社交媒体近日流传的一则“假离婚骗贷700万炒房”消息引发关注。消息中介绍：炒房者通过假离婚，用已有房产套取银行资金，套取的资金再拿去继续炒房。消息甫一出来，便引发大面积讨论。业内人士指出，“假离婚骗贷”倒腾术操作难度大，提醒市民切勿以身试法。

　　缘起

　　网传“骗贷炒房”引热议

　　网传案例操作方法是：“夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房子市价700万，我让她把房子1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。这700万投资的收益，刚好可用来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了;如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。”

　　炒房秘籍在网上热传的背景，是房地产加杠杆问题近期备受关注。央行行长周小川2月26日在上海表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段，个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低，仍是安全产品。房地产市场也需要逆周期调节，降低首付比例审慎度是够的。2月2日，央行、银监会宣布非限购城市首套房首付比例可低至20%。

　　调查

　　大额做高房价情况少见

　　“房地产市场火热的时候都会听到这样的骗贷传闻。早几年，北京刚开始限购、限贷，那会儿房价涨得比较厉害，假离婚骗房贷、假结婚买房的情况也是有的。当时我婆婆也建议我跟丈夫假离婚，规避楼市政策、去银行贷款买房。我拒绝了，这是铤而走险，不确定性太多，弄不好就人财两空。”市民王女士听到上述“秘籍”后对记者感叹道。

　　记者了解到，市场上不乏做高房价的情况发生。“一般是刚需购房者，比如年轻夫妻，钱都交了首付，没有资金进行房屋装修，希望可以从银行多贷几十万，解决房子的装修问题。一般额度也不会特别高。”一位房地产中介公司从业人士表示。

　　业内人士指出，近期，在房贷政策、房价、监管舆论等多重因素作用下，房地产市场开始“兴奋”起来，此轮房地产加杠杆也备受关注。网传案例中这种大额的“做高”情况比较少见。但也不排除市场上有人利用房子，从银行贷出钱，投到理财、股市、楼市，或用于民间借贷。

　　分析

　　价差太明显 容易识别

　　网传骗贷案例这种将风险转嫁给银行、空手套白狼的事情真的具备可操作性吗?

　　一位国有大行房贷人士对记者表示，“银行房贷评估有着一套专业化的流程。离婚骗房贷这种空手套白狼的事情逃不过银行风控部门‘火眼金睛’。更别说，案例中成交价较市场价高出40%，价差如此明显。”

　　该人士进一步指出，房屋估值金额需要专业机构或者专业人士进行评估，并不由买卖双方说了算。此外，虽然二人假离婚，但是此前的确有婚姻事实，这种关联交易嫌疑非常明显，加上房价估值较高，银行会直接拒贷。

　　“二手房买卖过程中，银行让评估公司评估二手房价格，上限是同类房源的最高价格。超过同类房源上限，银行肯定不会贷给你。目前房价估值普遍略低于市场价。”上述房屋中介公司从业人士表示。

　　多位房地产业内人士表示，不排除市场上有人利用房子倒腾房贷，但这种大额“做高”情况比较少见。700万的房产腾挪出1000万难度的确很大。

　　还款数额过高 收入不能保证

　　据了解，目前银行房贷非常重视个人经济实力。在办理房贷时，银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水，这是银行评估借款人的第一还款来源。其次，在银行的实际操作中，抵押则被视为第二还款来源。

　　“不要说银行会不会贷款给他们，就算上述案例夫妻双方骗贷成功，也将面临高额房贷压力。”上述房地产中介指出，案例当中，贷款700万，如果按照等额本息还款法(30年)，则每月需要还房贷3.7万元。按照银行普遍实行的贷款基本要求，即便贷款者除房贷之外再没有其他负债，则其每个月的收入必须达到还款额的两倍，即每个月收入7.4万元。

　　记者了解到，根据国家统计局数据，2015年中国员工月平均工资为656美元，约合人民币4134元。还有数据显示，在京沪深三地，2015年城镇居民年平均可支配收入分别为52859元、52962元、44633.30元，全年收入也达不到7.4万元。案例中的这一对夫妻，如能成功贷款，其工资水平需要高于国家人均工资水平数倍。

　　此外，这一房贷情况高于国人平均还贷水平，明显属于少数。个人记账APP挖财旗下研究院数据显示，国人月均还贷金额已经连续6年超过4000元，2012年更高达4600元。挖财理财师张云飞建议称，住房负担比即房屋月供款除以月税后收入，一般不应超过25%-30%。

　　此外，还有理财人士指出，用700万元现金投资的收益来还房贷也不可行。目前5年以上贷款基准利率是4.90%，如果是二手房，还需要缴纳各种税费，则理财的年化收益率需要长期稳定在6%以上。目前，随着央行降息、降准、利率下行，理财产品的收益率也随着下降。据了解，市面上的银行理财产品平均收益率在4%左右，P2P类、互联网金融类理财产品虽然收益较高但风险也大。

　　提醒

　　涉嫌贷款诈骗 要承担刑责

　　中国人民大学经济学教授李义平指出，从全球来看，中国房贷首付比例较高，一方面银行风控严格，另一方面监管严防“次贷危机”。高房贷首付背景下，老百姓进行房贷腾挪术可能得不偿失。这一操作过程中，夫妻两人还面临其他操作风险。如果日后两人关系破裂，变成真离婚了，那么房产证上没有名字的一方将面临财产损失风险。

　　多位律师表示，毫无疑问网传案例是违法的为了骗取银行贷款的虚假买卖行为，银行可以立刻收回贷款如果贷款收不回或造成重大损失相关人员就可能涉嫌贷款诈骗要承担刑事责任。

　　《刑法》明确定义金融诈骗罪及相关处罚：有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

　　此外，如果被银行发现，银行可以立即停贷，对个人信用也会造成影响。如果房价下跌时，想要断贷把房子丢给银行以求脱身也很难。断贷会形成个人信用污点，银行仍会向个人追回差额，追讨违约金、滞纳金等。

　　链接

　　北京首套房优惠利率门槛降低

　　根据融360监测的上周(2.29-3.4)房贷数据显示，北京首套房的平均利率折扣降至8.6折，执行利率是4.21%，优惠趋势不减。

　　数据显示，首套房方面，农行调整为8.3折，南京银行、建行、天津银行、东亚银行调整为8.5折，花旗银行调整为8.6折，利率8.5折仍为主流;二套首付方面，南京银行调整为4成。

　　融360分析师张琪认为，上周央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，在一定程度上保证了房贷可释放金额的充足，银行间竞争加大，银行是想通过降低首套房优惠利率门槛来吸引客户，增加房贷业务量。

　　同时，北京二套房首现首付4成银行。数据显示，南京银行将首付调整为4成，这是北京2016年以来二套房首付首次出现4成的银行，但目前只有这一家，5成仍为主流。对此，张琪认为，春节假期后首周，房产交易税费新政发布，但是购买二套房的家庭无法享受新的税费政策，银行配合着调整资金杠杆，弥补这方面的遗憾，不排除还将有银行降低二套房首付到4成的可能。