家住上海浦东新区的李先生因为孩子明年上小学想要再买一套学区房现在自住的一套房子是6年前买的银行房贷已经还清。对于新买的学区房到银行申请贷款时是按二套房还是首套房来执行?正当李先生感到困惑的时候利好消息传来。

　　“十一”长假前央行、银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(简称《通知》)明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭再次申请贷款购房仍按首套房执行。同时房贷新政强调家庭首套房的最低首付比例为30%利率下限为基准利率的0.7倍。

　　相比较限购放松而言限贷的放松一直被认为是促进房地产市场回暖的有效因素。从目前来看央行及银监会放松限贷对扭转市场预期起到了明显的积极作用。但是从银行的角度来说真正能够实现低利率恐怕并不容易。

　　利率七折难实现

　　10月13日央行上海分行召集18家银行召开新政执行的通气会。上海房贷新政关于首套房的认定有附加条件较之前市场预期更为严格:新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元内外环间200万元外环以外160万元)。各银行都倾向于执行基准利率至多九五折并将公布细则。

　　根据人民银行和银监会调整后的房贷政策目前多家银行已经出台了具体措施并已经按照新的房贷政策开始执行。

　　近日《国际金融报》记者走访了建设银行和工商银行在上海的网点。建设银行工作人员告诉记者他们将执行人民银行出台的《通知》但贷款利率会根据客户资质、贷款金额等多维度考虑并预计具体细则将于近期出台。

　　据悉建设银行是五大行中首家明确新政的银行。

　　工商银行方面对于贷款购买首套自住房的家庭最低首付款比例为30%。但工作人员坦言:“贷款利率达到基准利率七折优惠的可能性并不大。”

　　在杭州《国际金融报》记者调查发现部分银行房贷具体细则已经出台。其中农业银行和工商银行的相关规定都包括:名下二套或以上住宅、无贷现可认定为首套首付只需三成执行基准利率。

　　在浙江湖州工商银行某网点记者询问该通知执行情况时信贷部负责人告诉记者他们并未接到上级实施细则的通知。

　　随后记者从浙商银行了解到该行已经公布最新个人住房贷款信贷政策。对于已结清购房贷款再次申请贷款购买普通商品住房的家庭执行首套房贷款政策;名下房贷余额为零的家庭申请贷款购买别墅、排屋等也可享受首套房政策首付比例不低于50%。

　　虽然在对首套房贷认定标准上有所“松绑”已成事实但银行是否会进一步下调贷款利率是市场关心的重点。

　　实际上基准利率七折优惠并非新提法多年前商业银行在执行首套房贷时就会给予符合一定条件的客户基准利率七折的优惠。

　　按《通知》规定如果明确商业性个人住房贷款的利率下限是贷款基准利率的0.7倍即打七折按目前贷款基准利率6.55%计算七折利率即为4.585%。

　　杭州农业银行某支行信贷经理告诉记者鉴于现在商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位同时市场对房地产行业预期下行加剧出于盈利考虑即使有所谓的“七折利率优惠”银行在实施过程中也很有可能会附加诸多苛刻的限制条件以至于能符合要求者寥寥无几。

　　上海财经大学国际金融系主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示“近几年房地产市场调控从紧加上利率市场化使商业银行资金成本上升银行出于成本收益考虑落实新政中所提到的七折利率优惠不太可能。”

　　“现在银行利率水平已经处在低位银行利差小如果执行七折优惠意味着银行将面临‘入不敷出’的亏损境地。”他进一步指出“此次央行政策更偏向于指导性意见释放宽松信号以提高市场预期。”

　　除了收益率低投入时间长也是银行不再青睐住房贷款的主要原因之一。

　　奚君羊对记者说“房地产的贷款周期比较长一般为10到30年。并且个人住房商业贷款基准利率(5年以上)是6.55%公积金贷款利率(5年以上)是4.5%如果房贷再打折的话对比现在的信托或者其他金融理财产品银行的收益会减少更多。”

