去年央行连续五次降息房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准2015年五次降息的利好将于2月开始显现。

　　去年央行连续五次降息房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于不少银行贷款利率按年调整广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。

　　银行人士提醒广大市民最好在1月月供还款日前多存些钱避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准2015年五次降息的利好将于2月开始显现。

　　五次降息能省多少月供

　　五次降息后房贷一族的压力能减轻多少?北京青年报记者计算得出去年年初的100万元房贷贷款期限20年采用等额本息还款法当时执行的基准利率是6.15%月供为7251.12元总利息为74.02万元。而今年按基准利率4.9%来算月供将变为6544.44元减少706.68元20年总利息将减少16.96万元。

　　如果执行的是九折利率100万元20年期限的贷款去年年初享受的利率是5.535%月供6898.66元总利息为65.57万元;今年则可享受4.41%的优惠利率月供降为6278.02元总利息为50.67万元。五次降息每月少还620元利息总支出减少14.9万元。

　　去年11月6日央行发布的第三季度货币政策执行报告显示贷款利率继续下行9月贷款加权平均利率为5.70%比6月下降0.35个百分点。其中个人住房贷款加权平均利率为5.02%比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来个人房贷利率已经持续四个季度环比下降累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位。

　　1月月供为何不降反升

　　虽然今年起每月房贷可以少还但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。读者王先生称这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢?

　　银行业内人士解释称出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息由于1月还款利息存在分段计息情况一般从第二个月开始还款额正常。

　　至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外1月份执行新利率后银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金因整体利息减少故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。

　　以100万元20年期限等额本息还款为例放款日期2015年3月10日执行利率5.9%调息后利息降至4.9%2016年1月10日还款7114.21元比2015年12月10日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元2016年1月1日至10日共计1324.346元合计4531.211元比2015年12月减少274.086元因此本金增加幅度大于利息减少1月月供才会增加。

　　不过到2016年2月10日其还款额将降至6566.03元比1月减少548.18元比2015年12月减少540.73元。

　　银行人士提醒广大市民最好在1月月供还款日前多存些钱避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准2015年五次降息的利好将于2月开始显现。

　　提前还贷要多方考虑

　　岁末年初不少房贷族都会收到一笔不菲的年终奖。有些向往“无债一身轻”的人会打算提前还贷减轻自己平时的支出负担。工行客户经理陈先生提醒大家在考虑提前还款时有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。

　　从资金成本来看在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起申请到房贷打折优惠利率的购房者其利率将会降至4.3%左右而对于公积金贷款者来说利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置其收益可能比需要支付贷款的利息还多提前还贷显然就不划算。

　　此外如果一年内有资金需求的按揭者比如住房装修等需要大笔开支提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者因为在贷款期限后期的还款中大部分都是本金的偿还此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为市民采用等额本息还款法还贷如果已经超过了三分之一年限比如贷了20年已经还了7年以上就没必要提前还贷了。

　　财经观察

　　房贷政策有望松绑?

　　近期福州、杭州及南京等地相继出台了购房人偿清购房贷款后再申请房贷时按照首套房认定的相应松绑政策。对此有业内人士认为过去市场非理性疯狂时限购限贷很有必要现在情况变化了应跟随形势进行调整。

　　银河证券房地产行业首席分析师赵强认为从地方政府角度来讲限贷放松有利提振楼市带动土地出让化解地方房企破产带来的区域性金融风险。从银行角度来说房贷余额还清后再购房的风险已和首次购房房贷的风险一样甚至因为购买二套房的客户的资产及购房能力二次房贷的风险低于首次购房首次贷款的客户风险。

　　58同城房产研究部认为如果房贷还清仍持有一套或二套房再购一套新房还能算首套的情况短期内不可能发生。但房贷政策松绑是大势所趋若果真有房贷政策调整则应主要支持首套房贷尤其是普通住房。

　　记者从中原地产了解到目前北京地区房贷政策比较稳定各银行政策基本没有变动。首套房首付比例30%基准利率八八折居多八五折也有一些;二套房首付比例多为50%利率为基准利率的1.1倍。放款时间多在抵押登记完成后1-2周就能完成。

　　中原地产首席分析师张大伟表示2015年北京受影响较大的政策主要是330新政二套房贷首付比例下调。不过由于限购政策依然严格整体市场呈现了政策窗口期效应未出现太明显的爆发时间点。

　　对于商业银行传闻松绑首套房认定标准由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”据报道昨天有外地媒体记者向央行副行长刘士余提问“首套房贷”标准有没有调整?刘士余回应称:“等文件”同时补充道“惠民生调结构始终是我们工作的重中之重。”

　　央行数据显示房贷利率持续走低的同时2015年房贷规模明显增长。三季度末房地产贷款余额及个人住房贷款余额均同比增长20.9%。前三季度新增房地产贷款2.81万亿元同比多增7016亿元;新增个人住房贷款1.92万亿元同比多增5961亿元。之所以住房信贷环境宽松一方面由于整体货币政策保持松紧适度连续降准释放资金流动性更重要的是在中央稳消费、去库存的指导思想下更多信贷资金得以配置到房地产领域。央行强调进一步完善房地产信贷政策支持居民自住和改善型住房需求。