广东房协市场分析课题组日前发布《2014年前3季度广东房地产市场分析报告》，该报告指出，今年前3季度广东商品房销售量同比走势降中趋稳，商品房待售面积再创新高，后市潜在供应量大，供求关系宽松，去库存压力依然严峻。房地产投资增速维持平稳，新开工、竣工面积降幅收窄；其中商品住宅投资占比有所下降，商用物业投资快速增长，房地产投资结构呈现持续调整态势。而展望后市，第四季度将成为企业加速销售回笼的关键阶段，且当前政策、信贷环境总体较为有利，销售量预计将有所回升；但由于供应充足，积极促销、谨慎定价仍是主流，预计房价将保持平稳运行。

　　销量降中趋稳 去库存压力仍大

　　报告指出，2014年1-9月全省商品房销售面积、销售额分别为5927.54万平方米和5483.38亿元，同比分别下降10.4%和10.7%，降幅较1-8月分别收窄1.4个和1.5个百分点，下降趋势有所缓解。与近年同期水平相比，今年前3季度商品房销售量仍处于次高水平。

　　从商品住宅市场看，今年前3季度销售面积5206.02万平方米，同比下降12.7%；销售额4464.23亿元，同比下降13.5%；销售均价8575元/平方米，同比下降1.0%。从单月数据看，9月份销售面积742.62万平方米，同比下降5.3%，环比则大幅增长37.4%，销量仅低于6月水平。显示出在政策、信贷环境不断改善的情况下，市场成交量趋于回升。

　　据悉，截至9月，广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%；其中，商品住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高。按今年月均销售速度，要完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月，其中商品住宅需要5.4个月以上，同比分别增加2.7个月和2.3个月。与近几年相比，今年的供求关系最为宽松。但由于今年销售量处于较高水平，库存去化周期较2012年度的最高水平仍少0.6个月。但当前宽松的供求关系表明去库存压力依然严峻，加速去化仍是主流。

　　数据同时显示，今年前3季度，来自银行贷款的资金同比增长13.9%，增速自年初累计回落31.4个百分点；按揭贷款同比下降1.9%，增速累计回落35.7个百分点。可见，受信贷政策收紧的影响，销售回笼资金普遍放缓，企业资金压力不断增大。而从商品房销售额与投资额的比值看，今年第3季度为0.96，较第2季度的1.03进一步回落，为2009年以来最低水平，反映当前企业现金流紧张程度日益加剧，房地产企业有必要加快资金的回笼，以确保资金链的安全。

　　第四季销售有望触底反弹

　　随着今年国庆黄金周假期过去，“金九银十”之后的市场走向，也受到业界的高度关注。目前不少房企及行业分析机构对后市表示了审慎乐观。

　　省房协表示，随着各地方政府陆续退出限购、限价等政策，商业银行针对自住型购房需求的贷款支持力度有所加大，当前市场活跃度高于上半年。加之公积金政策也有所调整，包括异地缴存可合并计算、适当提高公积金贷款额度等措施，将使得市场需求进一步释放。可以预期，第四季度将成为企业加速销售回笼的关键阶段，且当前政策、信贷环境总体较为有利，销售量预计将有所回升；但由于供应充足，积极促销、谨慎定价仍是主流，预计房价将保持平稳运行。省房协也同时建议政府尽快全面退出限购等行政干预措施，更好发挥市场作用，恢复市场信心。

　　越秀地产广州公司副总经理伍岳峰表示，目前市场已经到达最低点。据他透露，2007年越秀地产邀请美国科尔尼开发了房地产走势预测的数据模型，发现房价增长与GDP增长呈正相关，房价的长期涨幅大约与名义GDP同步，政府调节市场的触点应该是选在7.3%-7.4%，在这个关键点政府就应作出政策调整，越秀地产多次以此预判市场，事实证明是正确的。

　　合富辉煌房地产经济研究院分析观点认为，目前政策面出现两大变化：一是仅剩一线城市仍严格执行限购政策；二是限贷政策调整。相信政策转向将对房地产市场信心产生积极影响，特别是刚性需求和改善性需求，有望加快入市和购房。在合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江看来，中国经济的发展还是要靠房地产保驾护航。通过对房地产市场的调剂，能减少经济硬着陆带来的风险。预计四季度市场成交有望恢复性增长，成为年内高点，价格逐渐企稳，考虑到目前各个城市的库存量都处于近年来的高点，房企依旧会积极去库存，房价不会明显上涨。

　　文/图 南方日报记者 李广军