楼市长效机制在2020年后 “限”的机制将持续
钟伟:中国经济转型“ABCD” 楼市长效机制在2020年后
经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟与前华远地产(3.070, -0.01, -0.32%)董事长任志强的观点交锋成为今年博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上的亮点之一。
“过去7年我对中国经济多是持悲观的态度,未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。”钟伟以这样的开场白简要阐释了其今年的主要研究成果 。
钟伟认为,过去支撑中国经济发展的“老三样”已经被“A(人工智能)B(区块链)C(云计算)D(大数据)”所取代,中国经济转型之路已经走了大半,但传统制造业的发展模式也亟待改变。
对于房地产市场,钟伟认为城市间去库存的分化格局将持续,开发商们的整体运营能力将成为比开发能力更重要的竞争要素。
产业转型走过大半
钟伟所指的“老三样”即城市化、工业化和货币化,他的观点是,当前中国经济增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化。“我想强调的是,中国自2012年之后到现在,政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期而调整。但从2016年到现在,中国政府反周期的刺激政策,不仅比较少,甚至在一定程度上已经撤了。”
钟伟认为,中国进入了一个新的增长平台,其中地产和金融不再发挥主导作用。未来中国的经济增长,将较多依赖于产业升级和中高品质的中国经济。即前述“ABCD”。
“未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的,我们现在已经面临这样非常大的转折。”钟伟口中的未来大企业,实则是指当今国内以互联网巨头BAT为代表的高新科技企业。
对于“老三样成为过去式”的结论,具体而言,在工业化方面,钟伟认为以美的、格力、海尔为代表的制造业企业将面临深度再创业过程,使用先进制造机器人(19.550, -0.42,-2.10%)仍会带来较大的发展潜力;相比之下,对于包括石油、煤炭等大宗商品的需求也将达到巅峰水平。
城市化方面,在钟伟看来,国内基础设施建设可能已接近于峰值,这一状况在未来还将持续一段时间,但不会有更高的高潮出现。究其原因,在于他认为国内群体“进城”诉求不再高涨。
由于工业化、城市化走到拐点,货币化也随之来到拐点。“‘老三样’不再构成中国经济增长动力,未来趋势需要深入地创新。”他这样指出。
此外他表示,政策环境正在对快速发展的地产和金融行业进行“刹车”,但当前消费正在推动中国经济的增长。“消费对中国经济增长贡献达到了63%,工业和农业加起来贡献了剩下的1/3。未来,消费对中国增长的贡献会更多。我个人认为,中国的产业转型已经走完了一大半。”而对于水泥、航运、钢贸等行业,钟伟认为其去产能问题已经基本解决。
“中国未来的经济增长,将较少依赖于传统的大制造业工业,较少依赖地产和金融,更多是不得不依赖消费和创新。”钟伟这样总结道。
运营能力是核心
具体到对楼市走向的预判,钟伟认为,从调控思路而言,在长效机制正式推出前,目前的短效机制都不会退场。
与住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌观点一致,钟伟认为长效机制将涵盖房地产税、与收入相关的信贷杠杆(未来房贷与完税情况即真实收入相关)等。“个人认为在2020年之前,‘限’的机制还是会存在。”在接受记者采访时,钟伟这样表示。
相比之下,钟伟认为当前房地产行业面临的大转折,则在于开发商的综合运营能力。
他认为,如果不具备好的在地产开发上加载产业的能力,地产的价值就会减退。从当前城市发展进程而言,参与保障项目的混改、老旧项目改造等都将成为新机会,但需要注意的是,这些项目需聚焦在供不应求、人口净流入地区或城市。
而将身份转向持有式运营,对开发商的资金调配能力也是一项考验。加之地产行业一直以来与金融行业关联密切,随着房企业务更加多元,其在金融领域的布局也开始呈现多元形式。
钟伟向记者表示,地产泛金融现象在中国已经出现了十余年,但在不同阶段的运营逻辑和偏向也有所不同。
比如钟伟留意到,如今地产商做金融时格外注重保险领域。他认为,房屋保险是未来的大市场,以房养老式的养老保险也有发展前景。此外是基于房屋的保险产品创新,如保障房屋所有者遇突发变故而解决部分还贷问题等。
归纳而言,地产金融结合新的变化主要包括三方面,其一是房企介入金融,有做纯金融的考虑,如介入保险;其二,过往而言房企更多是用地产带动金融产业发展,现在则是金融的比重在增加;其三,地产商组建的金融机构更多偏向于零售金融,不同于传统银行做的批发金融,也不同于蚂蚁金服的长尾模式,而是介于两者之间。
不过他指出,金融嫁接地产,只是传承财富的一种方式。总体而言,地产开发商能够进入金融行业的资本金不是特别多,不构成对金融业的很大刺激。(来源:世纪经济报道)