　　复旦大学经济学院副院长孙立坚也提出大部分首套房贷客户获得的贷款价格更可能为基准利率。虽然当前地产融资政策放松有助于改善房地产企业业绩不佳的窘境但在之前1.1倍基准利率水平下银行发放房贷的意愿都不强政策放松后房贷利率能降低到多少以及银行放贷意愿能否出现明显上升还难以确定。

　　他认为此次重提“利率七折优惠”并不是强制要求的文件而可视为是从房贷政策放松以促进楼市稳定的导向性信号以求实现房地产“软着陆”。

　　“未来房贷利率有优惠空间但不会太大。”交通银行首席经济学家连平进一步分析“应该期待这个利率会在现在的水平上有所下降但九折到九五折这个区间可能性比较大一些。”

　　缘何放松房贷

　　2010年4月国务院下发了如今被称为“国十条”的房地产调控文件。自此房地产市场正式进入新一轮调控状态。

　　2011年初为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》上海下达了相关实施意见的通知采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施多管齐下遏制投资投机性购房。

　　通知规定居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的其首付款比例不得低于60%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　但自今年9月起随着各项宏观经济数据的陆续公布市场预期经济走势不容乐观。

　　近日国际货币基金组织将中国2014年GDP增长预估从7.6%下调至7.4%

　　奚君羊指出目前中国宏观经济存在下行压力房贷新政的出台旨在防止房价下跌过多而引发局部区域经济危机。

　　“与此同时对银行而言房地产及建材、钢材等相关产业的贷款量极为可观。”他指出“今年以来房地产市场出现量价齐跌的情况一旦房地产资金链断裂情况发生并且扩散银行自身稳定性也会受到很大影响。”

　　奚君羊总结说该政策有助于保持宏观经济增长相对稳定促进经济结构调整、产业升级稳住货币政策和增加银行资金流动性等多重效果。

　　孙立坚强调当前政策取向是修正此前过紧政策缓解经济下行风险不宜理解为全面宽松未来定向稳增长仍是主基调。

　　他认为国际金融危机教训说明金融模式大大加大了风险管理一旦失控就会酿成不可预知的后果任何经营模式都必须和风险管控能力相适应。央行此次房贷新政正是尝试在不影响经济发展的大前提下以扶持消费引导房地产市场健康发展。

　　孙立坚分析称:“面对当前楼市调整期央行通过政策指导在不放大银行杠杆的情况下培育消费者对房地产的需求。”

　　“促进房地产的复苏要符合风险的因素而不能因为追求成果而盲目刺激。因为通过放大杠杆率来达到规模会形成泡沫这样培育出来的市场是不健康的。”孙立坚进一步解释。

　　事实上此前各地方政府已经陆续松绑限购政策迄今为止只剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和三亚仍执行限购但对市场的刺激作用并不太明显。

　　而且与银行的“暧昧”态度不同多个地方政府早已“摩拳擦掌”正式发布了涉及松绑限贷政策的相关通知或公告。

　　早在今年8月1日福建开始执行的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中便明确提出购房人偿清购房贷款后再次申请贷款购房按首贷认定。且金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

　　那么此次央行释放信号放开限贷能否挽救疲弱的房地产市场?

　　孙立坚认为本质上放松限贷比放松限购“刺激更大”。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需而刚需绝大部分需要依赖银行信贷进行支持能直接全款买房的毕竟是少数。央行放松房贷政策是朝着“扶持市场需求”走出的正确一步。

　　但是奚君羊提出房贷利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制银行投放房贷的障碍。在银行资金成本仍偏高的情况下愿意主动执行房贷基准利率0.7倍的银行会很少。

