电商兴起导致商铺比以前难卖。　记者王维宣摄

　　租金下滑售价跌　商铺变现越来越困难　分析称后市或有更多商铺持有者恶意套现

　　要钱不要铺!记者从广州小贷行业内部了解到商铺类抵押贷款违约率近期出现暴增融资方宁愿不还钱将商铺这一抵押物“甩”给小贷公司小贷公司放贷放成了“铺主”。为此已经有小贷公司暂停接受商铺作为抵押物。地产业内人士对记者分析称目前由于巨量商业供应压顶且受到电商及经济疲软冲击无论在一手还是二手市场上商铺的售卖都十分困难且商铺招租同样困难租金面临走低的趋势。在流动性不足的情况下未来或出现更多商铺持有者恶意套现。

　　文/记者潘、周宇宁

　　案例

　　评估价单价6万

　　3.5万仍难出手

　　近日广州某小贷公司的负责人陈先生(化名)向记者诉苦称其一单以商铺为抵押物的贷款不幸“踩雷”贷款人由于目前无法偿还本息不得不处置其抵押物。

　　据了解贷款人购入白云区三元里某住宅区的临街商铺后本欲在五一黄金周出手该商铺以回笼资金。该商铺去年成交价为6万元/平方米但今年五一长假价格降至5万元/平方米仍无人问津。

　　急需资金的业主转而以商铺作为抵押向银行借款。虽然银行当时给出的评估价仍为6万元/平方米但却以各种理由拒绝借钱所以其不得不转而求助于小贷公司。

　　“该商铺楼上的住宅都卖到2万～2.8万元/平方米因此我们公司按3万元/平方米的抵押价格为其提供了贷款。但从今年7月起贷款人就开始欠息。无奈之下我们只好启动抵押物处置。”陈先生说。

　　进入处置阶段后陈先生发现在目前的市场环境下商铺处置远比一般住宅类抵押物更为艰难。“降到3.5万元/平方米还是没人要现在我们准备降到成本价3万元/平方米出售要是再卖不出就要亏钱了。”

　　现象

　　融资方放弃抵押物变相套现

　　商业地产估价泡沫的隐忧渐渐蔓延至金融行业。记者调查发现作为企业和银行融资过渡的桥梁广州小贷行业近期出现商铺类抵押贷款违约率暴增情况。

　　除了上述案例外广州另一家小贷公司人士也表示今年已遇上4单商铺抵押违约的贷款。“下半年尤其严重。这种情况在去年还没见过。”

　　有业内人士指出由于商铺、写字楼甚至别墅等估价虚高、流动性前景不佳此前抵押给小贷公司的折价率在七折左右因此不少融资方宁愿不还钱变相卖给小贷公司套现。

　　广东南方金融创新研究院特约观察员罗浩杰对记者表示由于商铺、别墅和写字楼评估价格虚高变现越来越难因此在小贷市场上以商铺作为抵押的贷款利率开始走高从以前月息2%左右上行到2.5%。

　　业内资深人士曾良也对记者表示在资产价格下行的预期下商业地产的流动性和前景比住宅类地产更差因此民间借贷行业大部分都已不接受这类抵押物。

　　溯因

　　租金低变现难　“赚钱效应”大减

　　记者发现在二手房市场上商铺逐渐从“香饽饽”变成“烫手山芋”。

　　“二手商铺相对比较难卖超过一成放卖二手商铺的投资客是平买平卖。”满堂红高级经理周峰介绍说。

　　一手商铺的售卖情况同样遇冷。“从去年到现在80%的商场和商铺的销售都非常不好。”中原地产项目部总经理黄韬表示“和去年同期相比住宅均价降幅不会超过10%但商铺同质可比降幅至少在15%以上。”

　　租金方面由于商铺招商困难黄韬表示从去年到今年广州市整体的租金已停涨而往年“至少每年需要有超过通胀的租金递增”。部分商场则直接出现租金下降。广东流通业商会执行会长黄文杰表示中华广场首层租金2009年已达1200元/平方米而五年过去了现在的租金仅在900元/平方米左右。

　　受电商冲击和供应量过大的影响投资商铺的“赚钱效应”已大为减弱业内人士认为这一“泡沫”要想完全消化可能还需要数年。

　　后市

　　供应量超大　商业地产有风险

　　一个曾多次购买商铺的广州企业主对记者表示他认为现在实体经济受电商影响较大商铺租金回报率迟迟不见涨购买商铺已没有了“闭着眼睛就赚钱”的效应。

　　与投资客“用脚投票”、商铺投资遭遇困境形成鲜明对比的是仍有很多城市在跑马圈地、大建新的城市综合体或大型购物中心。

　　据戴德梁行等机构统计2014年广州将新增商场面积56万平方米接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算仅今年的新增供应就要4～5年才能消化完毕。业内人士分析称在商铺供应量如此之大需求相对较弱的情况下为了能够达到快速回笼资金未来不排除出现更多商铺持有者恶意套现甚至开发商恶意套现的例子。

　　黄文杰介绍说除了在小贷公司进行套现之前商铺的出售中曾经出现过开发商自己资金困难向银行贷款比较难的时候找一些买家故意签非常高价的买卖合同向银行做个人按揭回笼资金后直接把商铺扔给银行的例子。

　　黄韬表示今年和明年将是广州市新商铺和商场交楼高峰期和经营初期不排除出现更多的商业地产危机的可能。

　　新闻链接

　　“风险严重”

　　信托公司急增资

　　四季度兑付压力大　防“爆煲”成主要任务

　　本报讯　(记者周宇宁)在风险加大、监管趋严的背景下今年以来多家信托公司频掀增资潮。继中信信托大手笔增资88亿元成为行业百亿巨无霸后新华信托又传出有18亿元增资计划。这两家信托公司都是在两个月前被银监会点名批评“风险严重”的。

　　业内人士认为随着风险资产比例的增加为压低风险资产比例信托公司增资亦是大势所趋。再结合近期流传的“信托业保障基金”酝酿出台或意味着信托行业的风险已累积到一定程度业内普遍感到信托产品兑付压力增加未来行业将从规模扩张阶段过渡到风险控制阶段。

　　格上理财信托研究员王燕娱指出信托增资有利于整个信托行业重整士气。因为之前受到监管或风险产品的影响很多信托公司已有消极之势包括有些信托公司的小股东退出。

　　但另一方面这也引起业内对信托风险的担忧。据记者不完全统计截至目前今年至少已有12家信托公司宣布增资。再结合监管层有意加快推出信托业保障基金有业内人士指出这或意味着行业风险已累积到一定程度无论是监管层还是信托公司自身都意识到行业的风险隐患已比较大因此应防“爆煲”将成下阶段的主要任务。

　　此前监管层向信托公司下发了关于设立信托业保障基金的征求意见稿该基金主要用于“防范信托行业系统风险和处置单体信托机构风险”。

　　“不管是中信大手笔增资还是信托业保障基金都说明目前行业的风险问题比较严重隐患很大。”上述信托公司人士指出。

　　事实上今年已先后有多款信托产品出现兑付危机如7月底到期的中诚诚至金开2号信托展期至今投资者仍未能如期收回本息

　　中信证券指出从今年二季度起集合信托到期高峰来临一旦出现较大面积的风险暴露或者投资人担忧情绪蔓延借新还旧出现断层信托市场将承受巨大的压力部分公司可能出现危机。