当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变与此相适应居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。政策重点应及时顺应市场形势的转变由以往支持首套房需求、抑制改善性需求转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。

　　楼市进入结构性过剩阶段

　　与2008年或2011年的市场调整的根本区别是本轮调整是由市场力量自发形成的。而2008年或2011年的市场调整都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击2011年的大中城市限购政策冲击。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后集中入市从而形成目前大中城市阶段性供给过剩的格局。供给的高增长促成了2014年上半年大中城市楼市的主动调整大中城市房价由全线快涨转变普遍微跌。2014年1月70个大中城市中房价环比上涨的有62个持平的有2个环比下降的仅6个。到2014年6月房价环比上涨的城市仅8个环比持平的城市7个环比下降的城市增至55个。

　　全国楼市出现结构性过剩成交量萎缩库存水平攀升。2011年以来中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年大城市楼市也出现滞销全国住房成交量萎缩明显。2014年1-2月全国商品住房销售面积为9377万平方米同比增长-1.2%;商品房销售额为5985亿元同比增长-5%。2014年1-6月全国商品住房销售面积为42487万平方米同比增长-7.8%;商品房销售额为25632亿元同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。

　　居民需求热点向“住好房”转变

　　居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变房价不会出现整体崩盘。居民需求热点正由“有房住”向“住好房”转变人们改善居住条件的动力目前还远看不到衰竭的迹象。城镇人均住房面积虽然达到33平方米左右但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体多代人共居一户现象较为普遍居民改善住房条件的期望仍很迫切住房市场承载着国人的小康梦想。在可以预见的未来住房市场不会出现断崖式的需求崩溃但有可能会出现重大结构性调整。

　　另外供求形势由供不应求向结构性过剩转变房价短期调整不可避免。我国住房市场虽然没有进入普遍过剩时代但已经进入结构性过剩时代短期内的市场主动调整不可避免。从全国看由快速城镇化与国民收入高增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声多数中小城市住房出现结构性过剩房地产市场持续滞销。从一、二线城市看2013年市场的疯狂上涨诱发了大量新房集中上市已经形成阶段性高供给态势房价出现主动下调。为消化结构过剩与阶段性高供给住房价格将进入调整期。

　　住房政策滞后于需求变化

　　当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变与此相适应居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。原有的住房政策是基于供不应求的市场环境所产生无法满足新形势的要求。

　　表现之一是行政管控滞后扭曲市场供求。2005年以来我国密集出台了大量住房市场调控政策。但目前存在的住房调控政策大多是基于房价单边上涨环境的单向调控政策主要政策目的是为了管控需求增长、扼制投机。具有代表性的如限购、限贷、对户型套型的管制以及针对持有不满五年的二手房交易征收的高额税费等。随着供求形势向结构性过剩转变催生上述政策的房价单边上涨环境已经不复存在。令人可喜的是这些单向调控政策正陆续适时调整。

　　表现之二是市场规制缺失消费者权益缺乏有效保护。由于长期市场供不应求住房消费者在市场上处于相对弱势地位消费者权益得不到有效保护。地方政府坐收巨额土地收益对于保护购房者的权益缺乏积极性。在期房预售制的助推下虚假宣传、住房品质低劣、销售欺诈现象普遍存在。购房者权益普遍被侵犯但维权极为困难。在结构性过剩的市场环境下消费者权益保护缺失将抑制住房需求的合理增长。

　　适度支持居民改善性住房需求

　　随着结构性过剩阶段的到来我国居民住房消费热点正处于由“有房住”向“住好房”转轨阶段。政策重点应及时顺应市场形势的转变由以往支持首套房需求、抑制改善性需求转变为支持首套房需求与适度支持改善性购房需求并重。

　　首先探索住房限购政策的平稳退出渠道更多地发挥市场机制和房产税引导供求的作用。在住房供求矛盾趋缓的条件下探索住房限购政策的平稳退出渠道更多地通过市场价格调节市场供求有利于平稳市场、改善居民住房条件和促进人口城市化进程。同时可考虑针对居民奢侈性、炫耀性很强的过度住房消费以及高投机性的购房行为征收房产税提高其持有成本。以引导居民理性住房消费抑制过度投机。

　　其次放宽二套房信贷管制降低二手住房交易税费。在居民改善居住条件愿望迫切的背景下应适度降低以改善为主的第二套房的按揭成数同时放宽对二套住房的按揭利率强行上浮政策。由金融机构在一定范围内根据风险及资信状况自主确定按揭成数和利率水平。

　　降低二手住房交易税费有利于促进合理的住房交易、减轻购房者的负担支持居民住房条件的改善。降低住房交易税费的可能措施包括:扩大契税优惠所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消5年限制所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税。

　　第三进一步完善期房预售制度抓紧出台新建商品住房三包政策。期房预售政策是造成商品住房品质低劣、住房消费者权益不被重视的一个重要原因。可将目前购房者全额预付期房款改为根据开发进度支付相应比例的款项住房交付之前不支付全部房款。另一方面通过出台住房三包政策可不断提高住房产品的质量与售后服务水平保护购房者的合法权益促进居民家庭住房条件的改善。