中国楼市正面临拐点，限购、限贷下使得不少富裕阶层将投资眼光转向海外，大批海外项目也来华推售。今年9月，北京秋季房展会上共展出约600个楼盘项目，其中有超过360个项目来自海外，创历年参展新高，尤其以伦敦为首的全球投资热点城市成为国内买家的关注焦点，记者了解到，伦敦的房地产市场上中国买家占比已达10%，并且正在快速增长中。

　　中国富裕阶层青睐伦敦买房

　　“我们监测的数据显示，目前中国内地买家在伦敦楼市的占比已接近10%，”知名国际房产服务机构仲量联行北京国际住宅部高级董事张宏10月23日对新京报介绍说，三年前，这个数字还仅仅是2%，仅三年就增长了五倍。

　　记者了解到，在2013年仲量披露的监测中，伦敦中心区新房共成交了3000-3500套，其中中国内地买家占比为6%。

　　业内人士介绍，伦敦楼市是一个高度透明、交易非常简便的市场，也是全球的海外投资者比例最高的城市，在伦敦的房地产市场中，目前中国买家并不是占比最多的客群。

　　据悉，传统的外国购房者来自中东、俄罗斯和中国香港，但中国内地是增长最迅速的客户群，近三年来，随着限购等影响下国内投资环境的变化，北京、上海等地的住宅价格看齐伦敦这样的世界级城市的价格，中国富裕阶层对投资伦敦房产的热度迅速攀升。

　　伦敦巴特西项目受国内客户认可

　　“我们仲量联行在中国的多个城市，代理了多家伦敦当地大型优质开发商的楼盘，多数都是在非常短的时间内售罄，”张宏透露，一些客户刚开始买房是为了子女上学，而后发现房屋性价比非常高，升值又很稳定，便再次出手购买用于投资。

　　张宏所在的“仲量联行北京国际住宅部”成立于1996年，一开始是为了协助海外人士在北京购买或租赁住房，2012年公司敏锐地发现海外置业的新趋势，部门迅速转型为协助内地买家在海外购房，近三年来仲量协助中国内地客户购买了500多套的伦敦住宅，除了协助购买外，还协助出租等事宜，成为国内海外房产代理机构中较出色的国际房产代理商。

　　据悉，目前仲量联行正在推介其独家代理的伦敦巴特西项目(battersea power station)的三期高端公寓，由于地处泰晤士河畔的黄金板块，吸引了很多国内客户的问询。

　　项目由设计了伦敦摩天大厦“小黄瓜”和北京国际机场T3航站楼的国际建筑大师 Foster + Partners参与建造，其产权年限是997年，位于伦敦西部富人区“切尔西”的对岸，也是伦敦中心地区泰晤士河畔仅有的两个开发项目之一，据悉美国、荷兰两国的驻英新使馆将在2017年迁入，在伦敦政府的规划中，这里将成为伦敦政界、商界精英汇集的高端社区。

　　国内投资客户偏爱总价500万-1000万物业

　　莱坊北京董事、国际投资部主管杨杏妮表示，过去一年，中国买家占比几乎是翻番增长，伦敦房价持续上涨，使很多国内客户开始学习香港客户“炒房”。

　　“最近一年多来，我们发现很多在伦敦买房的国内客户都是首次海外置业，这意味着投资型的客户在增加，”张宏介绍。

　　在国内买家偏好的物业类型方面，杨杏妮表示，有一些中国财富顶层的人士在纽约购入了昂贵的豪宅，但在伦敦，中国客户还是偏好“实用、投资型”的房屋。

　　而张宏透露，国内客户成交总价由初期的300万-500万元人民币提升到500万-1000万元人民币，中国客户最喜欢伦敦核心区域，一般为刚需自住型买家，或是在金融城、金丝雀码头附近购买投资型物业。

　　无论仲量和莱坊的专业人士都认为，实际成交中，中国买家的比重只会比统计数字更高。张宏预计，随着英国移民、留学热潮的涌入，中国客户实现跨国资本配置的需求，到了2015年，中国买家占比“10%”的份额还将有望实现100%的增长。

　　■ 业内看法

　　持有税费低 限制条件少

　　业内人士表示，伦敦之所以在短时间内就吸引了大批中国买家，除了内地客户在国内难以寻找稳妥的投资渠道外，主要是因为英国对外国购房者采取了鼓励的政策，除了永久产权外，伦敦房价持续了20年的稳定增长、政府针对房产出租、转让的税收都是全球最低，此外，伦敦的租赁市场也非常活跃。

　　“伦敦是对海外购房者最友好的城市，从没有听说过限购、限贷等措施，外购客户一般花100万元左右人民币的首付就能买下一套很好的公寓，这不是70年产权的，而是永久产权，英国房屋的持有成本非常低，客户出租或出售都很方便，”张宏对新京报表示，这使得内地投资客户的比例增长很快。

　　记者了解到，按伦敦当地的政策，个人投资者购买伦敦住宅物业的首付为10%-30%，楼盘普遍都允许首付为10%，在签约的两年内再付20%，而楼盘交房后才需要偿还贷款，这也意味着外国买家最高可贷款总房款的70%，目前当地的贷款利率是3.9%左右。

　　“很多客户会问我，在伦敦贷款需不需要在国籍、纳税信息的限制，其实只需要房产合同，以及在内地的工作收入证明，”杨杏妮表示，但很多国内客户都是全款付清，很少去做贷款，或许是因为买房的都是国内的精英人群，财力较好，另一方面三年内只需要每年付10%，而伦敦房产仍是上涨曲线，一些投资型的客户计划过几年房价升值就转售，于是不愿意去做贷款。

　　“我们有的买家很高兴，因为没想到刚刚收房，我们就帮她租出去了，”张宏介绍，伦敦的租赁市场非常强劲，一般租金就能偿还掉贷款，包括租金回报率较高、贷款方便等在内的优势都吸引了越来越多的中国中产阶级。

　　■ 专家建议

　　伦敦楼市有分化 买家需精选楼盘

　　包括张宏在内的业内人士都提醒说，伦敦楼市虽然是全球投资热土，但也并非遍地黄金，首先伦敦的住宅价格较高，购房者尤其是首次投资海外的买家，需要仔细挑选项目，详细了解包括法律、贷款、税费、售后服务等事项，最好选择较有信誉的代理机构，避免出现被不规范的代理机构“吃差价”等现象。

　　仲量联行的数据显示，2014年上半年伦敦新开盘的住宅套数同比下降了13%，虽然供应减少了，但新盘住宅的销量仍平稳增长，上半年伦敦中心区达到6500套，而住宅售价的年度增幅仍然保持在13.7%的高水平。据安永统计称，预计未来两年房价将累计上涨20%，而英国房地产投资将于2015年超过2004年的峰值。

　　“我们看到购房者更精明了，”张宏对记者说，正因为市场热度在最近几个月减弱了，买家看到非成熟地区、非传统住宅区价格波动更大，反而对位于伦敦中心区、价格偏高的项目更感兴趣、更有信心，监测数据显示，伦敦中心地区的很多住宅单元正在出售，并且往往以历史最高价格出售。记者 自曾晖

（责任编辑：李方）