同策咨询研究部总监张宏伟分析:由于调控政策的继续从紧导致开发企业资金面越来越紧张部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力以应对市场的不确定性。一些开发商由于拿地阶段比较激进导致面粉贵过面包地王频现而这些地块立即开发入市肯定会亏本　　

　　今年楼市增速趋缓一些地块受到“冷遇”但土地价值依旧可观。

　　一些省市加大了闲置土地的惩治力度局部囤地热潮悄然退去但闲置土地问题依旧是“老大难”:为了短期收益包括房地产、物流业在内的多个行业普遍流行着圈地、囤地的粗放增长模式同时也为企业和行业埋下了危机的种子。

　　“地王”式焦虑

　　9月24日北京崇文门菜市口地块的围挡里泵车进进出出高耸的塔吊不断搬运成吨的钢筋和铁管一扇常关的门也向公众敞开展示着三年来“犹抱琵琶半遮面”的施工进度。

　　这块2011年6月被香港上市公司合景泰富收入囊中的地块规划面积16424.7平方米由其子公司以7.1亿元拿下溢价率高达140%成为当时名副其实的“地王”。

　　虽然价格不低但由于位置近邻北京市地铁5号线D出口周边已有新世界百货、国瑞城、SoShow等成熟商业离北京火车站也只有一站之遥再加上人流量大、购买力强确实是业内广为认可的聚金之地。

　　就是在这样寸土寸金的地盘从2013年底开始“挖坑”到今年6月份还只是出现了一个较大的坑。不过中华工商时报记者日前走访观察时该项目约四层的地下部分已建造了一层半门口每天都有来自北京住总集团等单位的泵车来往该地块围挡的变化也耐人寻味:原来“见证摩力的时刻——未完待续”的幕布已经“揭开”“摩方”、“摩登汇”的创意广告开始显露真容。

　　而到底是“魔方”还是“摩登汇”抑或其他名称记者致电合景房产北京分公司时接线人员竟表示分公司方面并不知情。而据施工现场多名人员介绍该地块的确是要建一个高端购物中心但具体定位也不清楚。尽管如此种种迹象表明自北京市国土局7月启动闲置土地处置程序以来该地块的开发进度已明显加快。

　　记者就施工问题咨询了北京市亦庄开发区某房地产开发公司的项目经理陈晓(化名)他分析说:“目前有泵车进出主要是因为在做路面硬化、场地平整工作因为挖土、运材料要车。按照正常进度每修一层需要一个月时间从2011年到现在三年时间只建了一层半确实有点慢。但如果从7月开始算目前的进度也还算正常。比起长实集团董事局主席李嘉诚9年三分之二项目未完工合景泰富还算是按部就班。”

　　某香港上市房企董事会主席接受记者采访时也承认其拿地后一般也是放两年再开发其中东北有块地2004年拿到2006年底成立公司2007年才开发“有些时候最重要的还是看风向风向好才开发。”

　　对于多数房地产开发商而言土地储备也并非难言之隐。从上市房企公布2013年土地储备情况来看碧桂园储备土地3908万平方米恒大地产期末土地储备更高达1.51亿平方米。

　　但市场周期进入低谷期后开发商是否会主动囤地呢?同策咨询研究部总监张宏伟分析:“由于调控政策的继续从紧导致开发企业资金面越来越紧张部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力以应对市场的不确定性。一些开发商由于拿地阶段比较激进导致面粉贵过面包地王频现而这些地块立即开发入市肯定会亏本。”

　　随着今年碧桂园毛利下降、单方土地成本上升其土地储备也降低了122万平方米。而从北京、广州、南京等地多个高价地块的去化情况看“地王”焦虑确实长期存在。

　　北京方面2013年9月融创以21亿的总价加异地建27.8万平米医院的出价夺得北京农展馆地块折合楼面价73099元/平米成为北京新单价地王并于去年引资12.25亿元合作开发但开发商开盘15万元每平方米的售价预计短期仍难以获得审批。

　　2013年7月24日中粮以23.6亿元总价拿下孙河地王剔除保障房商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。而此前进入该区域的龙湖、泰禾、首开所拿的同类地块楼面地价分别约为2.02万元/平方米、2.94万元/平方米、2.63万元/平方米目前已基本套现离场但中粮拿下孙河地块已一年多直到近日才迟迟发布入市消息随着今年孙河乡“BCDE地块”的数次流拍该地块去化前景更加扑朔迷离。

　　非理性繁荣

　　不光楼市近年来一些新兴领域也难逃圈地、囤地嫌疑。

　　以近年来火热的物流园区为例相当一部分企业主要通过土地出让创收赚取土地溢价。“在江苏南通做工程的时候我就发现一些企业拍下工业用地后虽然建造了厂房但不使用或雇几个工人实际上并不工作之后等地价上涨再找机会改变土地性质。”陈晓透露:“很多时候恰恰因为闲置土地当时拿地成本低银行更愿发放贷款帮助其继续扩张对于没有囤地之嫌的企业由于近两年土地价格高银行放贷可能还有顾虑这也间接导致了不断囤地卖地的空心化、非理性的繁荣。”

