编者按：房地产的“黄金时代”已过，接下来的十年将会是“白银时代”，在楼市成交清冷的当下，双限的放松让市场松了一口——宁波的“金九”成色十足，但是在土地市场，宅地依旧低迷，取而代之的则是商地成交的火热。

    纵观这两年宁波商业地产，用“雨后春笋”形容也不为过。宁波的商业地产实况如何？新华房产宁波站特此策划宁波商业地产“黄金时代”，从地域划分、运营模式等多方全面解读。

    从三江口商圈的百货经济，到天一广场、和义大道等购物中心业态兴起，这是宁波本土商业地产版图中非常耀眼的阶段。从2009年，鄞州万达开始搅局宁波商业生态圈，此后，外来牌的商业大亨被宁波的市场磁性所吸引，齐聚宁波。

    这恰恰记录了宁波这座城市商业的变迁史，既是商圈区域向外扩张，也是业态梯度的拉升，更是一个行业、一个领域思想、理念的更新。参考世界房地产的发展规律，按照宁波的经济数据，这座城市将会进入一个CBD复合商业时代。宁波目前的市场表现是否满足这样一个商业时代的标准？

    商业江湖：从“宁波牌”自立到“外来牌”搅局

    近十几年，宁波商业发展轨迹大致经历这样几个阶段。初始阶段三江口商圈的百货经济，大型百货中心、商业街的出现，例如宁波二百、鼓楼步行街。2002年开始，天一广场这样大型城市综合广场，以及鄞州万达、和义大道等购物中心业态兴起。到了2010年，各区域商圈开始涌现。这一时期商业供应量开始超越100万方。

    可以看到，2009年之前，本土牌的一些商业项目占据着绝大部分的市场。在这一过程中，本土企业开发的天一广场成为是全宁波人的购物中心。另外，和义大道购物中心即使身处竞争最激烈的天一商圈，还是成了宁波商业广场成功的范例之一。和义大道已经成为知名国际一线品牌的集聚地和潮流集散地。

    而外来大亨对宁波商业生态圈的搅局或许始于2009年，鄞州万达的进驻。鄞州万达可以称为鄞州甚至是在宁波商业版图中的一个亮点。

    近两三年，外来品牌加速进军。深国投印象城、来福士广场、香港新世界、宏泰等均是这个阶段进入。而表现最为活跃的是今年。今年新进入的唯一几家新外来房企均是在宁波规划布局商业地产项目，例如年初的新加坡丰树集团拿下的江北地块规划为综合体项目。另外，近期新进房企京城国资大鳄旗下金隅大成，拿下姚江船闸地块，其性质也是商业用地。

    至此，宁波已聚集万达、绿地、中青创、新世界、华润、凯德、宏泰、恒大等一系列外来商业“大亨”，分布在宁波各中心区域。贴在“本土”的天一商圈其唯一性逐步丧失，宁波的商圈开始外延，大宁波商业地产格局也开始变动。

    这样的“搅局”，不仅仅局限于时间上和空间内一个或几个商圈的变化以及对周边区域的辐射带动，也是不同新业态之间的撞击与变革，更是一个行业、一个领域思想、理念的更新。

    供求匹配度：宁波商业的缺陷在质不在量

    据记者盘点，截至2013年，宁波全市已建成和在建、拟建的，营业面积在3万平方米以上的商业综合体(购物中心)有57个，总建筑面积超过1000万平方米。而今年新签约或者拿地预备开发的商业综合体的数量及体量也不少。比如位于秋隘的宏泰广场，及新签约的下应深国投商业广场项目等。从量上分析，宁波商业的市场容量并不小。

    不过，在宋悠优看来，宁波商业供应的缺陷，在质不在量。“根据我们调研，宁波相比于一线大城市以及杭州，一二线品牌的丰富度远远不够。”

    从宁波这座城市的商业活力来说，商品零售业总和、人均GDP、居民消费力等指标数据都很耀眼。“但商业地产的发展轨迹或许相对落后于宁波人民的消费水平，而且也落后与相同城市。比如沈阳、成都。”

    目前而言，只有和义大道承载了一线品牌的聚集地。对于那部分高端品位的消费活力，或许还不足以满足。“什么时候，宁波人购买包括奢侈品等各层次商品的时候，不再奔赴更高更远的其他城市时，或许那个时候市场会是一个饱和态。”

    而从另一角度分析，这里的“质”更需要从本身项目出发。据市贸易局统计，2014年1-8月，宁波23家重点百货商场实现零售额47.3亿元，同比下降6.2%，有15家出现负增长；11家大卖场实现零售额31.2亿元，同比增长1.9%，有5家大卖场出现负增长。

    而鄞州万达广场、联盛广场、洛兹广场、奥特莱斯、印象城和江北万达广场、来福士广场分别实现销售额同比增长4%、50%、20%、36%、34%和19.6%、27.1%。

    对于一个商业地产项目，除了前期的地段选址之外，中后期的运营更为关键。在这个过程中，政府的规划也是至关重要的因素。缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，导致项目扎堆入市，部分商业项目经营颇为困难。

    “未来，市场一定会出现分化的趋势。项目与项目之间好和差的差距非常大，这种现象甚至会出现在同一个商圈之内。”

    目前的上海淮海路关店潮就是一个警醒。未来商业在这么大的供应量之下，如何实现单体的突围和与所在区域充分的融合值得考虑。从本地市场来看，或许可以对比一下同公司体系下，鄞州万达和江北万达的不同效益。

    现在到未来：宁波或将进入CBD复合商业时代

    按照相关研究及结论，当一个城市GDP增速4%～5%且人均GDP在8000～10000美元时，房地产进入住宅衰退、商业启动期；当GDP增速超过8%，房地产会高速发展，如果人均GDP达到15000～25000美元时，将进入CBD复合商业时代，如果人均GDP超过25000美元时，房地产将进入金融理财品和金融衍生品时代。

    数据显示，2013年宁波市实现地区生产总值（GDP）7100亿元，同比增长8%以上，人均地区生产总值(简称“人均GDP”)为93176元，按年平均汇率折算为15046美元，这是我市人均GDP首次跃上1.5万美元台阶。如果根据2013年宁波的数据来推论，宁波满足进入CBD复合商业时代的经济基础。

    从目前的行业形态来看，外来大鳄的入驻，给宁波市场带来的是竞争，更是一些新的新业态模式。比如中青文化广场的文化+旅游的定位，宁波海港城的社区型商业中心的概念，以及本土的银泰汇的革新，倡导一种全年龄层的私人定制式的体验。另外，据了解，目前还比较低调的香港新世界项目可能会引入K-11这样的业态模式。近期比较受关注的宁波万象城也是融合多家企业的长处来营运一个高度复合的综合体。

    另外，根据政府规划，今年起至2020年，宁波将逐步形成以城市轨道交通网络为骨架，以三江口核心区、东部新城核心区、鄞州新城核心区为地下空间开发利用的核心区域的网络状地下空间规划发展结构。

    而随着宁波地铁1号线的开通，地铁效应对楼盘的增值效应已经在宁波市场显现。不过，业内人士指出，目前宁波的地铁系统只有一条线投入使用，且客流量并不大。所以，对商业价值相对杭州等其他城市而言偏低。随着后期多条线的投入使用，未来形成轨道交通网之后，地铁上盖物业的模式也将在宁波市场呈现。（新华房产调查记者 严婷婷）