后未曾发行公司债，直到今年1月份证监会修订《公司债券发行与交易管理办法》之后，我们才再次获得发债契机。”万科董秘谭华杰感慨道。

　　据悉，万科已于今年9月28日完成50亿元公司债券发行，并且发行债券的票面利率仅为3.5%，成为继2013年万科在港首次发行境外美元债获得2.625%超低融资成本之后的较低利率。

　　据谭华杰介绍，本次债券募集资金中的20亿元拟用于偿还公司银行借款，剩余资金将用于补充流动资金。在房地产行业进入白银时代的背景下，本次50亿元公司债的发行将进一步增强公司的资金实力，优化公司的债券结构，降低公司的融资成本，为公司把握行业中出现的机遇创造有利条件。

　　与万科一样获得公司债低成本资金的房企不在少数，《证券日报》记者了解到，今年9月份广州越秀集团获批发行150亿元公司债，首期已发行90亿元。其中，3年期利率为3.75%、5年期利率为3.97%，分别比同期银行贷款基准利率低125bp(基点)和103bp，创下了5年期公司债发行利率新低。

　　“首期发行募集的资金主要用于偿还银行贷款，剩余资金用于补充公司流动性。”越秀集团首席财务官欧俊明表示，越秀集团正在从纯粹的银行贷款转变为与债券融资相结合的多元化融资模式。

　　同样用于转换债务结构的还有恒大地产，截至目前，恒大地产已经完成400亿元公司债发行，其中包括分两期发行的公募债券200亿元，以及私募发行200亿元。恒大集团董事局副主席夏海钧表示，“公司发行债券所得款项主要用于偿还公司债务，其余用于补充公司的一般营运资金，该资金使用计划将有利于调整并优化集团的债务结构，以及进一步充实流动资金。”

　　“发行公司债以后，间接促进银行给予恒大更多授信额度。”夏海钧表示，“公司债今年出现爆发式增长，预计将间接促进国际债券市场利率有效降低。”

　　优化销售结构

　　加快去库存

　　除了为房企拓宽直接融资渠道，直接和间接降低企业总体融资成本之外，房企今年集中发行公司债，所募集资金用于优化待售楼盘居住环境以及产品结构，间接起到了加快房企去库存的进程。

　　中央经济工作会议对于明年经济社会发展提出五大任务，其中包括化解房地产库存。会议要求加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;要以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口;要发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;要适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度;要取消过时的限制性措施。

　　“房企通过公司债募集资金并没有主动扩大产能，多数将资金用于优化债务机构，以及去库存。”胡晓和称。

　　夏海钧也表示，“今年恒大的经营状况与成功发公司债有很大关系，恒大并未将募集资金用于扩大土地储备，而是通过追加投资优化现有楼盘的居住环境以促进销售，预计今年销售额将实现快速增长。”

　　据夏海钧介绍，2015年前10个月恒大地产已经实现销售额1545亿元，全年预计销售目标将超过1800亿元。

　　谭华杰认为，“去库存的同时，还要加快供给侧改革，房地产行业未来将出现租售并举的局面。践行供给侧改革，需要发展新型不动产类型，改变单一销售的方式。”

　　“而公司债融资成本降低，有利于房企获得宽裕资金环境，可以间接促进房企加快转型，改变供给结构。”谭华杰表示。

　　万科今年发行公司债的利率水平仅为3.5%，成为证监会对公司债发行进行市场化改革的典型例证，并充分反映万科的信用优势。谭华杰认为，在成熟资本市场中，具有高资信能力的企业能够以较低的资金成本赢得市场支持，做大做强，从而形成经营业绩与融资能力的正向循环。

　　“本次万科公司债发行，无论从发行效率、方式、还是最终的结果来看，都充分享受到了公司债改革的红利与成果，毫无疑问，在优化资源配置、促进优秀企业健康发展方面，公司债市场正在发挥越来越重要的作用。”谭华杰向记者表示。

　　业界呼吁加快推出

　　房地产证券化产品

　　房地产行业去库存以及改变供给机构仍需要“资本利器”——房地产信托投资基金(REITs)。胡晓和呼吁两三年之内推出REITs，“因为可以改变单一销售模式，间接实现去库存化。”

　　《证券日报》记者在调查中发现，包括房企以及公司债承销商在内，均呼吁推出真正意义上的房地产证券化产品。

　　记者调研的房地产公司表示，证监会在2014年年底将企业资产证券化由审批制改为备案制后，资产证券化市场获得极大的推动与提高，并且出现较多的以商业物业、保障性住房为基础资产的证券化产品，极大推动了房地产金融的进展，对于降低房企资产负债率，盘活存量物业资产起到了重大作用。

　　有承销商负责人表示，虽然房地产资产证券化取得了极大的发展，但由于目前尚不能公开发行，并且税务等问题有待进一步解决，离标准的REITs尚有一定的差距。公开发行REITs是实现房地产证券化的重要手段。这样有助于把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。有利于去库存以及改变不动产供给结构。

　　目前国内房企已有这方面的尝试，2005年12月21日，作为全球第一只投资于中国内地物业的REITs，越秀投资(越秀地产的前身)经香港联交所、香港证监会批准，分拆旗下位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场四个物业的部分单位，以“越秀房地产投资信托基金”挂牌上市。

　　此外，今年9月30日，中国证监会批准的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”在深圳证券交易所上市，这是国内首支公募REITs基金，万科也借此盘活了经营性资产，获得现金12.7亿元。

　　可以肯定的是，REITs不仅丰富了国内金融市场产品、优化房地产融资结构，还促进房地产投资进入新高度。

　　谭华杰向记者表示，“REITs的推出将改变房地产行业的运营模式，可以给房企解决租赁物业退出的方式。”

　　REITs是一种以发行资产支持证券的方式来汇集特定多数投资者的资金，并由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs 在美国逐步成为商业地产投资的主流，越来越多的房企通过REITs 实现证券化。

　　目前由于法律制度不完善、税收障碍等原因，造成国内REITs发展进程比较缓慢。越秀集团董事长张招兴向记者表示，加快推出REITs需要首先解决税收问题。

　　有市场人士建议由全国人大统筹，国务院统一部署，由财政税收部门推动REITs税收豁免、由住建部统筹规划物业类型、由证监会完善上市交易制度并扩大投资者范围，才能使REITs真正发展起来。