　　另一个例子是5年前北京一家规划建筑面积17万平方米的“绿色食品物流基地”如今已经是均价2.8万元每平方米的商品楼。

　　实际上针对当年国内物流用地空置高达60%的现象2013年6月国务院印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地并鼓励以租赁方式供地再通过设定有效的租赁期限防止土地闲置浪费。

　　今年7月商务部电子商务司副巡视员聂林海在2014中国国际电子商务大会上也对物流业囤地现象进行批评直指阿里巴巴CEO马云所创建的菜鸟网络:“马云准备做菜鸟平台因为根据他的逻辑他不是做虚拟平台从淘宝、天猫、支付宝还有云计算如果他做一个物流的第四方智慧平台则是对我们国家作出重大贡献但是他走歪了到处建物流基地建仓储因为经不住诱惑地方政府太重视电子商务给他非常便宜的地。”而据知情人透露上万亩的土地菜鸟网络目前用到的也只有十几万平方米。

　　“当然如果马云的菜鸟网络能借助物流产业发展的新机遇加速O2O布局加强土地集约利用真正推进地方产业发展也能洗清一些嫌疑。”一名不愿具名的物流专家表示:“否则就会像鲁能、华润、中信等大型房企一样虽凭借为地方政府建设城市配套获得大量土地使用权回报但也难免被约谈、处理的命运。”

　　类似物流行业改革红利的释放还让农业、旅游、养老等行业屡现囤地现象。不过在华晨创投投资总监宋龙涛看来土地增值比较复杂毕竟土地的价值具有不确定性还要特别考虑其合法性比如是不是通过招拍挂程序土地性质、用途是否符合规划等等。

　　“土地现在也没以前那么火了但物流、商业地产、养老还是很好的方向土地只是一种工具不是真正能发大财、赚大钱的手段。”宋龙涛分析在土地方面沉淀过多资金不但会吞噬公司的现期盈利也会埋下被高层次市场淘汰的种子。

　　清“闲”路漫漫

　　根据国土资源部2012年7月1日开始施行的《闲置土地处理办法》超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地判定为闲置用地。其中未动工开发满一年的按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的无偿收回国有建设用地使用权。

　　“按照相关规定我们一般有两次顺延机会每次时限是6个月最多两年也到头了。不过我们还可以采取分期开发的方式延长这个时间。”陈晓表示:“当然从相关法规上看崇文门菜市口地块确实有囤地嫌疑。”

　　“但如果闲置原因在于开发商则可以说是延期如果原因不是开发商就是无限期了。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在记者采访时表示:“政策从来不缺最后结果之所以都不了了之原因大部分归根结底都在地方政府。按道理说政府应该出让干净的地拆迁等工作都完成了但是很多时候地方政府出让的地本身就是带有问题的。”

　　“没有开发商愿意主动囤地十年八年的。”张大伟认为并一再强调自己并非为开放商说话:“大部分开发商都是要回笼资金的花费5亿元囤两年有可能但鲜有人像李嘉诚那样长时间囤地。因为谁也不敢判断十年后能涨那么多真有那么神的话那都是李嘉诚了。老是捂在那企业会倒闭的。”

　　的确有消息称合景泰富2012年6月才完成现状监测并进行方案安全评估2013年7月10日完成论证和审核但具体是否为开放商主观原因不得而知。

　　“由于崇文门菜市口地块位于核心位置考虑周边居民投诉等因素一些时段无法施工进度也可能变慢。”陈晓分析说他坦言自己曾经也有过开发七年才完工的项目其中原因复杂所以甚至也不排除崇文门这个项目施工七八年的可能。

　　今年以来海南省加大了闲置土地的清理、打击力度。先是对闲置土地面积较大的鲁能、中信等12家企业负责人进行约谈紧接着又约谈了闲置土地处置进展缓慢的琼海市、乐东黎族自治县政府主要负责人开展面对面督察。

　　针对政府原因导致延期的质疑海南省国土环境资源厅厅长陈健春也承认政府原因造成的闲置一方面表现为将未完成拆迁清表的土地、缺乏基础设施建设的土地、缺乏相关证件和法律依据的土地进行出让结果被企业当作挡箭牌不开发等着增值。

　　但为什么很多企业明知所购地块达不到土地出让标准仍然愿意买?在陈健春看来恰恰是这些达不到土地出让标准的土地在出让程序、价格上往往有缝可钻让企业有购买冲动。

　　另一方面地方政府乱改规划有的甚至“一地一规划一任一规划一想法一规划”确实也让企业开发无从进行。“相应的法规和规范也理应逐步得到落实。而防止新的闲置土地产生的根本办法在于深入调整经济结构、摆脱土地财政依赖、建立合理有序的土地市场秩序、完善土地利用监督机制。”北京富程律师事务所高级合伙人李吉伟认为。

　　更深层次看土地问题事关民生、政策和增长结构不是一个行业的问题也不是某家公司的问题。地产发展趋缓的时代背景下驱除非土地资源非理性、泡沫化因素迎来契机回归土地本质、集约利用土地资源应成为各行业前行的根本与源泉。