北京亦庄楼市赌局:"中央居住区"概念造城难

快讯中国经济网2014-10-30 09:34:00

 

  “师出有名”自古至今一直是中国人的行事准则,古有斩白蛇起义、黄袍加身的故事,而今开发商凭空造城运动更是如此,CBD后花园、中央别墅区、中央居住区、临空居住区等响亮口号的背后真正落实的至今尚不多见。亦庄新区这个偏安大兴与亦庄一隅的“中央居住区”的故事能讲多久还是个未知数。

  南城无高端

  早在若干年前,一位北京的著名房地产投资人就曾向记者透露过“自己房地产投资的准则就是长安街以南一步不去”。

  据他介绍,当年投资华贸中心却放弃了对面世茂大厦更低的价格,就是遵循了这个原则。目前两个项目的租金差距证明了其判断的准确性,华贸中心的租金为11元/天/平方米左右,而对面世茂大厦的租金为8元/天/平方米左右。

  “经过了十年的楼市黄金期,而北京南城楼市却一直落后于整个北京市的整体发展,主要是在功能定位上,南部区域承担的更多是低端商业,如大红门、新发地、木樨园等批发市场,这在一定程度上决定了区域人口的整体水平,也导致了很多不错的南城项目缺乏高端客户的支持。”一位业内分析人士向记者表示。

  在过去几年中南城确实也出现了不少不错的项目,但是最终并没有获得市场更多的关注。

  以陶然亭公园附近的一瓶为例,目前尾房的价格在8万元/平方米左右,项目与公园可以说是无缝对接。而位于东四环区域的广渠金茂府的价格却达到了12万元/平方米。

  同样以方兴旗下的两个同系项目亦庄金茂悦和亚奥金茂悦为例。目前亚奥金茂悦的销售价格为5.3万元/平方米,而亦庄金茂悦的价格只在3.5万元/平方米左右。南北城房价的差距可见一斑。

  而明年被称为北京豪宅的集中爆发年,一批天价项目将陆续上市,而酝酿已久的首开以5.9万元/平方米斩获的亦庄地王至今尚无消息。

  凭空造城难

  根据亦庄规划,将在西部地区打造一个3.8平方公里的高端居住区,中央居住区概念由此而生。

  2013年的一次活动中,开发商曾经描绘了这样一幅蓝图。

  在亦庄西区规划了优质的公共配套,其中30万平方米体育公园和53万平方米生态公园,政府意图将这片区域打造成一个综合发展、具备活力的宜居新区。现在众多开发商已开始关注这个配套好、起点高、离城近的后起之秀――亦庄中央居住区。以方兴为首的万科、城建、中信等数十家知名开发商进入这片区域,共同建设发展。中央居住区后期将有数十块土地入市,地价越来越高。2013年8月14日融创葛洲坝所拍地块,楼面价已达2.8万元/平方米和3.2万元/平方米。相信在不久的将来,亦庄进入“5万元时代”指日可待。

  的确,在亦庄开发商的集体造势中,亦庄房价像坐火箭一样向上冲高,在2013年底时,桂园南里的二手房已经冲击到了3.5万元/平方米,部分新建商品房已经达到了4万元/平方米左右,而一些别墅项目的报价甚至达到了5万元/平方米。而喧嚣过后的现状是亦庄房价现在出现了回落,桂园南里的二手房现在的价格在2.5万元/平方米以上,部分新建楼盘的价格在2.8万元/平方米左右。

  “尽管亦庄的地价不断被推高,但是毕竟区域此前的规划是以电子制造业为基础,区域内的配套并不高,而且聚集大量的低端产业工人,购买力偏弱。”亚豪机构负责人向记者表示。

  一个规划、一股拿地热情就想凭空造就一个高端居住区显然难度很大,翻阅历史会发现,南城自古就是皇家游园打猎之所,与达官显贵居所选择毫无关系。

  亦庄的前途

  从轰轰烈烈的南城计划到首都新机场,北京南城的前途似乎变得更加光明。

  “未来首都第二机场的主要配套设施将围绕南中轴线做文章。”金地格林路林云墅营销总监王艺凝判断。

  而对于未来亦庄西区的发展,业内显得非常乐观。“亦庄西区是近年来北京土地集中释放的区域,区域位置起点高,开发商品牌效应明显,但是短期内由于供货集中,区域销售压力较大。”龙湖・双珑原著销售负责人常天旗向记者表示。

  首都第二机场的落户无疑对亦庄区域的发展是一个重大利好,争夺机场主要配套生活区成为了不少项目的未来规划。从目前来看,大兴黄村的自然优势更加明显,生活配套以及商业配套是最为齐全的,而亦庄尚处于起步阶段。

  在亦庄西区,最大的卖点就是占地面积相当于四个颐和园的南海子郊野公园,但是由于该公园地理位置偏僻,周末去的人并不多,在北京五环附近的项目基本上全有公园配套,有的项目甚至被三四个公园环抱。

  靠着抬升地价凭空造城的亦庄西区尚需时间的锤炼,何时实现5万元时代还是个未知数,就如同2009年的通州誓冲3万元时代,而今区域内3万元/平方米的项目亦是凤毛麟角。从市场长期来看价格肯定是上涨的,但是获利多少只有企业自知,把鸡蛋放一个篮子里显然并不可取。

  北京商报记者 赖大臣/文 王盟/摄

(责任编辑:李方)

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