昨日(10月22日)在断供10个多月后深圳今年首宗住宅地块龙华新区A802-0305地块在深圳市土地房产交易中心出让最终以总价46.8亿元被龙光地产(03380HK)旗下深圳市金骏房地产有限公司 (以下简称金骏房产)竞得折合楼面价约25094元/平方米溢价率85.3%。

　　《每日经济新闻》记者注意到深圳此次推出的土地极具样本意义。5月以来深圳楼市成交惨淡进入9月更是量价齐跌。直到9月30日央行放松限贷政策后楼市才有所回暖。此次出让地块仅楼面地价就高达2.5万元/平方米与该地块所在区域内的二手房价格持平。在房地产市场仍未完全摆脱下行之际该宗地块仍溢价85.3%这是否意味着业内看好后市?

　　龙光地产执行董事肖旭表示该地块的斩获符合公司的预期和一直坚持深耕区域、聚焦刚需的发展战略公司会在该地块上规划面向刚需人士的产品。

　　深圳市房地产经济行业协会发展研究部部长徐枫认为肖旭所讲的刚需是指有强烈购房需求的人士而非从收入上定义。

　　竞拍现场先冷后热/

　　此次拍卖共有七方参与角逐。记者在现场看到举牌频繁的1号、3号、10号分别为招商地产和深圳联新投资管理有限公司团队、龙光地产旗下深圳市金骏房地产有限公司、保利地产和其他两家投资机构组成的团队。

　　10月22日下午3时许龙华新区地块由主持人口头报价30亿元起拍。虽然主持人一再声称这是“龙华地区绝版地块机会难得”但在安静了5分钟后才有10号保利地产举牌随后更是因长达15分钟无人竞拍竞价幅度由1亿元一再调整为5000万元、2000万元。

　　在竞价幅度调整到2000万元后竞价逐渐变得激烈除了28号中海地产偶尔举牌外一直都是招商、金骏房产、保利三家相继出价。在竞价达到42亿元后原本紧追不放的招商地产终于放弃。最后金骏房产在经过27轮叫价后拿下该地块。

　　公开资料显示龙华新区地块位于深圳龙华新区民治办事处辖区土地面积约4.7万平方米建筑面积约18.7万平方米挂牌起始价25.25亿元地面地价54130元/平方米楼面地价13538元/平方米。据记者粗略估算最后的成交价格溢价率约85.3%。

　　虽然万科总裁郁亮曾预计下半年土地市场的交易价格会有所调整但这也许并不包括深圳土地市场。与其他二线城市相比深圳住宅土地市场供应量少去化周期短。

　　据徐枫介绍业内看好该地块所在的区域相当一部分房地产开发商都有在此地深耕的打算。

　　此外据记者了解同时参与竞拍的还有万科、佳兆业、明奥三家公司不过这三家从始至终并未举牌。

　　转变低价拿地策略/

　　据悉9月16日上述地块出让公告刚登出不久便有消息称该地块的成交楼面价可能达到2.2万~2.8万元/平方米。据该地块附近的地产中介人士介绍该区域的中高档小区二手房均价在2.7万元左右/平方米。

　　上述地块成交楼面价与当地二手房价格大致持平这是否意味着该地块未来推出的产品单价将逼近4万元/平方米?

　　对此徐枫向《每日经济新闻》记者表示该地块所在的白石龙片区潜力很大如果真达到4万元/平方米一点都不奇怪。一方面白石龙片区距离福田中心区很近交通方便;另一方面该地区还有大量土地没有开发容积率低解决城中村等问题是迟早的事所以该地区将有较大升值潜力。

　　肖旭表示“我们看好龙华新区的发展未来公司将按照高周转原则加快规划设计将此项目独立开发成为刚需盘。”

　　10月21日记者在龙华新区看到该宗地属于净地毗邻龙华地铁线白石龙站附近分别是万科、中航已开发的楼盘以及相当一部分的城中村少有新房。据徐枫介绍由于该地新房数量少而二手房的要价又偏高所以卡住了相当一部分的购房者。她认为龙光地产在该地块上推出的产品将主要面向这部分人群。

　　龙光地产主要在二、三线城市拿地土地成本低。记者在深圳深圳市规划和国土资源委员会网站粗略统计后发现龙光地产在此前3年都没有在深圳拿地但今年以来却频繁在深圳以高价“攻城略地”这似乎与房地长市场下行以来二三线城市风险加大有关。

　　协纵国际集团创始合伙人黄立冲曾向记者表示对于土地价值的判断取决于对房地产市场未来的判断“如果乐观就算三、四线也不存在泡沫;如果悲观当房地产价格在核心城市下跌时你就会发现周边地区不是下跌多少的问题而是不论怎么跌都没有人来接盘的。”

　　他认为在下行市场下过多持有郊外大盘需要打造大规模居住社区的开发商将首当其冲承受打击。或基于此龙光地产改变了一贯以来的低价拿地策略。

　　据龙光地产工作人员介绍龙光地产在未来加大经济高增长区域的刚需项目投资的同时亦会积极关注一线城市和经济高增长区域的住宅及高端写字楼项目并进一步加大新型城镇化、旅游、养生、养老地产项目的投资开发。