　　虽然第三季度以来不少银行由于信贷需求减弱主动增加房贷投放并加快房贷审批但从数据来看居民按揭贷款在同比和环比上的改善并不明显。

　　孙立坚强调此次松绑房贷相对于对房地产市场产生的实质提振作用释放出更多改善性和投资性住房需求信号改变对房地产市场进一步下行的预期起到“激励市场”的作用更重要。

　　“根据各地楼市供需情况和购房者对未来房价的预期不同松绑限贷的刺激效果也会有所差别。但总体来看刺激效果十分有限。”孙立坚说。

　　他分析认为原因在于本轮房地产调整的根本因素是基本面走势和人口结构变化更多表现为市场自身的调整而不是由此前的限购引起的。

　　开发贷并无松动

　　此前楼市交易清淡地方政府逐渐放开限购令此时进一步出台房贷新政难免会引发各种猜想。不少媒体将此解读为央行对房地产市场的新一轮“救市”。

　　在孙立坚看来将此新政看成“信号灯”更合适。

　　《通知》显示将鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　住房抵押贷款支持证券是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来形成一个抵押贷款的集合体利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

　　孙立坚认为这也是《通知》的亮点所在。

　　他对记者解释说银行通过将贷款证券化有助于增加银行资金流动性鼓励民间资本流入共同分享收益、分担风险。同时可以解决开发商资金流问题同时刺激开发商继续进行房地产的投资并加强营运能力并最终实现良性循环。

　　“由于银行综合负债成本高做按揭贷款意愿不足。”他进一步分析认为“通过发行长期住房抵押贷款支持证券和专向金融债可以缓解期限错配降低按揭贷款资金成本增加银行按揭贷款配置动力并最终使得房贷利率逐步从高点回落。”

　　此前有传闻称央行对商业银行的开发贷限额管理制度也已有松动以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%。而现在各大银行能够自由地调节开发贷总额。

　　实际上《通知》并未具体涉及开发贷规模的政策。

　　央行只是称继续支持房地产开发企业的合理融资需求:银行业金融机构在防范风险的前提下合理配置信贷资源支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

　　多名银行人士也表示发布《通知》以来并未接到更多关于开发贷的新政。另外并不存在所谓10%的红线银行开发贷的余额占比远低于10%。交通银行首席经济学家连平表示:“其实各家银行开发贷规模占比都不一样交行6%都不到高一点的在8%左右。”

　　不过就算央行制定的“开发贷限制令”有所松动但商业银行在执行过程中采取了惜贷差别化政策。商业银行目前是支持一线城市和保障房开发贷其他城市和领域要采取风险评估方式。

　　据记者从浙江湖州了解到的情况由于库存大风险高二三四线城市的房产商要想获得贷款仍然比较难。台州银行某网点信贷部工作人员说:“并未收到关于‘开发贷限制令’的消息而且就算消息属实并且有充足的贷款额度很多银行也未必会发放开发贷。”

　　“此前因为资金链断裂等原因开发商有的跳楼有的破产有的跑路导致银行坏账率提升。而且今年个人金融条线贷款不良率也有所上升所以出现了银行‘有钱不敢贷’的情况。”上述工作人员说。

　　延伸阅读

　　交行发布中国财富景气指数:

　　预期不动产投资意愿回升

　　近日交通银行发布《不动产市场趋势与财富配置——交银中国财富景气指数》。报告显示不动产投资意愿仍处于不景气区间继续下滑但降幅已经有所收窄。

　　国家统计局公布数据显示8月全国70个大中城市住宅均价已连续4个月环比下跌跌幅继续扩大至1.15%表明楼市仍处于调整周期房价继续下行趋势。

　　这在交银调查小康家庭不动产投资意愿当中也有所体现。交银不动产投资意愿指数报95点继续处于不景气区间。其中小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑但对未来入市意愿却录得今年以来首次回升。

　　交银分析指出从持有不同房产套数家庭来看预期不动产投资意愿的回升主要是受到了刚需家庭未来入市意愿增强的影响。具体来看本期无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

　　过往有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。目前二套房的认定放宽在此轮政策调整中已有所涉及一旦启动将有助于促进改善需求入市。