新华房产9月28日武汉讯（记者 梁慧丽 李琼）10月1日，群星城将开业迎客。作为一个全新生态体验式购物中心，作为中国房地产百强、湖北区域龙头房企福星惠誉倾力打造的商业综合体力作，群星城吸引了武汉民众的广泛关注。今天我们邀请到福星惠誉商业发展有限公司常务副总经理、群星城商管公司总经理夏珊做客新华有约，为我们讲述群星城及福星惠誉转型涉足商业地产的故事。

    福星惠誉商业发展有限公司常务副总经理、群星城分公司总经理 夏珊

    特色：借鉴国际经验 打造“五最”特色

    H&M、C&A、UR、NITORI家具&家居等世界知名商业巨头纷纷抢驻群星城，HI百货、大创生活馆、水货SEAHOOD、JUCY JUDY、海底捞、星巴克、汉拿山等品牌齐聚，到目前为止，群星城的招商情况可谓赚足眼球，那么群星城的定位与特色究竟体现在哪些方面？

    谈到群星城的定位与特色，夏珊回忆到，福星惠誉在开发商业项目的过程中确实走过一些弯路，这个项目曾在地下室已经完工封顶的情况下被紧急叫停，将原方案推倒，开始重新设计。

    夏珊特别提到了去日本、欧美考察很多成熟、优秀的商业项目，直接学习国际上先进的经验。“通过多次考察，我们发现，如果只是在武汉闭门造车，不可能找到出路，商业项目想要寻求突破，必须从国际上借鉴更多经验和帮助，只有这样我们才能更加快速地成长、适应商业发展的需要。”

    在这点上，福星惠誉找到了捷径，在群星城的建成、发展过程中运用了许多“国际”元素，如担纲全程运营的日本CCD公司，参与建筑设计的日本株式会社和悉地国际，参与灯光设计的德国LEOX, 参与内装设计的日本iXIAO,参与水景设计的德国Oase等国际知名单位。夏珊更是直言：“为了让群星城项目更加纯粹，从前期定位、规划、设计、建设，到未来的营运管理，全部都有日本团队的参与。”

    那么借鉴国际经验打造出来的群星城会是什么样子呢？夏珊给我们进行了详细的介绍。第一，“最生态”，将建筑与自然融为一体。根据楼层不同，分别以“河流”“土地”“森林”“山川”“天空”等元素作为层层递进的设计主题；第二，“最剧场”，在中心地带设置环球剧场，全年将有上千场表演；第三，“最艺术”，让人文艺术走进普通市民的生活；第四，“最智能”，群星城内部WiFi全覆盖、设置微信、APP、会员、智能导购、停车支付等智能系统，吃饭、看电影、停车、购物、查询资讯等都能通过智能终端设备实现；第五，“最家庭”，群星城的定位是青年时尚家庭型消费。“在国际团队的重新设计下，群星城将成为华中首个‘剧场式生态购物中心’。”

    转型：从旧城改造到自建自持商业项目

    福星惠誉作为武汉本土开发商，一直深耕武汉市场，作为湖北省最大的旧城改造开发商，通过积极参与旧城改造，公司有效控制了土地成本，在市中心区域获得大量项目储备。

    湖北福星惠誉置业有限公司总经理谭少群曾表示，出于企业战略发展以及可持续发展的角度来考虑，从单一的区域房地产商走向全国的房地产运营商是一个必然趋势。而商业不动产正是福星惠誉转型的一个方向。目前福星惠誉已经陆续开业的商业项目有格兰大道、福客茂、东澜岸广场、水岸国际K4等。

    针对转型，夏珊说到“在过去五年中，公司所有的项目，凡是有商业的部分都在陆续开发、开业，有街区、社区商业，还有群星城这种购物中心，是顺应当时开发需要所做的定位。”

    福星惠誉旗下商业公司成立已有五年，“刚开始两年一直处于酝酿阶段，没有大张旗鼓开发商业项目”，夏珊如是说。2009年9月，福星惠誉·国际城1期商业“格兰大道商业街”面市，初次试水反响甚佳。“就是在开发格兰大道、福客茂等项目经验基础上，公司计划建设了群星城项目，打造一个纯粹的持有型购物中心。”

    据记者了解，商业项目分割出售是目前商业地产开发运营中常见的现象，然而分割出售后带来的经营管理权分散，则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。物业自持可以有效的规避这种风险。

    但是自持商业对于开发商运营来说存在较大风险。其投入的资金规模要比物业出售大，经营周期长，运营管理需要投入大量人力、物力，而且主力店铺的招商运营、开业后是否能吸引人流均为关键。武汉某策划公司总监表示：“自持物业比例越大，对企业的资金要求自然也就越大。”

    未来：“被迫”进行商业转型带来新契机

    据数据机构统计，今明两年，武汉市有31家大型商业综合体集中建成开业。目前，武汉市已建成大型商业综合体20个，在建、拟建的大型商业综合体项目达48个，总投资约2252亿元。面对如此大体量的开发，群星城将如何应对竞争必然激烈的未来？

    夏珊谈到了商业开发过剩的问题，“首先，国家政策调控导致住宅开发风险高、利润小，开发商被迫进行商业转型；第二，土地出让结构发生了变化，政府明确要求出让的土地至少有20%-30%的商业配套；第三，商业开发较住宅开发而言可持续发展力较强，有利于后续价值的提升，为企业带来新契机。”

    正因为存在上述原因，部分住宅地产商主动或被动向商业地产转型，尤其是近两年。为适应政策调整，部分开发商盲目开展商业项目，导致商业开发量过大，购物中心遍地；开发模式同质化严重。

    “总结前人和同行的经验，我认为只有解决以下五个问题，商业项目才能产生持续性的竞争力。”五个问题具体为：第一，商业定位大同小异，同质化严重；第二，品牌招商竞争激烈，“僧多粥少”；第三，商户观望心态严重；第四，开发商商业开发经验不足；第五，管理人才严重缺乏。

    那么为什么在商业开发过剩时期，福星惠誉“敢做商业”？夏珊表示：“虽然我们现在有压力，但依然认为有很多机会，因为我们想到、做到了很多别人没有做到的事情，拥有这“五最”特色的购物中心，全国独此一家。赢得了消费者，这个购物中心就赢得了未来和发展。”

    提及10月1日这个重要的日子，夏珊信心满满，“商场开业只是一天，更重要的是未来五年、十年能否持续性地发展，所以我们与日本团队的合作也不是一天两天，未来的五年都将在一起，利用他们先进的管理经验经营、发展，同时培养我们自己的管理团队，从而实现持续、长久地发展。我们已经准备得非常充分了。”